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底地の問題解決

底地の不動産コンサル

底地とその特性について

底地とは、借地権が付着した土地を言います。底地は、一般的には市場での流通性は乏しく、更地のように右から左に売却するようにはいきません。

何故なら、底地を手に入れたからといって、その土地を自由に利用することが出来るわけでもなく、地代のみを期待することになりますが、一般的に地代は安く収益面から、殆ど期待できないのが現状だからです。

そのため底地(貸宅地)は、投資対象になりにくく、不動産流通市場にはほとんど出てくることはありません。

底地とは

 

底地は一般的に事業としての収益性が低く、底地の売買は限定的です。第三者である一般の方が底地を購入することは稀で、大概は借地人又は底地の買取り専門の不動産業者になります。

借地人が底地を購入するとした場合に、地主側の都合だけで底地を購入してほしいと言っても借地人の都合即ち経済状況によっては底地の購入が難しい事もあります。

そうなってくると底地の買取専門業者になりますが、底地の買取専門業者は底地を買い取ってからその土地を借地人に買取ってもらったり借地権も取得して更地にしてその土地を転売しますので、底地は安く購入しないと事業の採算が合いません。

したがって底地の売却価格は低い金額になりますが、底地を処分する方法で手っ取り早い方法は、底地買取専門の業者に買い取ってもらうことでしょう。

もっと良い方法は借地権を購入し、その土地を更地化しご自身が土地を活用するか、又は更地として売却すれば高く売却できます。

底地はほとんどが借地権者が買い取るか、底地専門の買取業者の手に渡るか又は、第三者が底地と借地権付建物を同時に買い取るかのどちらかで流通します。又、交換という方法もあります。

底地の解決方法

底地の整理方法

 

底地(貸宅地)を売却する場合

底地(貸宅地)を不動産業者に売却する場合

底地(貸宅地)を売却することは底地(貸宅地)を解決する手法の1つになります。

底地をお持ちの地主さんは、先祖から受け継いだ土地を守るということに苦心されていることと思いますが、先祖から受け継いだ底地(貸宅地)において借地人とのトラブルに悩む地主の方も少なくないようです。

相続税の納税資金や資産整理等で底地(貸宅地)を売却しようと考える方もおられます。又、借地人とのトラブルが原因で協力し合って土地を売却するのができない場合には不動産業者への売却という考え方もあると思います。この場合借地人に売却の同意は不要で、地主が単独で動いて底地(貸宅地)を処分することができます。

底地を不動産業者へ売却

不動産業者に底地を売却するときの底地(貸宅地)の価格は借地人に売却する場合に比べて安くなります。不動産業者は、この底地(貸宅地)を当該借地人に転売したいと考えていますので、底地(貸宅地)価格は安くなります。一般的に売却を急ぐ場合や、底地が多数ある場合に不動産業者に売却しています。

底地(貸宅地)を不動産業者に売却する場合、価格の面では安くなりますが、早く売却が可能というメリットがあります。

底地を不動産業者に売却する場合の主な要因は「相続」と「規模に見合った収入と手間」にあります。

  1. 相続税納税の資金を確保するために底地を売却する
  2. 底地の規模が小さく借地人とのトラブルや底地の管理がわずらわしい

このような場合

底地の換金化(底地の売却)が強まり底地を不動産業者に売却する場合、価格の面では借地人に売却する場合に比べて相当安くなります。

底地を所有する地主さんにとって、相続や底地の維持管理は将来をみつめ、弊社では節税と有効活用等を踏まえ個人所有から法人所有へ転換することをおすすめしています。

底地(貸宅地)を借地人に売却する場合

底地の不動産鑑定書

底地(貸宅地)を借地人に売却する場合は他の方法に比べて手間はかかりますが、一番高値で底地(貸宅地)を売却する方法です。

しかしながら、底地(貸宅地)を借地人に売却したいと思っていても、底地(貸宅地)は、借地人側に大きな権利が存し、なおかつ地代が安くすぐに底地のみをすぐに売却しようとしても売れません。又借地期間も長く、仮に借地期間が満了しても土地の返還はほぼないことを考えれば、底地(貸宅地)の購入の話がでても借地人に購入意思や資金がなければこの話は絵に描いた餅になってしまいます。

そのため底地(貸宅地)の売却にあたっては売却価格の調整に時間がかかるというデメリットがあります。だが、先ほどもいいましたが、底地(貸宅地)を借地人に売却するという方法は、一番高値で底地(貸宅地)を売却する方法なのです。

底地(貸宅地)を借地人に売却するにあたり、いくらぐらいで売却可能か否かを値踏みしておくことは大切です。借地人と売却価格の交渉をするにあたり不動産鑑定士の作成した底地(貸宅地)の鑑定書を取って借地人と交渉することをおすすめします。

底地を借地人に売却

※借地人が底地を買うことによって、その土地は更地になり、借地契約の厳しい建築条件がなくなります。例えば、「木造」しか建てられないという条件がなくなり、鉄筋コンクリートを建てる事も可能ですし、店舗にしたりして、有効利用が可能です。

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底地(貸宅地)を借地権と共に共同で第三者に売却する場合

底地(貸宅地)を借地権と併せて第三者に売却する方法は、底地(貸宅地)や借地権のデメリットが解消される結果、底地(貸宅地)と借地権を購入した第三者は完全所有権となる土地を購入することになるため、底地(貸宅地)を単独で不動産業者や第三者に売却するよりも高く底地(貸宅地)を売却することが可能になります。

安く買い叩かれることもなくなります。

底地を第三者へ完全所有権

但し、物件の売却にあたり不動産業者又は第三者(法人・個人)との価格交渉や底地(貸宅地)と借地権の収益の配分について話し合い等が必要になってきますし、時間もかかるケースも出てくる可能性はありますが、物件を一括売却することで長い間苦しんでいた不動産の管理や地代の値上げ交渉等が解消し、土地を現金化し、相続税の資金確保や投資資金の確保等が出来るというメリットがあります。

なお、物件の売却に伴う売却価格や売却後の底地(貸宅地)と借地権の収益の配分について不動産鑑定士の作成した鑑定書により値交渉や収益の配分について話し合いをされることをおすすめします。鑑定書をつくることにより売却価格の客観性が増し、収益の配分の揉め事も少なくなり、底地の円満解決につながります。

 

底地と借地権を交換する方法により土地を有効活用する方法

本件は、地主の所有する底地と借地人が所有する借地権を等価で交換して、各々が土地の所有権を取得する方法です。交換の要件を満たせば、「固定資産の交換の特例」とみなされて、譲渡所得は発生せず、コストが抑えられるというメリットがあります。又、底地(貸宅地)の所有者も借地権者も、各々底地と借地権を交換することで完全所有権を取得し、土地の有効活用が可能になると共に資金運用のための担保価値も高くなります。

等価交換 借地人所有の更地と底地を交換

 

底地(貸宅地)と借地権の交換については等価交換の要件にもよりますが、色々なやり方があります。不動産鑑定士等の専門家の意見を求めることが良いと思います。

さらに交換することになれば、底地と借地権の価格等の交換要件を満たしていることを証明するためにも不動産鑑定士による鑑定書をつくっておくことによって、土地の交換の否認を防ぐことが必要かと思います。是非とも底地と借地権の交換のための鑑定書をつくることをおすすめします。

 

底地と借地権をディベロッパーの建物と交換する

前項の借地権と底地(貸宅地)の交換の応用です。ディベロッパー側がマンションを建築し、借地人の持つ借地権と地主の所有する底地(貸宅地)の価格に応じて建物と等価交換し、借地人と地主が借地権と底地(貸宅地)の価値に見合う土地とマンションの各部屋を取得する方法です。この方法は借地権と底地(貸宅地)がばらばらに分かれているよりも土地を有効活用できると共に借地人・底地(貸宅地)の地主も共に譲渡所得税がかからず、かつ、また資金を必要とせずに土地と建物を自己所有(持分)できるメリットがあります。

デベロッパーがマンションを建築

 

この方法による交換については税務の専門家と不動産鑑定士等の専門家の意見を求めることが大切です。

さらに実際に等価交換することになれば借地権と底地(貸宅地)と建物との交換条件を満たすことを証する書類作成のために不動産鑑定士による鑑定書を作っておくことをおすすめします。

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不動産鑑定士 小林穂積【運営者】
株式会社アプレイザル総研
不動産鑑定士・宅地建物取引士 
小林穂積
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