1. 生保マネー 再び不動産に 運用残高 4年ぶり増 !!

生保マネー 再び不動産へ

 「生保マネー」が再び不動産に向っている。大手生保は軒並み不動産投資を積極化。2018年度は4年ぶりに不動産の運用残高が前年比で増える見通しだ。足元の好調なオフィスビル需要が背中を押しているが、高値への警戒感がある不動産への投資は、日銀のマイナス金利政策で厳しい債券運用を補うための“苦肉の策”にも映る。

生命保険協会がまとめた国内生保41社合計の資産運用状況によると19年1月末時点の不動産の運用残高は6.1兆円と前年同月比0.3%増えた。18年度の通年でみても、4年ぶりに増加に転じる見通しだ。

 不動産の運用利回りは3%弱と、低金利環境でも安定した運用収益を確保できることなどから、ほかの大手生保も投資に積極的になりつつある。

 バブル絶頂期に海外不動産の買収攻勢から世界で「ザ・セイホ」の異名を取った生保マネー。バブル崩壊後に海外からは一斉に撤退したが、こちらもそろり再開する動きが出ている。第一生命は17年度に26年ぶりにファンドを通して投資。日生も海外不動産ファンドに1330億円を投じた。

 ただリスクはある。空室率2%をきるという足元の活況から、国内のオフィスビルの物件価格は上昇しており「高値づかみのリスクがある。拙速に残高を増やすことはない」(住友生命)。20年の東京五輪後に不動産市況が急に冷え込むとの見方もあり、動向を注視する必要がありそうだ。(日本経済新聞 2019.3.29)

 

2. 賃貸タワーマンション 大阪都心熱く 人口増、長期で賃料期待 !!

大阪・都心で賃貸型のタワーマンションが戻ってきた。住友不動産は2022年春に梅田に完成予定の複合ビルに同社では関西発の賃貸タワマンを設ける。JR九州は堺筋本町に賃貸分譲一体型を21年に完成させる。08年のリーマン・ショック後、分譲型が大半を占めていた。ここ数年、経済の回復から安定した賃料を見込める賃貸事業の環境が整いつつある。賃貸タワーマンション大阪都心へ

 住友不動産の複合ビルは曾根崎お初天神通り商店街(北区)に建設中で56階建て。1~2階に店舗など、4~8階に202室のホテル、9~56階に40~200平方メートルの賃貸住宅836戸がそれぞれ入る。

 賃料は未定だが、高級賃貸マンション「ラ・トゥール」ブランドを計画している。大阪駅北側の「うめきた1期地区」にある分譲マンションの「分譲貸し」賃料は3.3平方メートルあたり最大月1万8000円が相場。50平方メートルの住戸で約27万円だが「うめきたより交通の便が良く、商業集積も高いため、高い賃料が見込める」と話す。

 タワマンは事業者が投資を短期で回収できる分譲がほとんど。賃貸にするかどうかは「分譲よりも大きな中長期の収益を産み出せるかにかかっている」(住友不動産の横田健二・近畿事業部長)という。

 同社の複合ビルの場合、大阪駅、梅田駅から徒歩5分圏内と交通の利便性が高く、中長期の賃料総収入が分譲収入を上回ると判断した。

 同社は系列の不動産投資信託(REIT)をもたない。REITへのオフィスビル売却やマンション分譲で短期収入を確保するよりも、継続的な賃貸収入を重視する長期戦略思考強い。

 タワマンに詳しい関西大学の岡絵理子教授によると、都心6区の賃貸マンションは16カ所(分譲、賃貸一体型を含む)。10年以降の完成は4カ所にとどまる。不動産経済研究所も「関西のタワマンはほとんど分譲で、賃貸はごくわずか」と指摘する。

 インバウンド(訪日外国人)の来訪急増に支えられて大阪府のホテル客室稼働率が高止まりする。開業率が高水準で推移して求人が増え、17~18年の人口の転入超過数は東京23区に次ぐ。

国際博覧会(大阪・関西万博)も好材料で、長期・高水準賃料を支える可能性を高めている。

大阪・都心で賃貸タワマンがどこまで広がるか注目される(日本経済新聞 2019.2.26)。

 

3. 倒産、28年ぶり低水準 !!

東京商工リサーチが4月8日に発表した2018年度の倒産件数は、前年度比3%減の8111件だった。景気の回復と金融機関による融資姿勢の緩和を受け、1990年度の7157件に次ぐ28年ぶりの低水準にとどまった。一方、人手不足関連の倒産は29%増の400件となり、過去最多となった。今度、倒産件数を押し上げる要因になる可能性がある。

倒産の減少は2009年度から10年連続となる。負債総額は48%減の1兆6192億円。17年度の負債額がタカタの経営破綻で膨らんでいたため、18年度は大きく減少する形となった。

人手不足関連倒産の定義は原因が人件費の高騰、求人難、従業員の退職か後継者難のいずれかにあてはまるものとしている。原因別では求人難が前年度比2.6倍の76件に増えた。人件費高騰も2倍の伸びだ。

業種別の倒産件数でも人手不足が影を落としている。7つの業種では倒産が前年度を下回ったが、運輸業が10%増、サービス業・他が2%増と人件費比率が比較的高い産業で倒産が増えた。人件費増が顕著な「大都市圏で倒産が増え始めている」(東京商工リサーチ)という。

地域別では東北・北陸・四国・九州を除いて倒産件数は減った。倒産の原因としては販売不振が7割を超えて最多だった(日本経済新聞 2019.4.9)。

 

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