1.不動産大手5社、マイナス金利で借金10兆円!!

不動産大手5社、負債10兆円不動産大手5社の有利子負債総額が10兆円に迫っています。日銀のマイナス金利政策導入で調達コストが下がり、借り入れを増やしているためです。物件売却を急がなくても資金が回るため、販売用不動産も最大規模に積み上がっています。「将来の利益温存」との見方もできますが、不動産市況が悪化すれば資産の価値が下がって業績の足を引っ張るリスクもあります。

大手5社の2016年4~6月期連結決算は8月5日に出そろい、三菱地所など3社が最終増益となりました。オフィス空室率の低下やマンションの売却益が増えました。

「好機を生かして開発を加速したい」(住友不動産)。不動産大手の強気を支えるのは、マイナス金利です。5社の合計有利子負債は9兆8800億円強。日銀の異次元緩和が始まる前の13年3月末に比べ3割、1兆4000億円近く増えました。三菱地所が6月に期間40年の超長期債を年1%割れの利率で調達するなど、低コストの資金を大型の再開発や販売用不動産の仕入れに充てています。

不動産売却益に頼らなくても利益が出るようになり、5社がバランスシートに抱える販売用不動産も3兆円を超えました。三井不動産はこの3年で5割増え、6月末に1兆円を突破しました。

大手の売り控えが強まった結果、16年1~6月の不動産取引額は2兆237億円(都市未来総合研究所集計)と、前年同期から2割も減りました。供給が細り、価格が動きにくい状況が続いています。販売用不動産の急増はリスクと隣りあわせです。国内景気が暗転すれば不動産市況も無縁ではありません。ひとたび市況が悪化すれば、保有資産の価値が下がり、損失の火種となる可能性があります。

18年以降は都心部を中心にオフィスの供給が増える見通し。株式市場では東京・丸の内など優良物件を持つ三菱地所の株価が3月末比で9%安なのに対し、国内外で積極的に投資する三井不は23%安と軟調です。「投資家はリスクの伴う投資よりも株主還元を求めている」と野村証券の福島大輔氏は指摘しています(日本経済新聞2016.8.6)。

 

2.店舗賃料、大阪で上昇(心斎橋等)!!

訪日外国人増加大阪の商業地で店舗賃料が上昇しています。中心地の心斎橋(大阪市中央区)の6月の賃料は3か月前と比べて25%上がりました。格安航空会社(LCC)の増便に伴って、日用品や化粧品を購入する訪日外国人が増加。ドラッグストアなどの出店増が追い風となりました。先行して上場した東京・銀座の賃料は高値が敬遠され、横ばいが続いています

不動産サービス大手、CBRE(東京・千代田)によると、大阪・心斎橋近辺のビル1階でおよそ200平方メートルのフロアを借りる際の6月の想定成約賃料は、3.3平方メートルあたり30万円。1年前と比べ5割上がりました。

訪日外国人の増加が賃料上昇要因となっています。官公庁によると、4~6月期の訪日外国人旅行者数は596万人と前年同期と比べ19%増えました。

特に関西方面の空港に発着するLCCは国際線に占める割合が首都圏に比べても高く、訪日外国人の利便性が増しています。関西国際空港の国際線に占めるLCCの割合は3月末から10月末の夏ダイヤで33.3%と、前年より3.5ポイント上昇しました

訪日外国人の需要増に対応し、ドラッグストアは大阪の繁華街への新規出店を増やしています。ツルハホールディングスは大阪市中央区に相次ぎ出店、「単価は下がっているが、客数増加で売り上げは堅調」(同社)という。ココカラファインは訪日外国人増加に対応して免税対応の店を増やし、特に化粧品などの売り上げが伸びています。円高の進展に加え、中国は海外から持ち込む高額品への関税を引き下げており、手ごろな日用品に訪日客の需要は移っています。

一方で、大阪よりも上昇ペースが速かった東京・銀座は3.3平方メートル40万円と4四半期連続で横ばいが続いています。CBREの佐藤顕尚氏は「訪日外国人客の消費行動に変化がみられる」と指摘しています(2016.8.9 日本経済新聞)。

 

3.アパート建築急増、空室リスク懸念!!

不動産市場に「アパートバブル」の懸念が出ています。団塊世代による相続対策を背景に、新設住宅着工はアパートなど貸家が2桁増と急増。マイナス金利の導入も背中を押し、銀行は資産家に向けたアパートローンに力を入れつつあります。ただ地方は人口減少の加速が避けられず、将来の危うい空室リスクも孕んでいます

「なにか土地利用でお悩みはありませんか」。地銀大手の横浜銀行が東日本銀行との経営統合を機に、5月半ばに新設した立川支店。6人の営業員が1ヶ月で200の個人宅を回り、4件のアパートローンを獲得しました。

貸家着工15%増

アパートといっても、昔ながらの木造ではありません。鉄筋コンクリートのアパート建設などを進めています。

「沿線に大学生も多く、手応えを感じている」(平間武志支店長)。対象は使わない農地などを抱える60歳超の資産家だ。

横浜銀は住宅貸付のうち、アパートローンの伸びが鮮明。2016年3月期は通常の住宅ローンが前期比1%減った一方、アパートローンは3%増。アパートは1軒で平均1億円弱の融資を見込め、貸出金利も1%弱と0.6%前後の住宅ローンより高い。アパートを含む資産家向け融資は18年度までの3年間で約4割増の2兆6500億円を目指しています。

首都圏と同様に人口増が続く沖縄県でもアパートは好調だ。沖縄銀行は16年3月末までの1年間で不動産向け融資を377億円増やしたが、このうちアパートローンが200億円を占めました。

銀行の動きを裏付けるように住宅着工も増加。

5月の伸び率は持ち家が前年比4.3%にとどまるのに対し、アパートなど貸家が15%となりました。

アパートが伸びた理由は2つ。1つは団塊世代の相続対策だ。

15年1月施行の税制改正を受け、相続税は非課税枠だった基礎控除の引き下げや税率構造が見直されました。相続税制では現金よりも不動産の方が評価額が低くなり、賃貸に回すとさらに下がる。即効性のある節税策として、資産家がアパートに飛びついた面があります。

2つめは日銀のマイナス金利政策利ざやが縮んだ銀行がアパートローンに活路を見いだそうとしています。拠点を置く自治体で人口減少が進む西日本のある地銀も「市内中心部で閉鎖した店舗や老朽化した建物の跡地をいかしたアパート建設を提案している」と話す。

節税したい個人と融資を伸ばしたい銀行側の思惑の一致。問題は人口減少社会の日本で、アパート着工が適正水準かということです。不動産動向に詳しい三菱UFJリサーチ&コンサルティングの藤田隼平研究員は「すでに過熱気味のサインが出ている」と指摘しています

いずれ調整局面

同社は人口動態や建築された住宅の数をもとに、長期にわたる適正な需要値を試算。足元の動きは、バブル経済や08年のリーマン・ショック前と似通い、供給過多の傾向がみられるという。過去2回ともその後にやってきたのは急速な需要減。藤田氏は「今回もいずれ調整局面に入るリスクがある」とみています。

不気味に響くのが空き家の足取りだ。13年度時点で850万戸に達し、空室率は14%。このうち半分を賃貸が占める。日本不動産研究所の吉野薫氏は「地方では長期的な採算性が疑問の案件も増えている」と懸念しています

アパート融資をこぞって増やす地銀を金融庁も警戒しています。地銀全体の預金と貸出金の差は約100兆円。行き場のないマネーが過度に不動産に集まるリスクがある。日銀からも「金融システム安定の観点から注視が必要」との声が聞こえ始めました。人口減とマイナス金利政策の下で、日本経済に新たな「ゆがみ」が生じる恐れが否めない(2016.7.4 日本経済新聞)。

 

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