1.建物の耐用年数ルールに風穴を開けた信用金庫!!

信用金庫投資用不動産ローンは市場としてはニッチで、メガバンクはりそな銀行を除き、それほど前向きではありません。今、積極姿勢を見せているのは地銀と信用金庫、ノンバンクです。

東京の不動産業者や投資家が「とりわけあそこは積極的だ」と口をそろえる信金があります。東京都中野区に本店を構える西武信用金庫です。15年度の不動産賃貸業向け融資残高は4606億円全体の3分の1を超える。新規融資の増加額のうち半分は不動産賃貸業向けです

西部信金が投資家の注目を集め出したのは今から約3年前、建物の法定耐用年数を超えた期間の融資を、戦略的に提供し始めたときからです。

木造は22年、鉄骨は34年などと建物には法定耐用年数が決まっており、それを超えた融資期間は認められない。そのように金融庁が指導しているといわれてきました。

しかし、「米国では木造戸建ては60年持って当然といわれているのに、なぜ日本の木造は寿命が一律22年なのか」と、この規制に疑問を感じていた西部信金の落合寛司理事長が、政府の委員会を通じて指摘しました。

金融庁の回答は意外にも「そのようなことを指導したつもりはない」だった。「それならば、と耐用年数超えのローンを始めることにした」(落合理事長)。西武信金が耐用年数制限の慣行に風穴を開けたことで、他の地銀や信金の間でも耐用年数超えのローンが増え始めています。

一方、危機感を募らせるのは従前から投資用不動産ローンを柱にしてきた金融機関です。

「様変わりだ」とオリックス銀行の営業第一部長・真保雅人氏は肩をすくめる。「以前、この分野で名前が挙がっていたのはスルガ銀行と当社ぐらいだった。今や次から次へと地銀さんたちが入ってくる。はっきり言って脅威です」。

オリックス銀行の投資用不動産ローンは原則2.6%の金利(変動)をうたっている。しかし、この原則は有名無実化しつつある。もともと金利交渉には応じてきたが、他行との競争の中で、1%台もよく出すようになった」(真保部長)。金利以外にも、さまざまな条件を緩和してきました。基準金利に一定の金利を上乗せすることを前提に、耐用年数超えのローンも解禁しました。融資割合も表向きは購入価格の90%以内としているが、実際にはフルローンにも応じるようになった。従来は融資エリアを首都圏、中京圏、関西圏、福岡の大都市に絞ってきたが、高崎、広島、岡山、仙台など地方都市への融資を行うようになりました(週刊東洋経済2016.10.22)。

 

2.脱税、ITデータも調査、クラウド情報強制的に収集、財務省が検討!!

IT関連情報を脱税調査財務省と国税庁は脱税調査に際し、クラウドなどインターネット上に保存されているメールなどの情報を強制的に押収できる権限を認める検討に入りました。国税犯則取締法を68年ぶりに改正し、2017年にも実施します。IT(情報技術)を駆使した悪質な脱税や国際的な税逃れが増えていくとみており、国税の査察権限を強化します。夜間の強制調査も可能にします。

財務省が今月開かれる政府の税制調査会に脱税調査の見直しの方向性などを提示します。国犯法の改正は年末にかけて与党の税制調査会と調整し、17年度税制改正大綱に盛り込む考えです。国犯法は1948年の改正以来、ほぼ見直しをしておらず、条文もいまだにカタカナ表記です。今回の改正に伴い同法を国税通則法に編入する見通し。

現在、国税査察官が脱税調査をする際、被疑者の協力を得て任意で提出してもらわないとIT関連の機器に保管された情報を入手できない。電子化された情報を差し押さえられる明確な規定が国犯法にないからです。被疑者側が任意提出するケースが多いとみられるが、担当の弁護士や税理士が拒否すると入手が困難なケースがある。

法改正によって査察官が自宅や会社などからパソコンを差し押さえた上で、被疑者の同意がなくても中に入っているデータを複写して調査できるよう法的権限を持たせる。クラウドなどコンピュータ(サーバー)が提供しているネットワークに保存されている電子メールや会計の帳簿なども、運営主体のインターネット企業に開示を要請して収集できるようにする

現在もネット企業側は国税に一定の調査協力をしているようですが、被疑者からプライバシー侵害などで訴えられるリスクを抱える。協力企業を何らかの形で保護するよう法制面から手当てする。

メールなどのIT情報の調査は刑事訴訟法では認められていますが、脱税調査では査察権限の強化につながるとの慎重論もあり、対応が遅れていました。脱税事件は租税回避地(タックスヘイブン)の節税実態を暴露した「パナマ文書」で関心を集めたように急速に国際化が進んでいます。

手紙や書類の郵送で情報をやり取りするケースは減少する一方で、クラウド上などにある海外子会社や会計事務所とやり取りしたメールなどが入手困難なままだと脱税の摘発に支障が出かねない状況になっています

今回の改正では深夜などの夜間の強制調査も可能にする。国犯法では「日没」以降は認められていない。査察官は許可を得なければ管轄区域外では職務執行ができなかったが、それも可能にします。(2016.10.10日本経済新聞)

 

3.大空き家時代の到来で早期に売却するのが吉!!

一戸建てかマンションか、立地によっても空き家の活用方法は異なってくる。住宅価格の将来予測と併せて、自分に合った空き家の活用法を見つけてほしい。

住宅は財産――。多くの日本人がそう思い込んでいるが、欧米とは異なり日本の木造住宅は、20年で上物(建物)の価格がゼロになるといわれているように、築年数を経るごとに価値が下がっていく。

ましてや人口減少が進行し、中核駅を中心にコンパクトシティー化が進む中、地方のみならず郊外に立つ住宅の価値は、雪崩を打ったように落ちることになるだろう。だからといって、空き家のまま放置し続ければ、特集の冒頭で触れたように「特定空き家」に認定されかねない。

となれば、空き家となる実家を「売る」か「貸す」か、という選択肢しかない。確かに、空き家のまま「維持管理」するという選択もあるが、手間と時間がかかるため、おのずと限界がある

もっとも、実家が一戸建てかマンションか、立地が都市部か郊外かによって今後の対策は異なってくる。

相当な田舎にあって、ぼろ家でなければ値段次第で売却することは可能だ。ただし、賃貸に出せる物件はそう多くはない。

これまで見てきたように、日本は今後「大空き家時代」に突入する。不動産の専門家たちは、「空き家が1000万戸を超える2018年までに売却を考えた方がよい」と口をそろえる。

エリアによって変動幅が異なるものの、総じて下落する傾向にある。無論、これらの価格は予測であり、同じ駅前でもエリアによって価格が異なったり、住宅のスペックによっても大きく変動するので、一定の目安と考えてほしい

そして多くの地方都市では、鉄道よりも自動車が生活の足となっており、駅からの距離は不動産価値とは必ずしも一致しない。むしろ、大型ショッピングセンターなどからの近さの方が重要だ。上表も同様の観点で見ていただきたい。(2016.8.13・20合併号 週刊ダイヤモンド)

 

4.元気なうち認知症に備え、任意後見、年1万件突破!

任意後見、1万件突破認知症などで判断力が低下した場合に備え、財産管理などを委ねる後見人をあらかじめ決めておく「任意後見契約」が増加しています。同契約に必要な公証人による公正証書の作成件数は2015年に初めて1万件を突破。高齢化に伴う認知症の急増が見込まれる中、需要もさらに高まるとみられ、専門家は「利用を検討してほしい」と呼びかけています。

日本公証人連合会の調査によると、同契約の証書作成件数は05年は4800件でしたが、年々増加。15年は前年比1割増の1万774件で過去最多を更新し、この10年で倍増しました。

「成年後見制度」は判断能力が低下した人のために代わりの人が財産を管理したり、施設入所の手続きをしたりするための仕組み。2つのタイプに分かれます。

既に本人の判断力が衰えている場合、親族などが家庭裁判所に申請するのが「法定後見」制度。

後見人を選ぶのは家族のため、本人や親族が望む人になるとは限りません。一方、本人が元気で判断能力があるうちに信頼の置ける人を後見人として選んでおくのが「任意後見」制度です。公証人に公正証書を作成してもらい、契約を結ぶ。

本人の判断能力が低下し、後見人の候補者らが家裁に申し立てて認められると、本人に代わって財産管理ができるようになります。どのように介護や医療を受けたいか、どんな施設に入りたいか、財産をどのように使ってほしいか、といった内容を細かく契約に盛り込むことも可能です。

厚生労働省によると、認知症の高齢者は、12年は約460万人。25年には約700万人に増えると推計され、65歳以上の5人に1人を占めることになります

東京公証人会の井内顕策会長は「任意後見契約は今後ますます重要になることが予想されます。誰に頼んでよいか悩んでいる人もおり、専門家に相談してほしい」と呼びかけています。(2016.9.28日本経済新聞)

 

↓↓↓続きは下記よりPDFをご覧ください↓↓↓

コバカンニュースPDF

タップするとかかります

お問合せ