1.不動産投資、拡大に陰り。昨年の取得額25%減少!

不動産投信の物件取得額成長を続けてきた不動産投資信託(REIT)市場に、減速の兆しが強まってきた。2017年の物件取得額が約1兆8000億円で前年に比べ25%減ったもよう。大幅な不動産価格上昇で物件を取得しにくくなったことが主因だ。投資家の間で高値警戒感が強まってきた

不動産サービスのCBRE(東京・千代田)によると、オフィスビルなどの賃料収入を取得価格で割った投資利回りは最近、東京、大手町のオフィスビルで3.55%。03年の調査開始以来、最低の水準に下がった。

景気回復で賃料そのものは上昇しているものの、同時に物件価格も大量の緩和マネーで大きく押し上げられている。この結果、高い利回りの取れる物件が少なくなっており、REITの魅力が低下している。利回りが低迷すると、投資家に還元する分配金の伸びが鈍くなるためだ

上場しているREITは59銘柄ある。ところがこのところの価格を見ると、REITの価値(純資産)を下回って推移しているものが半数近い。

これまでREITは増資でお金を集めていい利回りの物件を集めることで、先々の成長ストーリーを描いてきた。ところが毎月分配型投信によるREITの売りを嫌って新たな投資家の買いが集まりにくくなっている。(2018.1.14日本経済新聞)

 

2.アパート過剰鮮明、6か月連続減!!

急増したアパート建設に歯止めがかかり、家賃下落や空室増への懸念が強まってきた。国土交通省が27日発表した11月の貸家着工戸数は6か月連続で前年同月の実績を下回った。金融庁の監視強化で地銀の積極融資が止まり、相続税の節税対策も一巡。過剰供給が住宅市況を揺さぶる

相続対策と日銀ノマイナス金利導入を受けて急増したアパート建設。貸家着工は5月まで19か月連続のプラスを記録したが一転、マイナス基調が定着した。11月は前年同月比2.9%減の3万7508戸。貸家減で全体の新設住宅着工戸数も5か月連続のマイナスだ。

国交省の建設経済統計調査室は「個人向けアパートローンの減少が着工に影響した。都市部の需要は底堅いが、地方は下がっている」とする。

貸家着工は26都道府県でマイナスとなり、山口県の62%減が最も大きな減少幅だ。ある不動産大手サイトによると、山口市内の賃貸住宅の空室率は18%弱。10%前後の東京都区部より高い。地方では好立地が少なくなって着工が減り、将来の空き家懸念も強まっている。

アパート増の背景には、地銀など銀行の積極融資があるが、金融庁が問題視すると一転低調に。「不動産業者が融資案件を持ち込む先が、銀行から信用金庫に広がっている」(同庁幹部)という。金融機関が地主に融資を提案しても制約しないケースが目立つ。 (2017.12.28日本経済新聞)

 

 

3.税逃れ対策強化、国税、富裕層に厳しい目!

国税当局が国内外に多額の資産を持つ富裕層の税逃れを監視する体制を強化している。今夏から富裕層調査を担うプロジェクトチーム(富裕層PT)を全国に配置し、人員も約4倍に増やしたタックスヘイブン(租税回避地)の利用実態を暴いたパナマ文書などを機に国民の関心が高まるなか、資産隠しや国際的な租税回避への対応力を高める狙いと言う。

富裕層PTは2014年、東京、大阪、名古屋の3国税に設置された。ノウハウを蓄積し17年夏から全国12の国税局・事務所に拡大。メンバーは約200人で、国税庁内に司令塔役として「国際課税企画官」のポストも新設された。

国税当局は近年、富裕層への課税体勢を強化。16事務年度(16年7月~17年6月)の富裕層への調査は4188件あり、約441億円の申告漏れが見つかった。国の借金が1千兆円を超え「取れるところから取る」という姿勢がうかがえる。

国税当局の富裕層の基準とは。関係者によると、数年前の基準は「経常所得の合計額1億円以上」「相続(遺贈)財産5億円以上」など。人数の統計はないが、15年の国税庁の申告所得税標本調査によると、所得1億円超は約1万7千人で、高額財産を相続した人らを含めれば「2万人超はいる」(国税OB)。

国税庁は富裕層PTが手掛けた案件を明らかにしていないが、内部資料から一端が判明した。同庁には全国の国税局・事務所が手掛けた課税処分などから「複雑困難な事案や創意工夫した事案」を選んで長官が表彰する制度がある。

日本経済新聞は情報公開請求で16年度の表彰関係資料を入手。

関係者によると、この事案は電子機器会社の創業者親族による贈与税約1500億円の申告漏れ。創業者らは、電子機器会社の筆頭株主である資産管理会社(非上場)の新株予約権付社債(転換社債)などを利用した出資で、資産管理会社を傘下に持つ新会社(非上場)を設立し、新会社株を親族に贈与した。

当局は非上場の新会社株の評価が実体とかけ離れていると判断し、約300億円を追徴した。転換社債を使って相続税や贈与税を減らす節税策は「抜け穴」とされていたが、今後は封じられる見通しになった。

国税当局の幹部は「富裕層は日本経済をけん引する人材も多く、狙い撃ちにしているつもりはないが、富裕層だけができる手法で税を回避するのは不公平だ」と強調する。一方、富裕層を顧客に持つプライベートバンカーは「稼いでも結局は徴税されるだけという意識になれば、結果的にイノベーションを阻害し経済の活力をそぐのでは」と話す。当局と富裕層のつばぜり合いは続く。(2017.12.1 日本経済新聞)

 

 

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