駅近でマンションや事業所の近くにある土地が広大地として認められたケース

評価対象地はJR駅の近くにあり(600m )、すぐそばに7階建の賃貸マンションが、やや奥手に4階建賃貸マンションや事業所等が建っています(図表3-16)。
本事例では、マンション適地か否かがポイントとなりました。

❖物件の概要広大地に該当するとした事例の画像
面積:854.50㎡
地形:ほぼ長方形
接道:8m市道
用途地域:工業地域(60%、200%)
駅への距離:600m(道路距離)
周辺の利用状況:中小規模一般住宅・事業所・駐車場・共同住宅等が混在する地域
土地の利用状況:自宅、青色駐車場

❖考察
最初に気になったのは、評価対象地がJR駅まで約600mという場所にあることです。
徒歩で8分、手頃な距離です。
駅前には分譲マンション、やや離れて賃貸マンションや事業所などがあります。
このような周辺状況から、評価対象地がマンション適地と判断されてもおかしくありません。
17年情報「マンション適地の判定」によると、マンション適地は下記のように判断されます。

評価対象地について、中高層の集合住宅等の敷地、いわゆるマンション適地等として使用するのが最有効使用と認められるか否かの判断は、その土地の周辺地域の標準的使用の状況を参考とすることになるのであるが、戸建住宅とマンションが混在している地域(主に容積率200%の地域)にあっては、その土地の最有効使用を判断することが困難な場合もあると考えられる。

このような場合には、周囲の状況や専門家の意見等から判断して、明らかにマンション用地に適していると認められる土地を除き、戸建住宅用地として広大地の評価を適用することとして差し支えない。

そこで、私は評価対象地周辺の開発事例を収集することにしました。
調べてみると、500㎡以上の土地での開発事例は5件ありましたが、そのすべてが戸建住宅の開発事例でした。また、当該地域はミニ開発による戸建住宅開発が活発です。そこで、戸建住宅建設指向が強いという資料を集め、意見書にまとめて提出したところ、広大地として認められました。

広大地として認められたポイントはここにある!!

①最寄駅から評価対象地へ行くにしたがって繁華性が低くなることを説明できたこと。言い換えれば、マンション(共同住宅)が少なくなり、事業所や工場、一般住宅へと変わっていく様子を説明できたこと。

②マンション適地でないことを事例をもって説明できたこと。

③戸建住宅用の土地利用計画図を添付したこと。

20180912宅地区割図

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