1.不動産に割高感、マンション発売6カ月連続減!

不動産に割高感不動産経済研究所(東京・新宿)が6月16日発表したマンション市場動向調査によると、5月の首都圏の新規発売戸数は6か月連続で減りました。金利低下などを追い風に価格は12か月連続で上昇しましたが、物件の割高感が強まり、重荷になっています

5月の発売戸数は前年同月比14%減の3002戸。このうち同月内に売れた物件は71%にとどまり、「好不調の目安」とされる70%を何とか上回ったものの、同比率は過去6か月のうち4カ月は50~60%台に落ち込んだ。不動産業界からは瞬間蒸発のような売れ行きではなくなり、物件がだぶつき始めている」(野村不動産ホールディングスの木村博行取締役)といった声が出ています。

価格上昇が続き、割高感が強まっていることが大きい。東京カンテイ(東京・品川)がまとめた2015年の新築販売価格(速報値、70平方メートルあたり)から平均年収の何倍かを計算すると、東京や神奈川では11倍超に達し、サラリーマンが購入しにくくなるとされる7倍を大きく上回っています。

不動産会社や機関投資家も売買を手控え始めています。不動産サービス大手のジョーンズラングラサール(東京・千代田)によると、今年1~3月の事業用不動産への投資額は前年同期比28%減りました。都心のオフィスビルなどは価格が高騰し、投資魅力が薄れています。

ただ日銀が大規模な金融緩和を続け不動産向け融資も拡大。不動産市況が目先、急速に悪化するといった見方はありません(2016.6.17 日本経済新聞)。

 

2.主要業種の天気図(7-9月)

建設・セメント …建設の民間受注堅調

薄日建設受注は都市再開発関連など民間工事を中心に引き続き堅調。年後半にかけて作業員の人件費の上昇を予測する声が多いが、資材価格は足元では総じて落ち着いた環境にあります。セメントは公共工事など国内需要の冷え込みが響くが、品櫃の良さを武器に海外のインフラ整備向けなどで輸出は堅調に推移しています。

マンション・住宅 …販売価格は上昇傾向

小雨消費税率引き上げの再延期が決まりました。今夏は住宅の駆け込み需要が見込まれていましたが、消費者が購入を急ぐ大きな理由が消えました。マンションは建設費高騰で販売価格が上昇傾向。売れ行きは引き続き厳しく、郊外の物件では販売会社が供給戸数を絞っています。都心の高額物件は堅調な売れ行きを保つ見込みです。

鉄工・非鉄 …東京五輪需要に期待

小雨中国の過剰生産による市況悪化は底を打ち、価格は急上昇しましたが、足元は調整局面です。輸出が採算割れとなる状況からは脱しました。国内の鋼材需要は弱いが、東京五輪に向けた開発案件が立ち上がるとの期待が強い。アルミは自動車の軽量化やボトル缶の需要が強く県庁。銅は依然として価格が低迷しています(2016.7.3日本経済新聞)。

 

3.路線価上昇、地価転嫁マンション高騰!!

国税庁が7月1日発表した2016年分の路線価(1月1日時点)は、全国の平均変動率が2008年以来、8年ぶりに上昇しました。都心部では、地価の上昇に加えて資材価格や建設作業員の人件費の高騰でマンションの価格が上昇し続けており、徐々に手が届きにくくなっている

不動産経済研究所によると、近畿の新築マンションの平均価格は2016年に1坪(3.3平方メートル)当たり207万円と、10年前(148万円)の約1.4倍に上昇。特に、京阪神の都心部の新築分譲マンションの価格が高騰しています。

京都市内では販売価格が1億円を超える「億ション」の開発も相次いでいます。市内で不動産会社を経営する男性(66)は「10年前と比べたら京都中心部の不動産価格は相当上がったが、それでも売れているんだから売り手は強気だ」と話しています。

地価の上昇は、利便性が高い都心部の土地がマンション、ホテル、店舗などで「争奪戦」になっていることが背景にあります。

今年初め、大阪市中心部にある本町地区の土地の入札が行われた。参加した大手不動産会社によると、参加したのはマンションやホテル開発業者など約10社に上ったが、落札したのはホテル開発業者だったとみられます。この不動産会社の担当者は「落札額は、うちの入れた価格より2割程度高かったようだ」と明かしました

三井住友トラスト基礎研究所の北村邦夫研究理事は「都心では訪日外国人客の急増を受け、マンションやオフィス開発業者などと比べてホテル開発業者が高い収益性を見込んで強気に土地を買っている」という。

日本銀行が2月に導入したマイナス金利政策で、金融機関では住宅ローン金利の引き下げ競争が激化しています。住宅投資がしやすい環境が整い、「窓口への相談数が倍増しましたが、実際には既存契約の借り換えが多い」(地方銀行)という。不動産経済研究所の大阪事務所長は「価格が高すぎて消費者が購入を敬遠するケースも出てきている」と指摘しています(2016.7.2読売新聞)。

4.オフィス賃料、上昇続く!!

オフィスビル賃料の上昇が続いています。仲介大手の三鬼商事(東京・中央)が6月9日発表した5月末の東京都心の平均募集賃料は、前月末と比べ46円あがり3.3平方メートルあたり1万8107円となりました。上昇は2年5か月連続です。6年1ヶ月ぶりの高水準で天井感も出始めており、上昇幅は縮まっています

東京都心の空室率は4.05%と前月に比べ0.18ポイント下がり、2ヶ月連続の低下で、需給均衡の目安とされる5%を下回る水準が続いています。

5月には赤坂プリンスホテル跡地に整備された東京ガーデンテラス紀尾井町(千代田区)の大型オフィス棟「紀尾井タワー」が完成。ヤフーやメットライフ生命保険が入居し「満室で稼働を始めた」(西武プロパティーズ)。4月完成の三菱地所「大手町フィナンシャルシティ グランキューブ」(千代田区)も、ほぼ満室となった。

ただ5月末の平均賃料の上昇幅は縮まり、6か月ぶりの低水準でした。「高額物件では見直しの動きもある」(三幸エステートの今関豊和チーフアナリスト)。需給状況を敏感に反応する新築ビルの平均賃料は、4月末に一時、低下した。足踏み景気を映し企業の投資も力強さに欠く(2016.6.10 日本経済新聞)。

 

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