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なぜ不動産鑑定士による不動産鑑定が必要か

その理由  1

不動産鑑定士による不動産鑑定が必要か否かは土地の価格(時価)の把握はおおまかな時価でいいのか、それとも不動産鑑定士による精緻(せいち)な時価が必要か否かによります。

おおまかな時価でよければ世間では不動産の価格は一物四価、五価と言われているので、それぞれの価格を採用すればいいことです。

一物四価とは

・実勢価格(時価)

・公示価格(1月1日の価格)←国土交通省土地鑑定委員会に基づく価格

・相続税評価額(路線価1月1日の価格)公示価格の8割と言われています。

・固定資産税評価額(1月1日の価格)公示価格の7割と言われています。

詳しくはよくある質問 一物四価をクリック>>>

一物五価とは

上記の一物四価に下記の価格を加えたものを言います。 ・基準地価(7月1日の価格)←各都道府県知事による価格

その理由  2

不動産鑑定書は公的証明能力を有し、疎明資料として様々な場面で活用することができますので、相続税の時価評価、訴訟に用いる疎明資料、担保評価、不動産証券化などの評価、同族間・個人間の売買の価格の根拠として不動産鑑定書が必要になります。

不動産鑑定士による不動産鑑定書は証明能力を有し、疎明(そめい)資料として活用することができますので、訴訟における疎明資料として、不動産の担保評価の資料として、不動産証券化等の評価書として不動産鑑定書を活用していただけます。

又、不動産鑑定士による鑑定評価書は不動産鑑定評価基準に基づき必要にして十分な作業を尽くして決めた「鑑定評価額」が記載されています。

不動産鑑定の活用が諸々の不動産の問題解決に役立ちます。

◆相続税法上の時価鑑定
相続税法上の時価評価は、一般の鑑定評価とは区別して評価する必要があります。
◆担保不動産の鑑定評価
不動産の担保評価額は、「客観的・合理的な評価方法で算出した評価額」(時価)であるべきとされています。
◆地積規模の大きな宅地の時価
「地積規模の大きな宅地」に該当し、「旧広大地」に該当すれば、時価評価を行えば、大幅減額が可能です。まずは無料チェック受付中。
◆同族間での不動産売買は時価鑑定
法人間、法人・個人間、親子間等の不動産取引に注意!同族間の場合、高すぎても、低すぎても税務署から指摘されるかもしれません。
◆ゴルフ場等の鑑定
ゴルフ場、ホテル、ショッピングセンター等の特殊な物件の評価をお受けしております。弊社は、金融機関やゴルフ場の所有者から直接評価のご依頼を受けております。
◆地代の鑑定・家賃の鑑定等
地代・家賃・遺産分割・財産分与・遺留分・減殺請求等の訴訟になる可能性のある鑑定評価をお受けしております。

◆借地権の鑑定評価

借地権の鑑定評価をお受けしております。借地権を地主さんに売却したい、あるいは第三者に売却したい時に、適正な価格を知るために不動産鑑定をご活用下さい
◆底地の鑑定評価
底地の鑑定評価をお受けしております。個別性の強い底地の価格については、不動産の専門家である不動産鑑定士にお任せください。
◆戸建住宅等の鑑定
既存の戸建住宅や戸建住宅用土地等の鑑定評価をお受けしております。


拡大地図ははこちら>>>

よくある質問

Q:不動産鑑定書の作成にどれくらい時間が、かかりますか?
A:通常は受注から納品まで10日~14日程度と考えておりますが、お急ぎの場合はご連絡下さい。

個別に対応致します。 ただし、多量のご依頼(たとえば80件)の場合などは、1ヶ月以上かかる場合があります。

Q:同族法人間、同族法人・個人間等の不動産の売買になぜ不動産鑑定書が有効なのですか?
A:同族法人間、同族法人・個人間、親子間、兄弟間等の親族間の不動産の売買価格は、第三者(他人)との取引ではないので、自分達同族法人間、同族法人・個人間、親子間、兄弟間等の思いつきや都合で自由に価格を操作して決めて取引する可能性があるからです。

このような場合には税務署から不動産の価格が安すぎる、もしくは高すぎるのではないかとの指摘を受けるリスクを回避するために、同族法人間等の不動産売買に不動産鑑定が有効です。 なぜならば不動産鑑定書は不動産の時価を説明する資料として最適なので、税務署への不動産価格の疎明(そめい)資料としてご活用ください。

税務署に対し自分たちの力だけで不動産の価格を説明するとなるとやや無理であったり、時間を要したり、面倒くさいことが多くありますが、多少の費用がかかっても不動産の専門家である不動産鑑定士の力を活用した方が税務署に対して効果的です。
関連ページ:同族間での不動産売買は時価鑑定へをクリック>>>

関連リンク

国土交通省 土地総合情報システム
国税庁 財産評価基準書路線価図
公益社団法人 日本不動産鑑定士協会連合会
公益社団法人 大阪府不動産鑑定士協会
一般社団法人 大阪府宅地建物取引業協会
公益社団法人 全国宅建保証協会大阪本部
近畿レインズ
ハトマーク 大阪

【運営者】
株式会社アプレイザル総研
不動産鑑定士・宅地建物取引士
小林穂積
不動産の鑑定・相続コンサルならお任せ下さい。皆様のお力になります
電話:0120-987-134 北浜駅より徒歩5分
著書:土地評価の実務 / 広大地評価の重要裁決事例集 / 広大地評価判定の実務