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相続税法上の土地の評価額が半減した弊社事例

不動産鑑定で評価額が半減

建築基準法上の道路でないために相続税法上の評価額が下がった弊社事例

対象不動産の概要

現況が駐車場

所在地:◯◯市◯◯

面積:600㎡

利用状況:駐車場

街路・接面:東側幅員4m通路(註1)に等高に接面。間口約18.9m。奥行約31m。

行政的条件:用途地域第2種中高層住居専用地域

建ぺい率・容積率:60%.200%

その他:高度地区(第1種)

交通条件:駅から1600m

画地の形状:ほぼ長方形、平坦

争点

建物の建たない土地の『時価はいくらか?』

ポイント

  1. 路線価が付設されていないので、特定路線価を申し出たところ、60,000円/㎡という回答が出ました。
  2. 前面道路は4m舗装の通路ですが、建築基準法上の道路には該当しないことが調査の結果分かりました。即ち、建物の建築ができません。
  3. 建物の建たない土地が、60,000円の特定路線価というのは時価と言えるのか?

解説

①対象地の前面道路は4mの幅員の通路ですが、建築基準法第43条第1項ただし書きであることが分かりました。

対象不動産(Aは現況幅員2m前後、Bは現況4m)

ⅰ)通路の幅員を全て4mに確保すること→A+Bが4m確保
ⅱ)通路管理者(◯◯県)の承諾を得ること
ⅲ)更地面積は500㎡以下であること
ⅳ)通路は2m以上接すること

※建築基準法第43条第1項但し書の通路は特定行政庁が交通上、安全上、防災上及び衛生上支障のないと築審査会の同意を得て許可した場合は本件土地上に建物を建てられることによりますが厳しい条件がつくことになります。

②本件土地上の建物の建築可能条件は上記の条件が必要なことが分かり、1㎡当り30,100円総額27,241,000円と鑑定評価した結果、特定路線価60,000円は30,100円となりました。

鑑定をすることによってほぼ半額となりました。

特定路線価を鵜呑みにしてしまえば、上記のような良い結果は出て来なかったと思います。本件土地の前面道路が建築基準法上の道路か否か、建物が建つのか否かを市役所調査で確認し、鑑定したことが良い結果につながったと思われます。

不動産鑑定士 小林穂積【運営者】不動産鑑定士・宅地建物取引士 小林穂積
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電話:0120-987-134 北浜駅より徒歩5分
著書:広大地評価の重要裁決事例集(プログレス刊)
   広大地評価判定の実務(ファーストプレス刊)

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