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よくある質問

不動産鑑定士 小林穂積

当ホームページにご訪問下さいまして、有難うございます。
アプレイザル総研代表、不動産鑑定士 小林 穂積と申します。
皆様のお役に立つよう、時価とは、一物四価とは、底地、借地権等、不動産についてのよくある質問を掲載しております。
休日相談も随時、受付けております。不動産の時価評価・担保価値の評価、底地の問題解決なら是非、お気軽にご相談ください。
時価とは?
一般的には時価とは、『客観的な交換価値』を言います。即ち特定の時における特定の財産の取引上の価格です。
時価とは、財産評価基本通達では、課税時期において、それぞれの財産の現況において
1.不特定多数の当事者間で通常成立すると認められる価額であること
2.自由な取引が行われる場合に通常成立すると認められる価額であること
法人税法では、時価についての明文規定はおかず、法人税基本通達で「当該資産が使用収益されるものとしてその時において譲渡される場合に通常付される価額による」と定めいます。判例では「自由市場において市場の事情に十分通じ、特別の動機を持たない多数の売り手と買い手が存在する場合に成立すると認められる客観的交換価値」(神戸地裁 昭59.4.25)を言う。
土地等の評価方法は、相続税・贈与税では財産評価基本通達があり、詳細に定められていますが、法人税・所得税では時価による取引と規定がありますが、具体的な評価方法については記載されていません。
よって、「法人から個人」「個人から法人」に不動産を売却したりする場合には、特に同族間は要注意ということになります。
正常価格とは?
不動産鑑定士は、多くの売買事例を検討し、また、これと違う角度からの比較検討を行い、その適正な価格を求めます。
正常価格は、その適正な価格のうち基本となるもので「市場性を有する不動産について、合理的な市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格」を言います。鑑定評価では、「正常価格」以外に「限定価格」「特定価格」「特殊価格」というものがあります。「限定価格」とは、隣地を買収する場合とか、逆に一体となっている土地の一部分を売却することによって残地の価格が下がる場合、即ち経済的合理性に反する土地の分割の場合や借地権者が底地を買収する場合の価格などです。「特定価格」とは、なかなか説明しにくい価格ですが、資産の流動化に関する法律などにおける投資採算価値を表す価格や会社更生法などで事業の継続を前提とした価格や民事再生法で早期売却を前提とした価格を求める場合の価格を言います。「特殊価格」とは、文化財等特殊な建築物で一般的に市場性を有しない不動産の価格を言います。
このように鑑定評価で求める価格の種類はいくつもありますので、仮にこの鑑定評価書をとりよせたら、評価額が大幅に異なる場合には、一方は正常価格で、片一方は限定価格であるというケースがありますので、鑑定評価書の「価格の種類」の項目をチェックして下さい。
公的土地価格(一物四価)とは?
公的土地価格は下記の4種類があります。これは一物四価(いちぶつよんか)と称しています。各々の価格には役割がありますので、うまく活用したいものです。
価格の種類決定機関基準日発表日価格水準
公示価格国土交通省1月1日
3月下旬

100%
基準地価格都道府県7月1日9月下旬100%
相続税路線価国税庁1月1日
7月1日
80%
固定資産税評価額市町村前年の1月1日
3月1日
70%
地価公示とは?
地価公示法に基づいて、国土交通省の土地鑑定委員会が標準的な地点を選んで、鑑定評価員(不動産鑑定士)の鑑定評価を基に、毎年1月1日のその土地の正常な価格(1平方メートル当り)を判定して、公示するものです。
土地取引の際には、当事者間の色々な事情名動機に価格が左右されがちな為、土地の適正な価格がわかりにくくなっています。
そこで土地の適正な価格を判断するにあたって客観的な目安となるのが、地価公示になります。
対象不動産のおおよその価値を知りたい時に参考になりますが、時期によって地方の商業・工業地域のように市況の悪い地域では時価が公示価格大幅に下回る場合もあり、逆に都心部の商業地や高級住宅地のように市況の良い地域では公示価格を大幅に上回る場合もあるので注意が必要です。
都道府県庁、市役所、町村役場などで「地価公示」と「付近案内図」を見ることが出来ます。
また国土交通省のホームページからも閲覧出来ます。
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底地とは何ですか?
底地(そこち)とは、借地権の付着した宅地の所有権をいいます。相続税の評価等ではこれを貸宅地と言います。すなわち地上権または賃借権が付着していても、建物の所有を目的とするものでない場合には、当該宅地の所有権は底地に該当しません。
地上権と賃借権は、どう違うんでしょうか?
地上権は「物権」ですので、土地所有者(地主)の承諾なく自由に売ることが出来ます。地上権が設定されると土地所有者(地主)に登記の義務が発生します。地上権は、新所有者にも権利を主張できます。
賃借権は「債権」ですので、契約した賃貸人にしか権利は主張できません。地主の承諾なしに勝手に譲渡することは、できません。承諾なしに第三者に譲渡した場合、賃借権の契約を解除される原因にもなります。土地の賃借権も登記ができますが、地主には登記義務はありません。地上権と比較して、土地の賃借権の方が、権利は弱いです。
借地法上の借地権は、建物が取り壊されるなどにより、建物が滅失すれば、借地権は消滅しますか??
借地権法は、平成4年8月1日に施行された借地借家法の施行によって同日をもって借地法は廃止されましたが、同附則第4条(経過措置の原則)ないし第6条(借地契約の更新に関する経過措置)は、廃止前の借地法の規定により生じた効力を妨げない事、借地者借家法施行前に設定された借地権について、その借地権の目的である土地の上の建物の朽廃による消滅に関する事、及び借地権に関する契約の更新については、従前による旨、規定しています。
借地法第2条では、建物がその期間満了前に、朽廃した時は、借地権はこれにより消滅する旨、規定していますので、 それ以外の理由で建物が滅失しても借地権は存在することになります。なお、相続が発生した際の、借地権付きの不動産の鑑定評価については、裁決事例に詳しい弊社にお気軽にご相談下さい。
過去の相続時に、不合理分割(ふごうりぶんかつ)だったようです。不合理分割の意味を教えてください。過去の相続時に広大地が適用されていませんでした。私が相続した際に広大地の適用はもうできないのでしょうか?
不合理分割とは、贈与・遺産分割等による宅地の分割が親族間で行われた時に、分割後の画地が、宅地として通常の用途に供する事が出来ないなど、その分割が著しく不合理であると認められた時は、分割前の画地を「一画地の土地」とします。広大地の要件が満足されれば、相続税を大幅に減額が可能となります。
タイムラグのある過去の相続でも、不合理分割であると気付いたら、更正の請求の際に広大地の意見書を添付する事(註:広大地の適用については平成29年12月末日までに相続が発生した場合)ができますので、お心当たりのある方は、是非、お気軽にご相談ください。
鑑定評価書に有効期限はありますか?
鑑定評価書の価格判定の基準日(価格時点)においてのみ妥当性を有するものです。一般的には発行後半年以内であれば、時点修正をする事でお知りになりたい時点の価格を判定することは容易です。
鑑定に必要な書類は何ですか?
一般的に下記の資料等が必要です。

  • 登記簿謄本(土地・建物)
  • 公図・地積測量図(写)
  • 建物図面(写)
  • 固定資産評価証明書(写)
  • 住宅地図(付近見取り図)

一方、収益物件(賃貸マンション、テナントビル等)の場合は、下記の書類も必要です。

  1. 収益(賃料や駐車場収入等)の明細
  2. 費用(公租公課、維持管理費、修繕費等)の明細
  3. 保修等の修繕一欄等

なお、上記資料が無い場合でも弊社で取り揃えることが出来る場合もあります。まずはお問合せ下さい。

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