1.空き家「予備軍」東名阪330万戸!!

大都市に空き家の「予備軍」が大量に潜んでいる。65歳以上の高齢者だけが住む戸建てとマンションの持ち家が東京、大阪、名古屋の三大都市圏に合計336万戸あり、同圏内の持ち家全体の2割強に達することがわかった。

現在の空き家比率は7%。家主の死後も相続人が入居しないことが多く、古い家屋は買い手がつきにくい。中古住宅の流通を促進しないと空き家が大都市であふれてくる。

全国の持ち家3179万戸に対し、空き家予備軍は22%にあたる705万戸。三大都市圏はこの48%を占め、世帯数の全国比に匹敵する。単身高齢者

空き家予備軍が急増しており、高齢化で空き家問題が先行した地方の実情と似てきた。三大都市圏の賃貸などを除く空き家は107万戸で、割合は7%にとどまっていた。

予備軍が最も多いのは東京都の67万戸で、持ち家の21%。現在の空き家は15万戸で5%だ。空き家数でトップの大阪府も予備軍は51万戸で、その比率は東京都を上回る22%。神奈川、千葉も2割を超す。三大都市圏は住居の密集度が高く、空き家発生の影響は大きい。

空き家があちこちにできる現象は「スポンジ化」と呼ばれる。居住密度が下がると水道やごみ収集など行政サービスの効率が悪化する。これを防ぐには中古住宅流通を促す必要があるが、国土交通省によると住宅流通に占める中古の割合は米国83%、英国87%に対し日本は15%だ。

背景には根強い新築信仰がある。高品質な住宅に手を加えて長く住む欧米の価値観と対照的だ。日本政府は経済効果を狙い、税優遇などで新築購入を後押ししてきた。着工数は今も年100万戸規模だ。規制が多い英国の新築は16万戸にとどまる(2018.6.23日本経済新聞)。

 

2.マンション修繕ラッシュで求人急増、賃金上昇!!

技術者の需要の伸びマンション管理業界で賃金が相次ぎ上昇している。築年数が増え、修繕担当者の求人が急激に伸びている。特に技術者は新築物件と人材確保で競合しやすい。

人手不足で改修が遅れれば、政府が目指す中古住宅市場の活性化の実現が遠のく可能性がある。

「新築工事と人の取り合いになっている」。マンション管理大手の東急コミュニティーの修繕担当者は苦笑する。

管理会社にとって建物の改修工事は、清掃などビルメンテナンスと並び重要な収益源だ。マンションの修繕には技術者のほか、管理組合と工事プランを取りまとめる営業担当者が必要になる。

技術職の人手不足が著しいのは、修繕期を迎えたマンションが次々と増えるためだ。国土交通省によると築30年超の分譲マンションは2017年末で184万戸。5年で44%増えた。27年には351万戸になる見通しだ。

年数がたつほど修繕の範囲も広がる。一般的にマンションは築10年で最初の大規模修繕を迎える。このときは外壁の手入れなどにとどまるが、30年たつとエレベーターや配水管の交換も必要だ。

中古マンションの工事量が増える一方で、技術者は新築ビル工事にも不可欠だ。賃金を上げないと管理会社は要員を確保しにくくなっている(2018.7.20日本経済新聞)。

 

3.2024年度計画 大阪メトロ夢洲に商業施設!!

中期経営計画の骨子大阪市高速電気軌道(大阪メトロ)は7月9日、2024年度を最終年度とする7カ年の中期経営計画を発表した。都市開発に力を入れ、大阪府市が誘致する国際博覧会(万博)や統合型リゾート(IR)の会場となる夢洲周辺で商業施設を開発する

売上高の9割を占める鉄道は人口減で大きな成長が見込めない。

新規事業の創出で非鉄道の売上高比率を現在の17%から27%に引き上げる。

18~24年度の7年で3400億円を投資する。なかでも成長のけん引役は都市開発だ。JR環状線内にある遊休資産を使って賃貸マンションやオフィスビルを開発。万博やIRの誘致が決まれば、夢洲まで中央線を延伸するほか、大阪市などと連携して夢洲に観光客向けの商業施設を24年度中に開業する。

一方、主力の鉄道事業はホームドアの導入を進める。経営が厳しいバス事業は観光バス事業に再参入。運転手不足も課題で、20年に沿線地域で自動運転バスの運行を開始。24年までに都島や中之島西側付近など20路線に広げる。

業績目標としては、25年3月期の連結売上高は18年3月期比で15%増の2100億円、営業利益は7%増の430億円を掲げた。

民営化で社長、不動産と財務の部長クラスを民間から招いた。ただ河井社長は「中計を達成するためには人材不足」と認め、中途採用や外部の専門業者を活用する考えだ。

経営の自由度にも課題がある。例えば乗客の減少傾向が続くバス事業では路線や運行回数、運賃を原則10年間は維持しなくてはいけない足かせがある。大阪市の意向を組みながら限られた人材で新規事業の創出から既存事業のテコ入れまで対応するのはハードルが高そうだ(2018.7.10 日本経済新聞)。

 

4.不動産取引 外資が存在感。融資など国内銀にも商機!!

国内の不動産市場で外国勢の存在感が高まっている。2017年度の取引額は売却・取得ともに1兆円を上回った。カネ余りによる不動産価格の上昇で利益確定売りが出る一方、米欧と比べた値ごろ感が物件の取得を後押ししている。外資向けの不動産担保ローンを始める銀行が出るなど、金融機関の融資の伸びにつながる可能性もある

外資の売却を後押ししたのが不動産価格の上昇だ。国土交通省によると18年1~3月の三大都市圏の商業用不動産価格指数(2010年平均=100)は129.3で前年周期から7.2%上昇。08年のリーマン・ショック後に外資勢が安値で取得した物件の利益確定売りが加速した形だ。

一方で取得額が倍増したのは、海外からニューヨークなど世界の主要都市よりも東京などがまだ相対的に割安とみられているからだ。物件の利回りは低下しているが、マイナス金利政策の長期化で日本は投資利回りから長期金利を引いた「イールドスプレッド」も高い。

海外勢の取引の増加は、国内の金融機関にとってもチャンスになる。

関西電力などが香港系投資会社などから約1500億円で取得した「芝パークビル」(東京・港)は、みずほ信託銀行がグループで物件仲介から資産管理まで手がけた。

 都市未来総合研究所の平山重雄主席研究員は「市場の活性化で、仲介役としての信託銀行の関与が増すだろう」とみる(2018.7.5 日本経済新聞)。

 

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