不動産鑑定評価・土地評価・底地の土地活用・賃料見直しならお気軽にご相談ください

不動産の担保評価の鑑定

不動産の担保評価

不動産の担保評価の鑑定、共同住宅等の時価鑑定等をお受けしております。

不動産の価格は、経済の動向、立地の変化等と共に複雑・多様化し不動産の専門家でなければ不動産の価格を立証することは難しい作業です。

しかしながら、国家資格として不動産の評価を公に認められた不動産鑑定士が算出した価格は適正価格として様々な場面に疎明資料として活用して頂けます。

不動産担保適格性について

金融機関における担保不動産は、一般的に被担保債権の弁済が長期に及ぶため、その他の債権担保に比べて管理や処分が困難となります。また、物件の存する地域の地域要因の変化によって不動産の価値が上下に変化することがあります。さらに同一の不動産に複数の担保権や用益権をつけることが可能です。

したがって担保不動産に担保適格性があるか否かの判断基準は、安全性、市場性(流通性)、確実性の3つです。

【安全性】
担保期間は長期に及ぶことが多いので、目的不動産は、所有権に関しあるいは維持・管理面からみて長期的な安全性を有するものでなければならない。

【市場性】
担保期間中はいつでも換価処分が容易にできる可能性をもったものでなければならない。

【確実性】
担保不動産は将来長期にわたって価格や収益が確実性をもったものでなければならない。

(担保不動産の鑑定評価(平成18年1月改訂版)社団法人 日本不動産鑑定協会より参照)
以上の3つの判断基準をもっているか否かが担保となる不動産の適格性の優劣が決まります。

 

担保評価とは

そもそも担保評価とは、金融機関が貸付債権の保全のために設定した抵当権などの設定の目的となる不動産の評価を担保評価と言っています。不動産の担保評価額は、「客観的・合理的な評価方法で算出した評価額」(時価)であるべきとされています。

金融機関等の担保評価額は

 市場価格×掛け目=担保評価額

で担保評価額を求めています。

即ち、担保評価は与信の期間に対応する全期間において債権額を保全するに足りうる適正な価格を求めることを考えると掛け目を掛けて安全性を担保し、担保不動産としての適格性を検討する必要があります。掛け目は、金融機関によって異なります。しかしながら、市場価格はしっかりと把握する必要があります。

 

担保評価と鑑定評価

不動産を担保に融資するにあたり、その不動産の担保価値を見極めるために信頼できる不動産鑑定士の鑑定評価書を採用すれば、金融機関等にとってはその不動産の担保価値を見極めることが出来るとともに担保適格性をもつことになります。

不動産を担保にお金を借りる側である法人・個人としては、しっかりした信頼できる不動産鑑定士による不動産鑑定評価書を金融機関に提出することによって融資額の予想が可能となります。

弊社において共同住宅等の鑑定評価は、価格等調査ガイドライン・国土交通省の定めた不動産鑑定評価基準及び担保不動産の鑑定評価に関する実務指針(日本不動産鑑定士協会連合会作成)等に基づき鑑定評価書を作成し、刻々と変化する市況を反映した不動産の資産価値を的確に把握しておりますので、色々な場面で鑑定評価書を活用して頂けます。

なお、価格等調査ガイドライン及び不動産鑑定評価基準に則ることができない時は、価格等調査ガイドラインに従って価格調査を行います。

たとえば金融機関等からご依頼があった場合において債務者との関係がうまくいっていない場合に賃貸契約内容の詳細情報を入手できないとか、現地調査が建物の外観のみで内部への立入りが難しい場合、それに見合う合理的な資料により不動産鑑定評価基準に則った鑑定評価として対応できるか否か、価格等調査ガイドラインの要件を満たすことにより則らない価格調査として対応すべきかを適正に判断し対応しております。

担保評価額(たんぽひょうかがく)とは、客観的、合理的な評価方法で算出した評価額(時価)をいう。担保評価額は市場価値概念と軌を一にしている。 また、算出した担保評価額(時価)を踏まえ、当該担保物件の処分により回収が確実と見込まれる額を「処分可能見込額」という。この場合、債権保全という性格を十分考慮する必要がある。 なお、担保評価額の精度が十分に高い場合には、担保評価額と処分可能見込額が等しくなる。
【引用】フリー百科事典『ウィキペディア(Wikipedia)』より

不動産の担保評価の鑑定をする場合

①新規融資時の担保価値の把握の評価

②担保不動産の任意売却時の物件の評価

③担保不動産の再評価

このような不動産の適正な価値把握には手慣れた不動産鑑定士である弊社をご指名下さい。

相続発生前に節税対策

※不動産を担保に融資を受けるに当たり、有利な方法!!

不動産を担保に金融機関等の融資を受けようとする場合、不動産の鑑定評価書があれば、どの程度の融資が可能かが分かります。又、他の方法よりも多くの融資が可能になります。

なぜなら金融機関の不動産融資の評価は路線価や公示価格等を活用して算定しています。共同住宅やテナントビル等の収益不動産の時価は収益価格を重視する不動産鑑定を活用する方が路線価や公示価格等を活用して算定した時価よりも現在の不動産市況からして収益価格の方が高く求められます。

よって収益価格を重視した不動産鑑定を活用した方が金融機関の融資額を引き上げることが可能です。

是非、不動産の融資の疎明資料として不動産鑑定をご活用ください。メリットがあります!!

又、担保に取る場合には融資可能な金額が分かりますし、又、その不動産の担保価値を見極められますので、信頼性を確保し、万全を期して融資が可能になります。

弊社では数多くの経験、実績を生かし、エリア特性や担保物件の特性、個別性、市況等を的確に把握することで担保評価の精度を高めておりますので、刻々と変化する市況を反映した的確な担保評価を行っております。

したがって、様々な場面に鑑定評価書を疎明資料としてご活用頂けます。

 

金融検査マニュアルの廃止

金融機関が担保評価を行う場合には「金融検査マニュアル」に基づいていましたが、チェックリスト形式の検査マニュアルは平成30年度終了後(平成31年4月1日以降)を目途に廃止すると発表されました。

しかし、適切な担保価値の評価や担保不動産の鑑定評価の重要性については、重要であることに変わりはありません。

※最近の評価依頼実績
大阪市城東区380㎡共同住宅
枚方市340㎡共同住宅
大東市1,400㎡事業所
神戸市灘区900㎡共同住宅
豊中市450㎡戸建分譲用地
※鑑定評価書は下記のような場合に役立ちます。
  • 担保価値の評価(金融機関から融資を受ける場合等)
  • 不動産の売買・交換等(適正時価把握の参考等)
  • 遺産分割(相続における不動産の時価評価等)
  • 離婚等の財産分与等
  • 税務対策(役員・関連会社・親族間売買等)
  • 法人所有不動産の売却価格の役員会での検討資料等
  • 法人が購入したい物件の役員会での検討資料として等
  • 隣接地購入に当たりその価格の検討資料として
  • 訴訟の資料として(疎明資料等)
  • 会社設立の現物出資として
  • 民事再生・会社更生のため
  • 立退き交渉のための資料として
  • 証券化不動産の取得・時価算定のため
  • 減損会計のため
  • 賃貸等不動産の時価算定のため

 

ご依頼目的に応じ、お急ぎの場合、土・日対応等も、柔軟に行っておりますのでお問い合わせはフリーダイヤル、メール、FAX(06-6315-5125)等をご活用下さい。

期間間近の大量案件でも短期間で対応処理可能です。お気軽にお問い合わせください。

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不動産鑑定士 小林穂積【運営者】
株式会社アプレイザル総研
不動産鑑定士・宅地建物取引士 
小林穂積
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著書:広大地評価の重要裁決事例集 / 広大地評価判定の実務

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