1.アパートローン融資急増に対し、金融庁は過熱警戒、実態調査へ!!

銀行相続税の節税目的でアパート経営に乗り出すケースが増えています。部屋の借り手が見つかれば問題ないのですが、首都圏や人口減の地方で空室が増える兆しが浮かんできました。地方銀行などによる関連ローンの残高も急増していることから、金融庁は融資の過熱感を懸念。節税効果が薄まり、アパート経営者の負担が増える恐れもあるため、近く金融機関を通じた実態調査に入るようです。

アパートローン急増の背景には2015年の税制改正で相続税の課税対象が広がったことがあります。相続財産から控除できる金額が縮小。これまで相続税を納める必要がなかった人も対象になる見込みで、税金を安くするために借金をしてアパート経営に乗り出す人が増えています。

金融庁は地方銀行105行を対象とし、特にアパートローンを伸ばす銀行などを抽出して年明けにも実施します。お金を借りる側に不利益な条件になっていないか調べます。

金融庁は金融機関に節税効果をうたった事業者らの提案書を提出させて、1件ごとに節税につながるかどうかを点検します。実際に相続が発生するときに、アパートの資産価値がローン残高を上回っているような場合など、納税額が増えて結局は節税につながらないケースも出てくるとみて警戒を強めています。アパート経営では、一般的に建設請負業者が一定期間の家賃収入を保証する契約になっていますが、空室率に応じて2年ごとに保証額を切り下げるなど、思わぬ形で大家の負担が増えるケースがあります。修繕費を負担する必要があることを十分に認識出ずにアパート経営を始める人もいます。

節税効果が疑わしかったり、アパート経営の収支が赤字だったりする事例が多ければ、金融機関に検査・監督で問題点を指摘し、是正を促します。将来的な貸し倒れリスクが銀行の財務の健全性に与える影響という観点ではなく、ローンを借りている個人(施主)の実態把握に力点をおいて調べる方針です(日本経済新聞2016.12.14)。

 

2.アパート、空室率上昇、返済負担増す!

アパート、空き室率上昇相続に伴う節税需要を取り込む形で伸び続けるアパートローン。マイナス金利政策で収益環境が厳しい銀行も数少ない成長分野として融資増に力を入れていますただ地方を中心に人口減が加速するなか、肝心の入居者を確保できるかは微妙。将来の空室率の上昇という危うさをはらんでいます。

不動産調査会社のタス(東京・中央)によると、首都圏のアパートの空室率は2015年夏ごろから急速に上昇。大量供給に需要が追いついていません。日銀の調査では融資全体に占めるアパートローンの比率は地銀で10%弱、信用金庫では16%とシェアを伸ばしています。

人口が減る地方の銀行も同ローンを伸ばし、全体に占める比率が高い上位半分の地銀の8割弱が三大都市圏以外です。借りる側にとっては節税が本来の目的ですが、空室率の上昇でローンの返済原資となる家賃収入が減れば、返済負担が重くのしかかり、節税どころではなくなります(2016.12.14日本経済新聞)。

 

3.家賃保証会社に登録制、悪質業者の排除狙う!!

賃貸物件の契約で、連帯保証人に代わって滞納した家賃の支払いを一時的に引き受ける家賃債務保証会社について、国土交通省は今年度中に任意の登録制を導入する方針を固めました。保証会社の利用が広がる中、悪質業者をめぐる相談や苦情が相次いでいます。同省は登録制により、情報開示を促し適正化を図る。

マンションやアパートの賃貸借契約では、ほぼすべての貸主が借主に連帯保証人を求めています。だが近年は核家族化や高齢単身者の増加などにより、家賃債務保証会社が保証人の代りになるケースが多い。

国交省によると、2015年度の保証会社と借主の契約件数は119万件。不動産の賃貸借契約の6割で利用しています。ただ保証会社に対する法規制は無く、トラブルも相次いでいます。

消費者庁には、契約内容をめぐる相談・苦情が09年度以降、毎年度600件超寄せられています。家賃滞納者への強引な取り立てなど悪質業者の存在も指摘されています。

同省は、こうした状況を踏まえ、保証会社について任意の登録制を導入します。登録会社には、借主の帳簿の保存、不動産仲介業者を通じての契約時の重要事項の説明や書類公布の徹底のほか、借主からの相談専用窓口の設置を求めています。登録会社名は同省のホームページで公開します。同省が把握する保証会社は全国で147社ありますが、情報開示の徹底など適切なルールの順守を掲げる業界団体に加盟しているのは55社に留まっています。

同省は業界団体などを通じて登録を呼びかけ、不動産仲介会社に対して登録会社の活用を促し、問題が発覚し、指導をしても改善が見られない場合は登録を取り消します。

同省安心居住推進課は「登録制の導入で保証会社に情報開示と法令順守を促し、物件の借主が安心して利用できる環境づくりを進めたい」と話しています。            (2016.12・2日本経済新聞)

 

4.相続税制見直し、海外資産相続課税を強化。居住10年以内は対象に!!

相続税制見直し国境を超えた過度な税逃れを防ぐために新たな国際課税のルールを決め、富裕層の海外資産に対する相続税制の見直しが柱です租税回避地(タックスヘイブン)の利用実態を暴露した「パナマ文書」が明らかになり、企業や富裕層の課税逃れに対する不満が高まっているためです。

現在は相続人と被相続人が海外に5年超住んでいれば、海外資産に相続税がかかりません一部の富裕層では海外に資産を移して相続税から逃れるケースがあるため、居住期間が10年以内の人には海外資産に日本の相続税をかけられるようにします

租税回避地を利用した過度な節税を防ぐ「タックスヘイブン対策税制」も見直します。現在は法人税率20%未満の国や地域に事業実態のないペーパーカンパニーがあれば日本の所得と合算して課税しています。新たな制度では税率に関わらず、租税回避地に税の裏付けとなる事業実態がないと判断すれば課税対象です。(2016.12.9日本経済新聞)

 

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