1. シニア向け賃貸マンション拡大 旭化成2025年度に500棟!!

旭化成は60歳以上のシニア向け賃貸マンション事業を拡大する。介護が必要ない高齢者向けに専門の相談員が健康状態をチェックし、見守り機能も備える専用マンションで、東京都心部を中心に2025年度に現在の10倍の500棟に増やす。

健康な中高年の増加を見据え、いち早く専用住居の供給体制を整える。

旭化成の住宅事業会社、旭化成ホームズ(東京・千代田)が「へーベルヴィレッジ」ブランドでシニア向け賃貸マンション事業をてがけている。300~500㎡の土地の所有者が東京都や神奈川県で建設したマンションを、旭化成ホームズが借りて入居者の募集や施設運営を請け負う。

現在47棟のへーベルヴィレッジを展開し、合計611戸の住居を供給している。25年度に500棟まで増やし、供給戸数も6000戸にする。

へーベルヴィレッジでは社会福祉士が月1回、入居者を訪ねて健康状態の確認や生活指導を行う。部屋には急病時に警備会社に通報する機器を設置する。

施設各所につまずき防止の手すりを配置するなど入居者の負担も少なくしている。地域の医療機関と連携し、健康促進イベントなども紹介する。1部屋当たりの面積は45~70㎡。賃料は月15万~20万円ほどで、一般的な賃貸マンションの相場より15%ほど高い。

旭化成ホームズはヘーベルヴィレッジを拡大し、現在80億円程度のシニア関連事業の売上高を、25年度に350億円まで引き上げる考えだ。

旭化成ホームズによると、65歳以上の高齢者の単身や夫婦2人暮らしの世帯数は35年に171万世帯と10年比で5割増える見通し。高齢者の8割は介護が不要とされる。

へーベルヴィレッジの現在の入居率は95%。空室の少なさをアピールして土地所有者にマンション建設を促す考えだ。

旭化成ホームズは10月から都内でサービス付き高齢者向け住宅(サ高住)事業にも参入する。賃貸マンションの入居者に介護が必要になった場合、自社のサ高住への転居なども提案する。(日本経済新聞 2019.8.16)

 

2. 在宅の転貸 規制へ新法 投資トラブル受け登録制!!

国土交通省は賃貸住宅などのサブリース(転貸借)事業者に法規制を導入する検討に入った。国への登録を義務化し、将来の家賃収入などについて顧客への説明を必須にする。

サブリースでは約束した賃料が顧客に支払われないといったトラブルが目立つ。悪質業者の排除にむけ、2020年以後の早期に新法制定をめざす。

サブリースの登録業者の管理戸数サブリースはアパートなどの所有者から建物を一括で借り上げ、長期間にわたり入居者にまた貸しするビジネスだ。事業者が入居者の募集から建物の維持・管理、家賃収納までを担う。アパートなどの所有者が少ない負担で収入を得られるようにするが、近年はトラブルが相次いでいる。

特に「安定した家賃収入を保証する」と勧誘され、多額の融資を受けてアパートを建設したケースで問題が多い。事業者から家賃の減額を迫られ、借入金の返済が滞る例もみられる。サブリース方式でシェアハウス「かぼちゃの馬車」を運営していた不動産会社が破綻し、この関連でスルガ銀行では多額の不正融資が発覚した。

サブリースを直接、規制する法律はなく、国交省は事業者に登録を義務付ける新法を検討する。現在も賃貸住宅の管理業者に登録制度があるが、登録は任意だ。全国で約3万社とされる事業者のうち登録は4千社程度にとどまる。

登録事業者には守るべきルールを設ける。将来の賃料の変動について取引先に適切に説明したり書面を交付したりすることを求め、将来、賃料が下がることで起きるトラブルを抑える。

国交省は7月、1万1千社のサブリース事業者を対象に実態調査を実施した。10月ごろまでに結果をまとめて公表する予定で、その上で新法の具体策を詰める。(日本経済新聞 2019.8.11)

 

 

3. マンション空き室対策を急げ !!

深刻な問題を抱えるマンション増加管理に深刻な問題を抱えるマンションが増えている。大規模な修繕工事だけでなく、日常の保守点検さえままならない。高度成長期以降に大量供給されたマンションが、急速に老朽化しているのが原因だ。築40年超の物件は2018年末で約81万戸あり、10年後には2.4倍に膨らむ見通しだ。

建物や設備が劣化すること以上に深刻なのは、所有者が老いて空室が増えることだ。亡くなれば所有権は子らに移るが、古くなった住戸には住まないという人が多い。所有者である以上、修繕積立金や管理費を負担する責任はあるのに、住んでいないという意識から支払いを拒む傾向が強い。

非居住の所有者が増え、積立金や管理資金の不足が深刻になれば、不足を嫌って退去したり相続後も放置したりする所有者が増え、マンション管理の財政が一段と悪化するという悪循環になる。区分所有法はマンションの共同管理の基本ルールを定めるが、「所有者イコール居住者」を前提としており、問題に対応しきれない。

戸建て住宅でも空き家は増えているが、所有者は通常1人か数人に限られるため売却や取り壊しを決めやすい。放置された場合でも、自治体は所有者を相手に指導がしやすい。マンションの場合、多くの共有者がいて何事も合意なしでは済まない。行政の指導は容易でなく問題は長期化しやすい。

最近、東京都など一部の自治体がマンションの管理状況をチェックする仕組みの制定に動き出した。だが、個人の財産権を制限する恐れがあるためか、極めて慎重に手続きを進めている。もちろん拙速は禁物だが、時間がたつほどに問題は深刻になり、結果的に行政コストも膨らむ。より思い切った策を講じる検討が必要だろう。

例えば修繕積立金を住人から半ば強制的に徴収する仕組みを制度化してはどうか。分譲時に一括徴収してもいいし、固定資産税と併せて納めてもらう方法も一案だ。集めた積立金は、確実に保全するため半官半民の専門機関を設立して管理する。マンションは個人に属する財産だが、管理不全の問題は自助努力で解決できるレベルをとうに超えている。自治体だけでなく国も本腰を入れて政策を総動員すべき時期にきている。(日本経済新聞 NPO法人空家・空地管理センター代表理事 上田 真一の投稿を転記 2019.7.31)

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