相続対策として共同住宅(3階建等)を建ててしまった場合、又建てようと計画している場合

(1)広大地か否かの判断の仕方

広大地とは、「その地域における標準的な宅地の地積に比して著しく地積が広大な宅地で開発行為を行うとし相続対策として土地を建てる場合た場合に公共公益的施設用地の負担が必要と認められるもの」をいいます。

16年・17年情報では、広大地に該当しない条件の例示として、「既に開発を了しているマンション・ビル等の敷地用地」を掲げています。即ちマンション・ビル等の敷地は広大地にはなりませんと言っています。

又同情報では「評価対象地について、中高層の集合住宅等の敷地、いわゆるマンション適地等として使用するのが最有効使用と認められるか否かの判断は、その土地の周辺地域の標準的使用の状況を参考にする」とあります。又「明らかにマンション用地に適していると認められる土地を除き、戸建住宅用地として広大地の評価を適用することは差支えない」とも言っています。

開発行為が認定された共同住宅(マンション)用の土地は、その共同住宅(建物)の状況から、近い将来に開発行為を必要としないこと、およびその共同住宅があるその地域の標準的使用の状況と適合している場合には、当該共同住宅の土地は有効利用されていることになります。したがって、広大地には該当しません。

しかし、その共同住宅がその地域の標準的使用でなければ、たとえ共同住宅が建っていたとしても、その敷地が絶対に広大地に該当しないというわけではありません。

その土地の周辺地域の標準的使用の状況を参考にその土地の周辺地域が戸建住宅の敷地が標準的使用でなおかつ著しく広大な土地に該当し、開発行為を行おうとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要と認められるのであれば、その土地は広大地となります。したがって広大地の規定を適用可能です。

17年情報でマンション適地の判定は改正されましたが、改正前の平成16年6月29日付資産評価企画官情報第2号(以下、「16年情報」)の3-(3)「マンション適地の判定」には、次のように書かれています。

評価対象地について、中高層の集合住宅等の敷地、いわゆるマンション適地等として使用するのが最有効使用と認められるか否かの判断は、その土地の周辺地域の標準的使用の状況を参考とすることになるのであるが、戸建住宅とマンションが混在している地域(主に容積率200%の地域)にあっては、その土地の最有効使用を判断することが困難な場合もあると考えられる。

このような場合には、周辺の状況や専門家の意見などから判断して、明らかにマンション用地に適していると認められる土地を除き、戸建住宅用地として広大地の評価を適用することとして差し支えない。

特に、賃貸用マンションについては、公営住宅等、企業社宅、寮のように経済的合理性に重きを置いていないもの、また昔からの地主が土地代を含めない採算計画で賃貸マンションを建築運用している場合には、広大地になる可能性があるので留意しましょう。

 

広大地は、一昨年(H29年)12月31日をもって「地積規模の大きな宅地の評価」に変わりましたが、広大地を使った相続税還付はこれからも活用できます。

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