不動産の取得費不明の場合は鑑定評価

取得費不明の不動産の鑑定評価

不動産の取得費が不明の場合、不動産鑑定による方法で、不動産取得時の適正価格を算定することが可能です。

不動産を売却した際にかかる譲渡所得税は、「売却額 (取得費 + 譲渡費用)」で計算されま す。 不動産の取得費が分らず、 譲渡収入の5%を取得費として確定申告すれば税務署に認められはしますが、売却価格の95%に対して課税されることになります。そうなると税負担が非常に重くなるリスクがあります。

不動産鑑定が可能な地域・時期であれば 各都道府県の不動産鑑定士協会に保存されている過去時点において売買で成立した取引事例を活用して、鑑定評価書・意見書を作成し、取引当時の不動産の時価を割り出し、税務署にも通用する合理的な適正時価の根拠資料を作成することが可能です。

譲渡所得税の計算式

総収入金額一 (取得費+譲渡費) = 利益

　ここでは、上記取得費を算出します。

鑑定評価書、調査書を作成することによる効果・効用!

イ ）税務署に対し取得費の説明資料として不動産鑑定書または調査書を申告書に添えて 書類を提出すれば、経費の圧縮に繋がります。

すなわち、売値一費用=利益なので、費用と売値の5%をとるか、鑑定金額をとるかで利益を圧縮でき、譲渡所得税も圧縮できます。

ロ） 不動産の取得費が分らないので、不動産鑑定書、物件調査書を作製依頼した場合の鑑定料、調査料は取得費の一部として認められます。

弊社において依頼を受けた場合の鑑定料、調査料の領収書を、確定申告時に鑑定書、調査書と共に税務署に提出していただいた方は、取得費の一部として認められています。

不動産鑑定の考え以外の手法について

イ ）概算取得者として売買価格 5%を取得者とする方法

税務等では概算取得費として売買価格の5%を取得費とみます 5%ルールを適用可能ですが 、不動産鑑定等による場合に比べて大きな税金が課せられますので、注意する必要があります。

ロ） 市街地価格指数(日本不動産研究所)の変動率を使って取得価格を時点修正して求める方法

この方法は、どちらかというと指数の求め方が大雑把なため、税務署から否認される場合があります。また税務署との争いで負けたケースもあります。（国税不服審判所)

大阪府豊中市の土地・建物の取得費不明の場合

令和４年に大阪府豊中市に所在する昭和50年12月当時の土地・建物の取得価格が分らないので、その当時の土地建物の鑑定の依頼を受けました。

その物件は、所有者の顧問税理士からの紹介でした。ご紹介頂いた税理士さんはご紹介の3年前にご本人が相続した物件の取得費不明の鑑定を、弊社にご依頼頂きその価額を基に確定申告し、税務署に認められたので、今回顧間先さんを私どもに取得者不明の土地の鑑定をご紹介下さりました。

７件の物件で 大幅に節税できたとご依頼者に喜んで頂きました。

豊中市の物件に基づき取得費の一覧表

◆土地の売買価格を1600万円とした場合

１	５％の場合	800,000円
２	市街地価格指数の場合	5,680,000円
３	路線価の場合	3,305,600円
４	公示地の場合	5,350,000円
５	鑑定の場合	7,810,000円

上記の手法のうち⑤の鑑定の場合が一番高く価格を求められます。

お客様の声

※ 取得費不明の場合の鑑定評価・物件調査書

不動産の取得費不明の場合の鑑定のお見積りは、無料です。是非この機会にご利用ください。