広大地は、昨年(H29年)12月31日をもって終わりましたが、広大地による相続税還付はこれからも活用できます。

 

公共公益的施設用地の負担が必要な土地なので、広大地だと言えるか否かが、争われた事例!!(平成27年2月17日裁決・名古屋)

公共共益的用地の必要な土地か否か

 

本件土地等の概要

本件土地の面積は、2150㎡(現況宅地)の土地です。本件相続開始時には、第三者に貸付していました。即ち他所有者の土地と一体としてドラッグストアの店舗敷地として利用していました。
非線引都市計画区域に存します。

争点

本件土地は、広大地通達に定める広大地に該当するか。

請求人の主張

本件土地は広大地通達に定める広大地に該当する。

イ 広大地通達に定める「その地域」は、請求人主張地域である。

ロ 広大地通達に定める「標準的な宅地の地積」

■■は、「開発許可事務の手引き」において「本件基準」を詳細に定めており、戸建て住宅の敷地の1区画当たりの地積は165㎡以上と定めている。よって、本件土地において開発行為を行う場合の「標準的な宅地の地積」は、165㎡である。

本件土地付近の宅地の地積の平均値が必要な場合、「標準的な宅地の地積」は、165㎡から200㎡である。

ハ 公共公益的施設用地の負担について

本件規則及び本件基準に準拠して開発図を作成し、公共公益的施設用地の負担の要否を判断すべきところ、本件基準に基づき本件土地を1区画165㎡程度に区画割りすると、道路開設が必要になる。

したがって、公共公益的施設用地の負担は生じる。

原処分庁の主張

本件土地は広大地通達に定める広大地に該当しない。

イ 広大地通達に定める「その地域」は、原処分庁主張地域である。

ロ 広大地通達に定める「標準的な宅地の地積」の使用方法は戸建住宅の敷地であり、その1区画当たりの地積は150㎡から1,000㎡程度、平均地積は550㎡程度である

また、原処分庁主張地域には地価公示の標準地や都道府県地価調査の基準地が存在しないが、地価公示の標準地及び都道府県地価調査の基準地が原処分庁地域外に4か所あり、その地積は170㎡から750㎡程度で、平均地積は420㎡程度である。

さらに、原処分庁主張地域の北方において、分譲住宅に係る土地4区画の開発事例があり、その1区画当たりの地積は300㎡から350㎡程度である。

以上を勘案すると、「その地域」の「標準的な宅地の地積」は、300㎡から500㎡程度である。

ハ 公共公益的施設用地の負担

「その地域」の「標準的な宅地の地積」は、300㎡から500㎡程度であること、及び本件土地は、三方路地であり、いずれも建築基準法上の道路であることを基に本件土地を区画割りすると、別図6のとおりとなる。

したがって、公共公益的施設用地の負担は生じない。

審判所の判断

イ 法令の規制等

A 本件基準

本件基準は、市街化区域外において、住宅の建築の様に供する開発行為を行う場合の戸建住宅地の一画地の区画面積は、165㎡以上とする旨定めている。

ロ 当てはめ及び主張の当否

(イ)広大地通達に定める「その地域」について

A、大地通達に定める「その地域」については、…■■の線路の東側で■■から■■に至るまでの本件土地周辺地域は、本件特定用途制限地域の境界線が存在し、当該境界線の内外で規制内容が一部異なるものの、戸建住宅の建築に係る規制内容に差異はない上、当該境界線の内外に関わらず農地と戸建住宅が混在しており、その利用状況についても差異が認められないから、本件特定用途制限地域の境界線によって土地の利用状況の連続性が分断されているとみるのは相当ではなく、■■の線路によって地域の連続性が分断されているとみるのが相当である。すると、本件道路沿い地域には、本件地域と比較して、多くの店舗等が存在しており、本件道路沿い地域と本件地域における土地の利用状況が同一であるとは認められない。

したがって、広大地通達に定める「その地域」は、別図4のとおり、本件地域であると認められ、以上と異なる請求人及び原処分庁の主張はいずれも採用できない。

(ロ)「標準的な宅地の地積」について

A 広大地通達に定める「標準的な宅地の地積」については、上記のとおりに解されるところ、本件相続の開始時における本件地域に所在する宅地の不動産登記事項証明書及び住宅地図等によれば、建物敷地として利用されている計40区画のうち70%に当たる28区画が戸建住宅の敷地として利用されていると認められるから、本件地域における標準的使用は、戸建住宅の敷地であると認められる。

B そして、本件相続の開始時における本件地域の戸建住宅の敷地28区画の各地積は、1区画当たり143.00㎡から677.00㎡で、平均地積は約374.50㎡であり、本件地域において、本件相続の開始前10年の間に戸建住宅の敷地として売買された事例4件の平均地積は、約366.06㎡で、そのうち本件土地の西側にある■■を隔てた位置にある2件の売買事例の地積は、303.70㎡及び345.15㎡であると認められる。

C 以上の事情を総合的に判断すると、本件地域における「標準的な宅地の地積」は、300㎡から400㎡程度と認めるのが相当である。

D しかしながら、請求人が、「標準的な宅地の地積」は、本件基準が定める戸建住宅の1区画の最低敷地面積165㎡である旨主張する点については、広大地通達でいう「標準的な宅地の地積」は、評価対象地の付近で状況の類似する地価公示の標準地又は都道府県地価調査の基準地の地積、評価対象地の付近の標準的使用に基づく宅地の平均的な地積などを総合勘案して判断するのが相当であるから、本件基準が定める戸建住宅の1区画の最低敷地面積によって「標準的な宅地の地積」を判断することは相当でない。

また、請求人及び原処分庁のその他の主張については、いずれも広大地通達に定める「その地域」を請求人主張地域又は原処分庁主張地域とすることを前提とするものであって、広大地通達に定める「その地域」を本件地域とする当審判所の認定に反するものである。

したがって、請求人及び原処分庁の主張にはいずれも理由がない。

(ハ)本件土地がその地域における標準的な宅地の地積に比して著しく地積が広大な宅地であるか否かについて

本件地域における標準的な宅地の地積は、300㎡から400㎡程度である。本件土地の地積は2,150㎡であるから、本件土地は、本件地域における標準的な地積に比して著しく広大な宅地である。

(ニ)広大地通達に定める「公共公益的施設用地」の負担の要否について

A、広大地通達に定める「公共公益的施設用地の負担が必要と認められるもの」については、本件地域における標準的な宅地の地積(300㎡から400㎡程度)に基づいて本件土地を区画割りした場合、別図7のとおり、路地状部分を有しない5区画の土地(約341㎡から約362㎡)と、間口約3m、奥行約30mの路地状部分を有する1区画の土地(約368㎡)の合計6区画に分割して区画割りすることが可能である。

B、そして、路地状開発を行うことが合理的と認められるかどうかについては、①本件土地は、別図7のとおり本件地域における「標準的な宅地の地積」に分割できること、②別図7の区画割りは、都市計画法、建築基準法、都道府県等の条例等の法令に違反しないこと、③路地状開発を行った場合には、建築基準法上の建ぺい率及び容積率の算定に当たり、路地状部分の地積も敷地面積に含まれることになり、請求人が主張する別図5の開発想定図のような道路を開設する場合に比べ、より広い建築面積及び延べ床面積の建物等を建築することができるから、別図7の区画割りは、建ぺい率及び容積率の計算上有利であること、④本件地域においては、過去に路地状に分筆して売買された事例(別表2順号18)が存在することを総合的に勘案すれば、別図7の区画割りが、経済的に最も合理的な区画割りであると認められる。

C、したがって、本件土地において経済的に最も合理的な戸建住宅の分譲を行った場合、その敷地内に道路等の開設が必要であるとは認められないから、本件土地は、「公共公益的施設用地の負担」が必要な宅地であるとは認められない。

Dこれに対し、請求人は、本件基準及び本件規則の定めによれば、本件土地において公共公益的施設用地の負担が必要であることは明らかであり、また、別図5のとおりの開発想定図によれば、公共公益的施設用地の負担が必要である旨主張する。

しかしながら、本件規則は、1,000㎡以上の土地開発事業を行う事業者は、あらかじめ土地開発計画の概要等について■■と協議する旨規定しているのみであって、本件基準及び本件規則の内容を確認しても、これらの規定によって、本件土地において公共公益的施設用地の負担が生ずるとは認められない。また、別図5の区画割りよりも別図7の区画割りが、経済的に最も合理的な区画割りであると認められる。

したがって、請求人の主張には理由がない。

(ホ)まとめ

以上のとおりであるから、本件土地は、広大地通達に定める広大地には該当しない。

以  上

コメント

評価対象地の最有効使用の使用方法が戸建住宅用地であり、評価対象地に開発道路(公共公益的施設用地)を設けることが一般的であれば広大地として評価されます。

各地状開発(旗竿地)により戸建住宅分譲を行うことが経済的に最も合理的である開発の場合には、開発道路(公共公益的施設用地)を負担する必要がないため、評価基本通達24-4(広大地の評価)は適用されません。つまり、広大地として認められません。

端的にいえば、路地状部分を設けるよりも,開発道路を設けるのが一般的であるか否かということです。ここでの路地状開発とは,路地状部分を有する宅地を組み合わせ、戸建住宅用地として開発することをいいます。これは、路地状部分を設ける土地が周囲に点在していれば、広大地の適用はないと判断される可能性が高いといえます。

「路地状開発を行うことが合理的と認められる」か否かは、国税庁によれば、次の①~④を総合的に勘案して判断します。

①路地状部分を有する画地を設けることによって、評価対象地の存する地域における「標準的な宅地の地積」に分割できること

②その開発が都市計画法、建築基準法、都道府県等の条例等の法令に反しないこ

③容積率及び建ぺい率の計算上有利であること

④評価対象地の存する地域において路地状開発による戸建住宅の分譲が一般的に行われていること

※用語の説明

(イ)都市計画法第9条第14項………特定用途制限地域は、用途地域が定められていない土地の区域内において、その良好な環境の形成または保持のため当該地域の特性に応じて合理的な土地利用が行われるよう、制限すべき特定の建築物等の用途の概要を定める地域とする旨規定している。

(ロ)都市計画法第29条((開発行為の許可)第1項……都市計画区域において開発行為をしようとする者は、あらかじめ、国土交通省令で定めるところにより、都道府県知事の許可を受けなければならない旨、ただし、区域区分が定められていない都市計画区域において行う開発行為で、その規模が政令で定める規模未満であるものについては、この限りでない旨規定している。

(ハ)都市計画法施行令第19条(許可を要しない開発行為の規模)第1項……政令で定める規模は、区域区分が定められていない都市計画区域については3,000㎡とする旨規定している。

(ニ)本件条例第4条(建築物の用途の制限)………特定用途制限地域のうち幹線道路沿道地区I型内においては、劇場または映画館等、別途定められた一定の建築物は建築してはならない旨規定している。

20181205広大地図①

20181205広大地②図 20181205広大地③図

20181205広大地④図

広大地は、昨年(H29年)12月31日をもって終わりましたが、
広大地を使った相続税還付はこれからも活用できます。
是非、ご相談ください。

詳細はこちら

また、不動産鑑定・底地・借地権のコンサルについて

他で断られた方、納得いく回答が得られなかった方、今すぐお電話ください!

無料相談承っております!

お問い合わせはこちらをクリック!
問い合わせ先バナー