1.相続税、マンション高層階増税、富裕層の節税をけん制!!

マンション高層階は増税政府・与党は20階建て以上の高層マンションについて、高層階の固定資産税と相続税を引き上げる予定です。2018年以降に引き渡す新築物件が対象です。一方で低層階の税負担を軽くします。高層階の部屋は取引価格が高いわりに税金が安く、富裕層の間では節税策として購入する動きが広がっていました。

菅義偉官房長官は10月24日の記者会見で「実際の取引価格を踏まえた固定資産税の案分方法を検討している。今後の税制改正で検討する」と述べました。政府・与党は12月にまとめる与党税制大綱に盛り込むことを目指します。国や市町村の税収は現行制度を適用する場合と変わらないようにする見通しです。

対象は大都市圏で増える「タワーマンション」と呼ばれる超高層物件で、20階建て以上を想定しています。上層階に行くほど景観がよくなるため、同じ面積でも取引価格が高いです。
一方で、こうした物件の固定資産税や相続税の算定基準となる「固定資産税評価額」は、マンション1棟の評価額を部屋ごとの床面積で割って計算しています。階層による差はなく、同じ面積なら最上階と1階が同じ評価額となり、固定資産税や相続税も原則同額になります。

資産評価システム研究センターが全国の新築高層マンションの分譲価格を調べたところ、最上階の床面積あたりの単価は最下層階より平均46%高かった。
この結果、マンション高層階の部屋を買えば、現金のまま相続するよりも、相続税の金額も抑えやすい。富裕層しか使えない節税策として批判が高まっていました。固定資産税も取引価格の割に安くてすみます。

総務省が検討している新しい評価額の仕組みは、高層マンションの中間の階は現行制度と同じ評価額にする一方、中間階よりも高層の階では段階的に引き上げ、低層の階では段階的に引き下げる。評価額5000万円の建物にかかる固定資産税は単純計算で年70万円。5500万円になれば固定資産税は年77万円に増えます。

新しい税制の対象は18年以降に引き渡す新築物件に限定します。既存の物件は今の税制を適用します。現在の税負担を前提に高層階を購入した住民から強い批判が出るためです。

20階建て以上の高層マンションは建築規制の緩和により、1999年から関東、東海、関西の三大都市圏で急増。すでに全国で1200棟を超えています。15年に相続税が引き上げられて高層マンション節税の人気が高まったことから、今回対策に乗り出すことにしました(日本経済新聞2016.10.25)。

 

2.「なにわ筋線」共同運行、JR西、南海に提案、新大阪乗り入れ!!

難波筋線JR西日本と南海電気鉄道が大阪都心を南北に貫く鉄道新線「なにわ筋線」を共同運行とし、南海電車のJR新大阪駅への乗り入れを検討していることが10月28日、分かりました。関係者による協議が決着すれば、30年近く建設が検討されながら着工のめどが立たなかった、なにわ筋線の計画が前進します。関西国際空港の利便性も飛躍的に高まります。
なにわ筋線を巡っては、大阪府・市と運行事業者であるJR西、南海の4者が訪日外国人客の急増を受けて2014年以降、建設合意に向けた本格協議を続けています。
水面下の交渉では、南海電車が大阪の玄関口である梅田や新大阪まで運行できるかが争点になっていました。このため、早期着工を求めるJR西が大阪駅北側の再開発地域「うめきた」地下に建設中の新駅と新大阪への乗り入れを認めることを南海に提案し、回答を求めています。両社が合意すれば、大阪府・市は、建設の枠組みや資金調達の仕
組み作りを本格化する方針で、議会との調整に入ります。

関空まで時間短縮

計画では、新大阪駅から「うめきた新駅」を経由し、地下トンネルを掘って難波付近までつなぐ。難波から南はJR、南海両社の既設路線に接続し、関空に至る。梅田―関空の所要時間は約1時間から40分以下に短縮されます。
将来は南海本線にJR西の車両を乗り入れる案も浮上しており、共通車両の開発も視野に入れています。JR西にとっては、JR阪和線より南海本線を利用する方が関空までの距離が短く所要時間を短縮できるほか、阪和線のダイヤ緩和の利点もある。南海にとって大阪・キタへの乗り入れは悲願です。
ただ、事業費は1800億~3200億円と巨額にのぼり、負担割合や詳細なルートの詰めも課題となっています(2016.10.29日本経済新聞)。

 

3.みずほ、不動産運用を拡大。私募REIT参入!!

みずほフィナンシャルグループ(FG)は2017年にも、不動産に投資する非上場の不動産投資信託(私募REIT)の運用を始める予定です。米国の投資会社ブラックストーン・グループと物件取得に向け交渉中で、当初の運用規模は最大500億円の見込み。日銀のマイナス金利政策を踏まえ、比較的利回りが高い不動産分野で投資対象を広げます。

私募REITの運用会社はみずほ信託銀行子会社の「シンプレクス・リート・パートナーズ」(東京・中央)。メガバンクグループが私募REITを運営するのは初めてです。
投資対象は首都圏などの賃貸住宅のほか、ホテルやヘルスケア施設などです。ブラックストーンの保有物件を数百億円で購入する方向で、設立当初の運用規模は200億円から500億円程度になる見通しです。

私募REITは機関投資家から集めた資金でビルなどを取得し、賃料収入を分配する仕組みです。利回りは平均年4%前後と比較的高く、地方銀行や信用金庫なども積極的に投資しています。市場価格に応じて日々価格が変わる上場REITと異なり、決算時に評価額を決めます。
(2016.11・21日本経済新聞)

4.ホテル続々、変わる御堂筋、オービック、複合ビル来年着工!

西日本最大のビジネス街、大阪・御堂筋でオービックが15年越しの開発案件に動き出す。2017年5月にホテルとオフィスの複合ビルの着工を予定です。御堂筋では積水ハウスと東京急行電鉄が寺院一体型のホテルを19年にも開業する。オフィスがうめきたなど梅田地区にシフトする中、御堂筋でホテル開発が相次いでいます。

オービックの用地の大部分は長谷工コーポレーションから02年に買取り、10年まで購入を続けた。3900平方メートルの土地を確保したが、長く駐車場だった。
御堂筋では特区制度による特例で原則50メートルだった高さ規制が緩和された。三菱東京UFJ銀行が既に105メートルのビルを着工しているが、市の都市計画でルール化され、オービックが初の適用例となりました。
御堂筋界隈では、積水ハウスと東京急行電鉄が19年にも約400年の歴史を持つ真宗大谷派難波別院の敷地にホテルを開業します。

積水ハウス子会社が難波別院から2600平方メートルの土地を60年間借り、積水ハウスが寺の正門にあたる「山門」を兼ねた17階建てビルを17年に着工し、東急ホテルズの「エクセルホテル東急」が入居します。
なんば駅付近ではベルコがホテル建設を進めています。ビジネス街の御堂筋でもホテルが増え、風景が少しずつ変わりそうです(2016.11.2日本経済新聞)。

 

 

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