マンション中古が主役

1. マンション 中古が主役 駅地価の好物件増加!!

グラフ首都圏のマンション取引で中古物件が主役となっている。中古の成約件数は新築の供給戸数を2018年まで3年連続で上回った。長く新築が中心 だった市場に起きた変化の背景を探ると、首都圏の土地の供給事情と買い手の意識が変わってきたことが浮かび上がる。東日本レインズによると、18年の中古マンションの成約数は3万7217戸。不動産経済研究所がまとめた新築供給戸数の3万7132戸をわずかながらも上回った。5年前には新築が中古を2万戸も上回っており、中古が主役となる状況が3年も続くのは異例だ。

逆転をもたらした原因の一つが新築価格の高騰だ。不動産経済研のデータをもとに計算すると、18年は首都圏の新築の坪単価が平均約290万円で、08年に比べ3割超も上昇した。働き手不足に東京五輪関連の建設も重なり、作業員確保が難しくコストが増大した。

東京23区の新築価格は平均7142万円で横ばいだが、これにはカラクリがある。買い手がつきにくくなることを不動産会社が恐れ、面積を狭くして価格を抑えた物件を供給しているのだ。

一方、中古の坪単価は東日本レインズのデータをもとに計算すると首都圏で平均約170万円にとどまる。さらに中古は良質な物件が多く供給される時期も迎えている。特に若い世代は中古への抵抗感が薄れてきており、「リノベーション向けのローンや品質認定制度の普及も購入につながっている」(三井住友トラスト基礎研究所の北村邦夫研究理事)という。

住宅着工統計と5年に1回の住宅・土地統計調査から計算すると、全国の新築住宅(着工戸数ベース)を含めた住宅取引に占める中古の比率は13年時点で約15%にとどまる。欧米で7~8割を占めるのとは大差がある。

もっとも、首都圏に続いて近畿圏も中古の取引が新築との差を縮めてきた。首都圏の動きは、住宅が持ち主を変えながら長く使われる国に変化する先駆けかもしれない。

  (日本経済新聞 2019.9.2)

2. 中古住宅 取引データ整備 景気分析に活用 国交省!!

国土交通省は住宅市場の統計を拡充する。調査回数の少ない中古住宅市場の取引動向について、2020年度にも月単位の指数をつくる。賃貸物件の家賃についても新しい統計の整備を検討する。同省として住宅政策の運営に生かすほか、景気動向分析や金融政策運営の判断材料としても活用してもらう。

政府の統計では、新築住宅に関して新設住宅着工戸数などを毎月公表しているが、中古住宅は5年ごとに実施する「住宅・土地統計調査」しかない。民間には中古マンションの取引件数などの月次データがあるが、大都市圏にとどまる。

住宅流通に占める中古の割合は欧米より低いが、1990年の5.5%から13年には15%となり、現在はさらに高まっているもようだ。新しい中古市場の統計を整備する背景には、新築住宅の統計だけでは市場動向の把握が不十分になってきた面がある。

新統計の作成にあたっては、法務省がまとめている不動産の登記情報を活用する。売買によって所有権が移転した数から法人同士の取引数などを除き、月単位で動向を把握できるようにする。名称は「既存住宅流通指数」を検討している。

全国単位の取引状況は月単位で公表する方針だが、地域別や都道府県別まで同じように出すかは有識者を交えた研究会で今後詰める。

  (日本経済新聞 2019.9.11)

保育園

3. 不動産融資進む小口化 ビル値上がりでシフト!!

折れ線グラフ銀行の不動産融資が小口案件にシフトしている。主な対象だったオフィスビルは物件価格が値上がりして、融資しても収益を得にくくなっている。このため事業ごとに融資をする仕組みなどを使い、保育所や学生寮など小型の案件を対象にする動きが広がってきた。社会的なニーズにも沿うが、景気低迷時は売却が難しく、重荷になる可能性もはらむ。

新生銀行は今夏、都内の複数の認可保育所を対象とした数億円のノンリコースローン(非遡及型融資)を実行した。銀行の融資と投資家の資金で特別目的会社(SPC)を立ち上げるこの仕組みでは、融資の利率は開発した不動産業者の信用リスクではなく、物件の収益性などから決める。銀行は資産査定や審査に手間をかける分だけ、組成時の手数料や上乗せ金利を見込める。

待機児童問題などで保育所の新設ニーズは高い。だが小規模な運営事業者が自ら施設を建てようとしても、銀行融資を受けにくいことがある。今後、同様のスキームを活用すれば、運営業者が資金調達をしやすくなる可能性がある。

銀行が投資対象を広げる背景には、値上がりしたオフィスビルの取引が鈍っていることがある。都市未来総合研究所が適時開示などから集計したところ、1~8月の国内オフィスビルの売買額は約6960億円。通年では昨年1年間のオフィスビル取引額は超えそうだが、不動産取引全体に占める比率は33%と18年に比べ10ポイント低い。

保育所や高齢者向け住宅はオフィスビルなどとは異なり、運営事業者の信用性やサービスの質なども融資の審査で問われることになる。オフィスビルなどに比べて、経済環境の悪化で売買の流動性が低下する恐れもある。リスク管理能力や金利設定など、金融機関の「目利き力」が改めて問われそうだ。

(日本経済新聞 2019.9.11)

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著書:土地評価の実務 /  広大地評価の重要裁決事例集 / 広大地評価判定の実務

 

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