1.アパート空室率、急上昇!相続税対策で建設増え!

首都圏のアパートの空き室率悪化首都圏のアパートの空室率が悪化しています。不動産調査会社のタス(東京・中央)が5月31日発表した統計によると、3月の神奈川県の空室率は35.54%と2004年に調査を始めて以来、初めて35%台に上昇しました。東京23区や千葉県でも空室率の適正水準とされる30%を3~4ポイントほど上回っています相続税対策でアパートの建設が急増したものの、入居者の確保が追い付いていないのです。

アパートは木造や軽量鉄骨で作られた賃貸住宅で、空室率は入居者を募集している総戸数のうち空いたままの住戸の割合を示します。不動産会社のアットホームのデータなどをもとに算出した東京23区の空室率は33.68%。15年9月から6か月連続で過去最悪の水準を更新しました。千葉県でも34.12%と過去最悪の更新が3か月続いています。埼玉県は30.90%、23区以外の都内は31.44%と比較的安定した水準です。

首都圏でアパートの空室率が急速に悪化したのは15年夏ごろです。15年の相続増税にともない「アパートの建設需要が盛り上がり、空室率が急速に悪化した」(タス)。アパートの建設費用は家賃収入で賄うのが一般的だ。空室率が高いと想定した賃料収入に満たず、多額の建設費用をオーナーが抱えるリスクがあります。

アパートの開発事業者は旺盛な建設需要に押されて営業活動に引き続き力を入れています。住友林業は全国の支店の営業・設計業務を支援するチームを4月に設立。大東建託は営業人員を20年に約4千人と16年と比べて1割強増やす計画です(日本経済新聞 2016.6.1)。

 

2.オフィスビルの取引価格、上げ幅突出(東京・大阪)

ビル取引上昇率東京と大阪のオフィスビルの取引価格の上げ幅が世界的にみても突出しています。日本不動産研究所(東京・港)が26日まとめたアジアや欧米の主要都市の不動産価格の調査結果によると、前回調査(2015年10月1日時点)と比べた上昇率は東京が4.3%と首位、大阪が3.1%で2位でした。金融緩和や日銀のマイナス金利政策の影響でオフィスビルに投資資金が流れ込んでいます。

調査時点は4月1日。東京、上海など世界14都市を調べました。同所の不動産鑑定士がビル価格や賃料を評価し指数化しました。国債より利回りが相対的に高いオフィスビルに資金が流入しているのが分かります。オフィスビル賃料の上昇率は東京が1%、大阪が0.6%。「18~19年にかけてオフィスビル供給が増えるため、移転などに慎重な企業が出てきている」(不動産サービス大手、ジョーンズラングラサールの大東雄人氏)という見方が多い(2016.5.27 日本経済新聞)。

 

3.オフィス空室率、地方都市で低下、福岡・札幌・東京並に!

IT(情報技術)企業が地方都市で拠点開設や移転を進めています。政令市でも東京都心に比べオフィスの賃料が2~4割安く、人材も採用しやすいためだ。福岡市や札幌市のオフィス空室率は東京並に下がっています

福岡では大手が相次ぎ拠点を大規模オフィスに移転・集約しています。LINEの子会社、LINE Fukuoka(福岡市)は5月、開発拠点をJR博多駅前の「JRJP博多ビル」に統合します。「福岡は新幹線駅や空港も近い。学生が多くIT産業の連携も進む」(LINE)として約650人の従業員を集約します。富士通の子会社、富士通コミュニケーションサービス(横浜市)も6月、福岡県豊前市に企業や自治体の業務を受託するサテライトオフィスを開きます。

地方でも高速ネット回線の普及などインフラ整備が進み、IT企業の移転を後押ししています。札幌では日本IBM系のISOLデリバリーセンター札幌(札幌市)が新拠点を開き、ITを使って新たな金融サービスをつくる「フィンテック」関連の需要を開拓います。

三幸エステート(東京・中央)によると、札幌市でフロア面積が660平方メートルを超す大規模オフィスの空室率は2.94%(5月調査時点)と東京23区に近い。一方、福岡の平均賃料は3.3平方メートル8750円、札幌は6334円と、東京23区に比べてそれぞれ23%、44%安い(2016.5.21 日本経済新聞)。

 

4.地価9割が上昇、4月の主要都市!!

主要都市の地価が緩やかな上昇を続けています。国土交通省が6月3日発表した4月の地価動向報告によると、調査地点の9割で1月時点と比べて上昇しました。三大都市圏に加えて、札幌や福岡、金沢などの地方都市も3%以上の高い上昇率になりました。堅調なオフィス需要や訪日外国人の増加に対応したホテル用地の取得などがけん引しました

全国の高層マンションや商業施設の集積地を中心に99地点の4月1日時点の地価を調べた結果、1月1日と比べて89地点で地価が上昇しました。横這いは10地点、下落はゼロでした。

名古屋市の太閤口と、大阪市のなんばは6%以上上昇しました。名古屋ではビジネスホテルの建設が活発で、将来のリニア中央新幹線開業への期待が高い。大阪は外国人観光客をねらった出典が増えています。札幌市の駅前通や、金沢駅、京都駅の周辺も3~6%上昇しました。

再開発が進む東京の日本橋や虎ノ門のほか、高級マンションが多い番町も上昇が目立ちます。富裕層や海外投資家の購入需要が強いという。四半期ごとの地価動向報告は公示地価などの先行指標とされる。金融危機に見舞われた2008~09年には上昇地点がゼロになりました。13年以降は上昇地点が全体の過半を占め、足元では3%以上の上昇が2割近くを占めています(日本経済新聞 2016.6.4)。

 

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