底地とは
底地とは、借地権の付着している場合における当該宅地の所有権をいいます。
底地は借地権者が存し、その使用収益の制限があるため底地は一般的に市場の流通性が乏しいのが現状です。
底地の価格を求める場合は、借地人に売却する場合と第三者に売却する場合しかありません。
底地を売却するにあたり、路線価の底地割合（1-借地権割合）は参考にこそなれ実務では役立ちません。
底地は個別性が強いため、底地の価格については不動産鑑定士による鑑定評価が必要です。
底地の価格
底地の価格は実際支払賃料に基づく純収益等の現在価値の総和を求めることにより得た収益価格及び比準価格を関連づけて決定します。
なお、収益価格は下記のようにして求めています。
◆収益還元法
実際支払賃料に基づく純収益等の現在価値の総和
底地を借地人に売却する場合は、地代を基準とした収益価格は役に立ちません。
なぜなら借地人が底地を取得することで自分の土地になるので地代が発生しないからです。
第三者に底地を売却する時は地代を基準とした収益価格が標準となります。
このような場合にお力になれます
- 底地を借地人に売却したいがその値段を知りたい
- 底地と借地権の交換をしたいのでその値段を知りたい。
又、手順のアドバイスをして欲しい。 - 底地を同族法人へ売却し、相続対策をしたい。
- 底地と借地権を同時にゼネコンに売却し建物と交換したいので、アドバイスをして欲しい。
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底地の価格を求めるにあたって総合的に勘案すべき事項
- 将来における賃料の改定の実現性とその程度
- 借地権の態様及び建物の残存耐用年数
- 契約締結の経緯並びに経過した借地期間及び残存期間
- 契約に当たって授受された一時金の額及びこれに関する契約条件
- 将来見込まれる一時金の額及びこれに関する契約条件
- 借地権の取引慣行及び底地の取引利回り
- 当該借地権の存する土地に係る更地としての価格又は建付地としての価格
不動産鑑定士の活用方法
依頼者の意向を踏まえた仕事をする不動産鑑定士か否か
不動産鑑定は不動産鑑定士の意見であり、判断ですので、結果は各不動産鑑定士によって異なります。
したがって依頼者の意向を踏まえた仕事をする不動産鑑定士に依頼することが大切です。
底地を熟知した不動産鑑定士か否か
底地は借地借家法の規制を受けた個性の強い土地なので底地に手慣れている豊富な実績のある不動産鑑定士を選ぶことが大切です。
解決の糸口、ヒントを提案してくれる不動産鑑定士か否か
底地に関するトラブルは子や孫の次の世代にまで続く可能性があるので底地のご依頼主の本質的な問題解決に至るような解決の糸口、ヒントがもらえる不動産鑑定士を選ぶことが大切です。
最近の評価依頼実績（底地）
| 大東市 | 事業所 | 4,300㎡ |
| 東大阪市 | 事業所 | 350㎡ |
| 大阪市北区 | 店舗 | 170㎡ |
| 大阪市東成区 | 住宅 | 80㎡ |
【運営者】株式会社アプレイザル総研
不動産鑑定士・宅地建物取引士 小林穂積
不動産の鑑定・相続コンサルならお任せ下さい。皆様のお力になります
電話：0120-987-134 北浜駅より徒歩5分
著書：土地評価の実務 / 広大地評価の重要裁決事例集 / 広大地評価判定の実務
