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不動産鑑定士による不動産鑑定書が必要な場合

不動産鑑定士とは

不動産鑑定士は「不動産の鑑定評価に関する法律」に基づき制定された国家資格であり、不動産の経済的な価値を判定し、その価値を価格として表示するのが不動産鑑定士の主な仕事です。

又、不動産鑑定の評価業務は高度に専門的な知識を要求される不動産の専門家であるため、不動産の鑑定評価業務に関して独占的地位を与えられ保護されています。従って不動産鑑定士以外の者はその業務をしてはならないとされています。

不動産の鑑定評価に関する法律▼

(定義)
第二条 この法律において「不動産の鑑定評価」とは、不動産(土地若しくは建物又はこれらに関する所有権以外の権利をいう。以下同じ。)の経済価値を判定し、その結果を価額に表示することをいう。

(不動産鑑定士の業務)
第三条 不動産鑑定士は、不動産の鑑定評価を行う。

2 不動産鑑定士は、不動産鑑定士の名称を用いて、不動産の客観的価値に作用する諸要因に関して調査若しくは分析を行い、又は不動産の利用、取引若しくは投資に関する相談に応じることを業とすることができる。

【引用】:不動産の鑑定評価に関する法律

 

なぜ不動産鑑定士による不動産鑑定が必要か

その理由  1

不動産鑑定士による不動産鑑定が必要か否かは土地の価格(時価)の把握はおおまかな時価でいいのか、それとも不動産鑑定士による精緻(せいち)な時価が必要か否かによります。

おおまかな時価でよければ世間では不動産の価格は一物四価、五価と言われているので、それぞれの価格を採用すればいいことです。

一物四価とは▼

・実勢価格(時価)

・公示価格(1月1日の価格)←国土交通省土地鑑定委員会に基づく価格

・相続税評価額(路線価1月1日の価格)←公示価格の8割と言われています。

・固定資産税評価額(1月1日の価格)←公示価格の7割と言われています。

 

一物五価とは▼

上記の一物四価に下記の価格を加えたものを言います。 ・基準地価(7月1日の価格)←各都道府県知事による価格

 

なぜ不動産鑑定書が必要か

その理由  2

不動産鑑定書

不動産鑑定書は公的証明能力を有し、疎明資料として様々な場面で活用することができますので、相続税の時価評価、訴訟に用いる疎明資料、担保評価、不動産証券化などの評価、同族間・個人間の売買の価格の根拠として不動産鑑定書が必要になります。

不動産鑑定士による不動産鑑定書は証明能力を有し、疎明(そめい)資料として活用することができますので、訴訟における疎明資料として、不動産の担保評価の資料として、不動産証券化等の評価書として不動産鑑定書を活用していただけます。

又、不動産鑑定士による鑑定評価書は不動産鑑定評価基準に基づき必要にして十分な作業を尽くして決めた「鑑定評価額」が記載されています。

 

関連ページ:費用についてはこちらをクリック>>>

 

不動産鑑定書等が必要な場合とは

1 不動産を担保に融資を受ける、又は不動産を担保に貸出をするとき
金融機関から不動産を担保に融資を受けるときは、鑑定評価書があれば融資額の予想が可能になります。

また金融機関にとっては、その不動産の担保価値を見極めることが出来ます。鑑定評価書があれば信頼性を確保し、万全を期して融資が可能になります。

その意味では、鑑定評価書は、担保価値の評価(金融機関から融資を受ける場合や、金融機関が担保価値を見極める場合)に必要な書類の一つです。また、工場財団を担保するときには機械装置等を含むことが必要ですし、不動産の証券化をする場合にも鑑定評価書は大きな役割をもっています。

2 同族間、同族法人・個人間の売買をするとき
同族間や同族法人・個人間、親子間等での不動産の売買は注意が必要です。

なぜならば同族間や同族法人・個人間、親子間等の不動産の取引価格は低すぎても高すぎてもだめだからです。不動産の時価でもって売買しないと税務署から注意されます。

適正な時価については、第三者である不動産鑑定士に多少の費用がかかっても土地・建物の不動産鑑定を依頼することにより、適正な時価が分ります。

そしてその価格で取引すれば、税務署からその価格は安すぎるもしくは高すぎるのではないかとの指摘を受けるリスクは回避することができます。税務署への疎明(そめい)資料として不動産鑑定士の鑑定評価書をご活用下さい。

3 不動産を賃貸借するとき(不動産の地代、家賃)
地代や家賃はその改定について定めた借地借家法があって勝手気ままに地代や家賃を改定できません。

固定資産税等や地価の変動・近傍類似の地代・家賃の相場に比べて不相当になっているか否か、又従前の地代・家賃に比べて不相当か否か等の確認が必要です。

そうなってきますと、当事者のみの判断では何事も決めがたく、話し合いはエスカレートしていく可能性があります。地代や家賃の改定には相手方に納得してもらえるような説明が必要なのです。

不動産鑑定士の作成した鑑定評価書は地代や家賃の改定や新規設定のための説明(疎明)資料となりますので是非ご活用ください。

 

不動産鑑定が必要な場合は次のようなケースがあります。

・家賃・地代の新規設定又は改定のための資料として
・家賃・地代改定の交渉の資料として
・賃料改定のための調停の資料として
・賃料改定の訴訟の資料として

契約更新料・名義書替料なども鑑定評価の対象です。借地権や底地(貸地)、借家権などの財産価値判定の根拠としても鑑定評価書は有効です。

(借地借家法第11条)▼

「地代又は土地の借賃(以下地代等という)が土地に対する租税その他の公租公課の増減により、土地の価格の上昇もしくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は将来に向かって地代等の額の増減を請求することができる」
【出典】:借地借家法

 

4 相続などで適正な時価(価格)が必要な時
相続財産で悩ませるのが土地・建物などの不動産をどのように分配するかです。

遺産分割、財産分与、遺留分、減殺請求等においては鑑定評価を受ければ適正な時価(価格)が分りますので、公平に分配するための疎明(そめい)資料として活用していただけます。
不動産の価額を画一的、簡便的な評価方法である路線価や固定資産税評価額をもって不動産の時価とみなして不動産を分配すると揉める原因をつくってしまいます。

路線価は公示価格の8割水準、固定資産税評価額は公示価格の7割水準とされているため、一般的な不動産の時価は相続税の路線価の水準を上回っているケースが多分にあります。

又、地方によっては路線価水準より下回っている場合もあります。

したがって不動産を適正に分配するには不動産鑑定士による不動産鑑定が必要になります。

不動産鑑定書は、客観的な立場・公平な観点から不動産の時価を立証することができる唯一の基礎資料です。是非、不動産鑑定書をご活用ください。

相続などで不動産鑑定が必要な場合▼

・遺産分割、財産分与、遺留分、減殺請求等
・旧広大地の要件を満たし地積が1000㎡超の土地
・帯状地(間口が狭く細長い土地)
・法面や崖地がある土地
・土地が傾斜地に存し、造成費が高くつく土地
・高圧線下地

 

5 不動産を売買・交換するとき
不動産を売買する、不動産(固定資産)を交換するときは、不動産の適正な価格を把握することで、不動産の価格トラブルを回避したいものです。

事前に不動産鑑定評価を利用することで、取引価格の客観性を担保することが可能となります。
取引価格の妥当性をチェックし、法人の取締役会や株主に対する説明責任を果たすためにも事前に不動産鑑定をとることにより不動産取引をスムーズにのぞむことができます。

又、不動産(固定資産)の交換をする場合には交換の要件を満たしているか否かを事前に不動産鑑定をすることでチェックすることが可能です。

又税務署への疎明(そめい)資料として活用していただけます。

交換の要件▼

・固定資産であること
・同種の資産であること
・1年以上所有していること
・交換の相手方が、交換のために取得したものでないこと
・交換で取得した資産を交換譲渡資産と同一の用途に供していること
・価格の要件として差額がいずれか多いほうの価額の20%以内であること

 

6.民事再生法・会社更生法の適用を申請する場合の鑑定

個人や会社が破産や倒産に直面した場合に個人や会社の事業を再建させる法定の方法として民事再生法や会社更生法という手続きがあります。

その手続きの過程において個人や事業の再建するに当たり、個人や会社が持つ資産を不動産鑑定評価することで、自社ビルや所有不動産の資産価値を正確に把握する必要があります。

 

7.地積規模の大きな宅地の時価鑑定
地積規模の大きな宅地(20-2)に該当する土地で、旧広大地の要件を満たし地積が1,000㎡超の土地は、「地積規模の大きな宅地の評価」を適用するよりも時価鑑定をする方が評価額は大幅に減額し、なおかつ相続税も安くなります。

税務当局は「地積規模の大きな宅地の評価をするよりも時価鑑定をする方が税金は安くなります」とは教えてくれません。

自らこの記事の内容をご確認頂き、時価鑑定の専門家の意見を求めることが必要です。相談は無料ですのでお気軽にお問い合わせください。

関連ページ:地積規模の大きな宅地の評価はこちらをクリック>>>

不動産鑑定士 小林穂積【運営者】
株式会社アプレイザル総研
不動産鑑定士・宅地建物取引士 
小林穂積
不動産の鑑定・相続コンサルならお任せ下さい。皆様のお力になります
電話:0120-987-134 北浜駅より徒歩5分
著書:土地評価の実務 /  広大地評価の重要裁決事例集 / 広大地評価判定の実務

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