借地借家法では、建物の朽廃を借地権の消滅としているが、その趣旨は、建物が存続する間は借地権を存続させ、建物の寿命に従い、そ社会的・経済的効用を十分に発揮させるとするところにある。

そこで、何をもって建物の朽廃を認めるかその判断基準が問題となる。

① 建物が朽廃に至っていると認められる場合
  いつなんどき崩壊するかわからないくらいの危険状態にある場合(最判 昭和32.12.3)

② 建物が朽廃に至っていないとされる場合
・普通の修繕を加えていけば数年ないし10年前後、住家として使用できる場合(東京控判 昭和16.4.26)
・大修理期に達していて10年後には半倒壊の状態になるが、なお5年間は安全居住に適する場合(東京地判 昭和29.5.29)

③ 建物としての社会的・経済的効用を失うに至ったものと認め、朽廃により借地権消滅するとした事例
・通常の修繕によっては、建物の存続が不可能な場合(東京地判 昭和31.5.21)
・修理には新築に近い大改造を要する場合(最判昭和35.3.22)
・通常の修繕をこえ、むしろ取毀して新築するほうが経済的である場合(東京地判 昭和45.10.28)
(借地借家法と補償 清文社刊)

 

建物の朽廃の判定は不動産鑑定士の権限を越えていますが,借地権付建物の評価上、いつも考えておかなければならない判断事項の1つです。

 

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