1.路線価、27都市で伸び、物流施設増加が後押し!

17年分の路線価は全国平均で2年連続の上昇。日本一の東京都中央区銀座5の「鳩居堂」前は過去最高だったバブル直後(1992年)の価格を上回った。都心だけでなく地方の中核都市にも上昇の波は及んでいる。

中核都市が復調
都道府県庁の所在地別で上昇率を見ると、路線価が10%を超えたのは東京、福岡、札幌など10都市。5~10%が岡山、大分など4都市で、5%未満は千葉、岐阜、静岡、大津など13都市あった。都市未来総合研究所の平山重雄・常務執行役員は「地方都市でも県庁所在地クラスの地価が持ち直し始めている」という。
理由の一つは不動産投資の約2割を占める物流施設の増加だ。産業界では物流業界の人で不足を補うため、最新鋭の施設を新設する動きが加速している。
三井住友トラスト基礎研究所の調べなどによると、大型物流施設(敷地面積が1万平方メートル超)の新規供給は、東京圏(1都4県)で16年以降に年間200万平方メートル弱の高い水準が4年連続で続く。大阪圏(2府1県)も17年に過去最高水準の新規供給を見込む。同研究所の北村邦夫・投資調査第1部長は「地価が安かった場所で新規需要が出ている」と語る。

訪日客数の増加も地価を下支えする。訪日客は16年に前年比22%増の2403万人に上り、全国的にホテルの新規供給が課題になっている。
三井住友トラスト基礎研究所によると、16年のホテル着工は東京、大阪、名古屋の三大都市圏でバブル期以降の最高水準に上る。客数が全国トップクラスの北海道、福岡県、沖縄県などでは新規供給が増える。ホテルだけでなく合法化した民泊物件も増加する見通しだ。

オフィスが左右
足元では路線価の底打ち感が明確になっているが、来年以降は再開発などによるオフィスの需給が左右する。不動産サービス大手のジョーンズラングラサール(東京・千代田)の調べでは、18年の都心大規模ビルの新規供給面積は約60万平方メートルと、17年の20万平方メートルより3倍に増える方向だ。
18年以降は都心の大手町、芝浦、日比谷などでオフィスビルの再開発が相次ぐ。同社リサーチ事業部は「18~20年の3年間は過去20年で最も大量のオフィス供給が見込まれる」と指摘する。不動産投資のうち、オフィスの割合は過半程度を占める。賃料が下落基調に転じると、全体の地価動向に影響を与えるとの声もある。      (2017.7.4日本経済新聞)

2.近畿2府4県の路線価、京都・大阪けん引!

国税庁が7月3日発表した2017年分の路線価(1月1日現在)で、近畿2府4県の標準宅地は前年比で平均0.4%上がった。上昇は2年連続で上昇率は16年分の0.2%に比べ拡大した。府県別にみると京都と大阪だけが上昇し、全体を引き上げた。上昇率は京都が大阪を上回り、いずれもインバウンド(訪日外国人)増加による商業用地の収益性向上を反映した。
近畿の税務署別の最高路線価は上昇率上位10地点のうち大阪府内が6地点、京都府内が4地点を占めた。1位は2年連続で大阪市中央区心斎橋筋の戎橋北詰付近(36.0%)だ。3位の大阪市北区のグランフロント大阪沿い(26.5%)、5位の同市天王寺区のJR天王寺駅前(22.9%)などとともに訪日客増加の影響が色濃く出た。

3.アパート建設バブル、地銀の融資競争過熱!!

アパートやマンションなど賃貸住宅の建設が急増している。保有する土地に賃貸住宅を建て、節税を図る個人が増えているためだ。賃貸住宅メーカーによる営業活動や、地方銀行による融資競争も過熱している。賃貸住宅の増えすぎで、想定通りに借主を集められない物件も増えており、社会問題に発展する可能性もある。 土地を相続する場合、更地よりもアパートなどの賃貸住宅を建てた方が評価額が下がる。金融機関から建設費用を借りた場合、借金分が相続財産から差し引かれるため、納める税金が少なくて済む。
税制改正をビジネスチャンスにつなげようと、住宅メーカーが、土地を持つ富裕層らにアパート建設を持ちかけた。老後に不安を持つ人たちに、「不動産投資はもうかるから」と建設を持ちかける住宅メーカーもあるという。長引く低金利で収益力が細っている地銀も、こうした動きに乗り、新たにアパートなどを立てようとする人への融資を積極的に行った。

日本銀行が7月10日発表した6月の貸出・預金動向によると、銀行や信用金庫による貸し出しの平均残高は、前年同月比3.3%増の513兆円だった。69か月連続で前年を上回ったのは、「アパートローンを含む不動産向け貸し出しの伸びが寄与している」(日銀)という。
国土交通省によると、2016年度の全国の貸家着工数は、前年度と比べて11%増の42万7275戸と、8年ぶりの高水準だった。
金融庁は、特に融資を増やしている地銀に対し、詳しい報告を求めた。日銀も、4月に公表したリポートで、「これまで以上に審査や管理を綿密に実施することが重要」と指摘した。日銀によると、融資する際に、物件の周辺の家賃相場や入居率を調べていない例が目立つという。   (2017.7.11 読売新聞)

4.行政の不動産情報統合、空き家、空き地、所有者把握しやすく!!

政府は全国に広がる空き家や空き地を整備するため、国や自治体がそれぞれ持つ不動産データベースを統合する。不動産登記などをもとに住所や所有者の情報をひも付け、不動産を管理する個人や法人を正確に把握する。権利者や住民、納税者が複雑に絡む不動産の情報を透明にして、企業による不動産取引や都市再開発を後押しする。不動産のデータベースは法務省が管理する不動産登記のほか、国土交通省の土地総合情報システムや自治体の固定資産課税台帳がある。農地や林地にも台帳があり、不動産会社なども独自の情報を持つ。法務省によると、全国には土地の登記が2億3000万、建物の登記が5000万ある。

今は別々に管理しているこれらの情報をひも付け、それぞれのデータベースで一覧できるようにする。2018年夏から特定の年で実証実験をする。2018年夏から特定の年で実証実験をする。登記の情報にあたる「地番」と住所のデータを突き合わせるほか、土地の所有者と実際の住民が同じかどうかなども把握できるようにする。

データが整えば、空き家や所有者不在の土地を有効に活用する方策を考えたり、地域の防災体制を強化したりするなどの政策対応が勧めやすくなる。都市の再開発や公共事業を進めるための地権者との調整にも役立つ。自治体にとっては、固定資産税などの徴税に必要な情報確認などの事務負担が軽くなる。
情報の一部は個人情報を保護しつつ民間にも開放する。内閣官房などは、IT(情報技術)で不動産取引を効率化する「不動産テック」など民間による新サービス創出も期待する。(2017.6.14 日本経済新聞)

 

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