1. 地価公示、4年連続上昇 ピークの4割まで回復 !!

国土交通省が3月19日発表した2019年1月1日時点の公示地価は、商業・工業・住宅の全用途(全国)で1.2%のプラス4年連続で上昇した。1991年のピーク時から4割程度までに戻した地方圏は2年連続の上昇で住宅地は27年ぶりにプラスに転じた。

低金利環境が不動産投資や個人の住宅取得を下支えする一方、過熱気味な都心の一部は伸び率が鈍化し、一服感も見て取れる。

商業地は2.8%上昇と、18年の1.9%から上げ幅を拡大。東京、名古屋、大阪の三大都市圏は5.1上昇し、近年の伸び率としてはリーマン・ショック直前の08年に次ぐ高い水準だ。

2ケタの伸びを記録したバブル期に比べれば上昇率は小さい。東京など大都市圏の商業地の地価はバブル期の2~3割程度の水準だ。

それでも過熱気味な東京都心で一服感もみてとれる。都心5区(千代田区、中央、港、新宿、渋谷)の最高価格地点を見ると千代田を除いて伸び率が鈍化した。新築分譲マンション市場でも首都圏では販売が減速している(日本経済新聞 2019.3.20)。

2. 地価上昇、二極化進む 大阪商業地 地価上昇率2位、3位 !!

地価上昇が全国に広がっている。2019年の公示地価で上昇地点数が前年より1割増加し、上昇基調も強い。ただ、三大都市圏、地方圏ともに回復の動きは再開発が進む都市部やその周辺、訪日外国人客の見込める観光地などに集中。全国では3割の地点で依然として下落が続いており、投資家や消費者の選別により二極化が進んでいる

全用途で見ると、全体に占める上昇地点の割合は46%に達した。地方圏に限っても33%だ。いまの景気回復局面が始まった段階の13年は5%にとどまっており、地価上昇が3大都市圏から地方に確実に広がっている。

19年は地方の住宅地が27年ぶりのプラスに転じた。賃上げや低金利によって住宅取得に意欲をもった消費者の間では、利便性が高い地域を求める選別の動きが強まっている。 大型商業施設の周辺や子育て環境が整う文教地区、再開発によって町並みが整備されている所などが人気だ。

地方の都市部がけん引し住宅地の地価の変動率が上昇した都道府県は18年の14から18に増えた。北陸新幹線の延伸による恩恵が及ぶ石川県などがプラスに転換。1%以上の下落率を示した県は10から7になった(日本経済新聞 2019.3.20)。

3. 不動産取引 3年ぶり 減少へ(18年度) !!

不動産売買に陰りが出ている。2018年度の取引額は3年ぶりに減少に転じる見通しだ。昨年度まで積極的な買い手だった海外勢の売買が減った影響が大きい。オフィスを中心に不動産市況は好調だが、新規供給が少ないなかで物件の価格が高止まりし、過熱感が意識されているためだ。日本市場に流入する海外マネーの減少で、不動産価格にも一服感が出る可能性がある。

みずほ信託銀行系の都市未来総合研究所によると、18年4月から19年2月までの国内不動産の取引額は3兆2568億円と、17年度(4兆9721億円)より3割強少ない水準にとどまった。

18年12月以降、売買額の前年割れが続いており、年度ベースでも3年ぶりに減少する公算が大きい。

投資家別では海外勢の取引減少が目立つ。17年度はともに1兆円超だった外貨系法人による不動産の売却額と取得額は、18年度は2月まででそれぞれ4776億円、2979億円と急減した。

一方で、不動産投資信託(REIT)などを中心に国内勢の投資意欲は根強く、不動産価格は高止まりしているため、「投資対象となる物件が減っている」(ドイチェ・アセット・マネジメントの小夫孝一郎オルタナティブ調査部長)ことが背景にある。(日本経済新聞 2019.3.9)

4. マンション販売 西高東低続く !!

マンション販売、西高東低近畿圏の新築マンション販売が好調だ。不動産経済研究所(東京・新宿)が2月19日発表した1月の近畿2府4県のマンション契約率は70.2%と、好不況の目安とされる7割を8カ月連続で上回った。物件価格の上昇が首都圏と比べ緩やかなほか、大阪市内などで人気のタワーマンションの供給が増えているためだ

要因の一つがマンション価格だ。近畿圏のマンション2018年平均価格は1戸当たり3844万円と10年前と比べ9%上昇した。首都圏がこの間に2割強高の5871万円まで上昇したのに比べ、上げ幅が小幅にとどまっている。首都圏が人口流入や東京五輪の開発ラッシュで値上がりが大きいのに対し、近畿はまだ一般所得者層に手が届く水準にある。

もう一つの要因が20階建て以上のタワーマンションの増加だ。タワーは立地の良さや投資物件として人気が根強く、大阪市内を中心に近畿圏では19年以降、35棟程度の供給が見込まれる。

19年のマンション供給数は2万戸程度と18年に比べれば微減の見通しだが、国際博覧会(大阪・関西万博)決定後、ベイエリア(此花区・港区・住之江区)での開発が進む可能性もあり、早ければ今秋にも開発案件が浮上するもよう。

懸念は10月に控えた消費税率引き上げのマンション市況への影響だ。調査会社、東京カンテイの上席主任研究員は「消費税率引き上げの影響は税制優遇で相殺されて軽微とみているが、引き上げによる景気の下押しのリスクは留意点」と指摘する。(日本経済新聞 2019.2.20)

 

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