地積規模の大きな宅地の評価｜税理士のための節税支援

地積規模の大きな宅地とは

地積規模の大きな宅地とは、三大都市圏においては500㎡以上の宅地をいいます。また、三大都市圏以外の地域においては1000㎡以上の宅地をいいます。

ただし、下記に該当する宅地は地積規模の大きな宅地に該当しません。

①市街化調整区域(註１)に所在する宅地ただし、都市計画法第34条第10号または第11号の規定に基づき、宅地分譲に係る開発行為(註２)を行うことができる区域を除く。

②工業専用地域(註３)に所在する宅地

③東京都の特別区(註４)では指定容積率(註５)が300％以上に所在する宅地。それ以外の地域では指定容積率400％以上に所在する宅地。
指定容積率については、評価対象となる宅地が指定容積率の異なる２つ以上の地域にわたる場合には、建築基準法の考え方に基づき、各地域の指定容積率に、その宅地の当該地域内にある各部分の面積の敷地面積に対する割合を乗じて得たものの合計により容積率を判定するものとします。

④財産評価基本通達22-2に定める大規模工場用地(註６)

註１：市街化調整区域とは、都市計画法第7条第3項に規定する市街化調整区域をいいます。

註２：開発行為とは、都市計画法第4条第12項に規定する開発行為をいいます。

註３：工業専用地域とは、都市計画法第8条第1項第1号に規定する工業専用地域をいいます。

註４：東京都の特別区とは、地方自治法第281条第1項に規定する特別区をいいます。

註５：容積率は、建築基準法第52条第1項の規定に基づく容積率（指定容積率）により判断します。

註６：大規模工場用地とは、一団の工場用地の地積が5万㎡以上のものをいいます。

【出典】：国税庁　地積の大きな宅地とはより

「地積規模の大きな宅地の評価」は、戸建住宅用地として分割分譲する場合に発生する減価を反映させることを趣旨とするものであることから、戸建住宅用地としての分割分譲が法的に可能であり、かつ、戸建住宅用地として利用されるのが標準的である地域に所在する宅地が対象となります。

したがって、三大都市圏では500㎡以上の地積の宅地、その以外の地域では1,000㎡以上の地積の宅地であって、上記の①から④に該当するもの以外のものが「地積規模の大きな宅地」となります。

三大都市圏とは

三大都市圏とは、次の地域をいいます。

首都圏整備法第2条第3項に規定する既成市街地又は同条第4項に規定する近郊整備地帯
近畿圏整備法第2条第3項に規定する既成都市区域又は同条第4項に規定する近郊整備区域
中部圏開発整備法第2条第3項に規定する都市整備区域

三大都市圏（平成28年４月１日現在）

圏名	都道府県		都市名
首都圏	東京都	全域	特別区、武蔵野市、八王子市、立川市、三鷹市、青梅市、府中市、昭島市、調布市、町田市、小金井市、小平市、日野市、東村山市、国分寺市、国立市、福生市、狛江市、東大和市、清瀬市、東久留米市、武蔵村山市、多摩市、稲城市、羽村市、あきる野市、西東京市、瑞穂町、日の出町
	埼玉県	全域	さいたま市、川越市、川口市、行田市、所沢市、加須市、東松山市、春日部市、狭山市、羽生市、鴻巣市、上尾市、草加市、越谷市、蕨市、戸田市、入間市、朝霞市、志木市、和光市、新座市、桶川市、久喜市、北本市、八潮市、富士見市、三郷市、蓮田市、坂戸市、幸手市、鶴ヶ島市、日高市、吉川市、ふじみ野市、白岡市、伊奈町、三芳町、毛呂山町、越生町、滑川町、嵐山町、川島町、吉見町、鳩山町、宮代町、杉戸町、松伏町
	埼玉県	一部	熊谷市、飯能市
	千葉県	全域	千葉市、市川市、船橋市、松戸市、野田市、佐倉市、習志野市、柏市、流山市、八千代市、我孫子市、鎌ケ谷市、浦安市、四街道市、印西市、白井市、富里市、酒々井町、栄町
	千葉県	一部	木更津市、成田市、市原市、君津市、富津市、袖ケ浦市
	神奈川県	全域	横浜市、川崎市、横須賀市、平塚市、鎌倉市、藤沢市、小田原市、茅ヶ崎市、逗子市、三浦市、秦野市、厚木市、大和市、伊勢原市、海老名市、座間市、南足柄市、綾瀬市、葉山町、寒川町、大磯町、二宮町、中井町、大井町、松田町、開成町、愛川町
	神奈川県	一部	相模原市
	茨城県	全域	龍ケ崎市、取手市、牛久市、守谷市、坂東市、つくばみらい市、五霞町、境町、利根町
	茨城県	一部	常総市
近畿圏	京都府	全域	亀岡市、向日市、八幡市、京田辺市、木津川市、久御山町、井手町、精華町
	京都府	一部	京都市、宇治市、城陽市、長岡京市、南丹市、大山崎町
	大阪府	全域	大阪市、堺市、豊中市、吹田市、泉大津市、守口市、富田林市、寝屋川市、松原市、門真市、摂津市、高石市、藤井寺市、大阪狭山市、忠岡町、田尻町
	大阪府	一部	岸和田市、池田市、高槻市、貝塚市、枚方市、茨木市、八尾市、泉佐野市、河内長野市、大東市、和泉市、箕面市、柏原市、羽曳野市、東大阪市、泉南市、四条畷市、交野市、阪南市、島本町、豊能町、能勢町、熊取町、岬町、太子町、河南町、千早赤阪村
	兵庫県	全域	尼崎市、伊丹市
	兵庫県	一部	神戸市、西宮市、芦屋市、宝塚市、川西市、三田市、猪名川町
	奈良県	全域	大和高田市、安堵町、川西町、三宅町、田原本町、上牧町、王寺町、広陵町、河合町、大淀町
	奈良県	一部	奈良市、大和郡山市、天理市、橿原市、桜井市、五條市、御所市、生駒市、香芝市、葛城市、宇陀市、平群町、三郷町、斑鳩町、高取町、明日香村、吉野町、下市町
中部圏	愛知県	全域	名古屋市、一宮市、瀬戸市、半田市、春日井市、津島市、碧南市、刈谷市、安城市、西尾市、犬山市、常滑市、江南市、小牧市、稲沢市、東海市、大府市、知多市、知立市、尾張旭市、高浜市、岩倉市、豊明市、日進市、愛西市、清須市、北名古屋市、弥富市、みよし市、あま市、長久手市、東郷町、豊山町、大口町、扶桑町、大治町、蟹江町、阿久比町、東浦町、南知多町、美浜町、武豊町、幸田町、飛島村
	愛知県	一部	岡崎市、豊田市
	三重県	全域	四日市市、桑名市、木曽岬町、東員町、朝日町、川越町
	三重県	一部	いなべ市

【参考】国税庁　「地積規模の大きな宅地の評価」の適用要件チェックシート PDF

地積規模の大きな宅地の評価の対象となる宅地とは

1.路線価地域に所在する場合

地積規模の大きな宅地のうち、普通商業・併用、住宅地区及び普通住宅地区に所在するものが対象となります。

地区区分は路線価図上で確認することになります。路線（道路）の路線価に付けられた記号が地区区分を表します。

普通住宅地区

普通商業・併用住宅地区

路線価地域ではこの地区にある土地のみ該当します。

地区区分については評価対象となる宅地の正面路線が２以上の地区にわたる場合は、当該宅地の過半の属する地区をもって、当該宅地の全部が所在する地区となります。

2.倍率地域に所在する場合

地積規模の大きな宅地に該当する宅地であれば対象となります。

地積規模の大きな宅地の評価方法とは

路線価地域に所在する場合

「地積規模の大きな宅地の評価」の対象となる宅地の価額は、路線価に、奥行価格補正率や不整形地補正率などの各種画地補正率ほか、規模格差補正率を乗じて求めた価額に、その宅地の地積を乗じて計算した価額によって評価します。

評価額　＝　路線価　×　奥行価格補正率　×　不整形地補正率などの各種画地補正率　×　規模格差補正率　×　地積(㎡)

倍率地域に所在する場合

「地積規模の大きな宅地の評価」の対象となる宅地の価額は、次に掲げる①の価額と②の価額のいずれか低い価額により評価します。

①その宅地の固定資産税評価額に倍率を乗じて計算した価額

②その宅地が標準的な間口距離及び奥行距離を有する宅地であるとした場合の1㎡当たりの価額に、普通住宅地区の奥行価格補正率や不整形地補正率などの各種画地補正率のほか、規模格差補正率を乗じて求めた価格に、その宅地の地積を乗じて計算した価額

規模格差補正率とは

規模格差補正率は、次の算式により計算します。（小数点以下第2位未満は切り捨てます）

上記算式中の「B」及び「C」は、地積規模の大きな宅地の所在する地域に応じて、それぞれ次に掲げる表の通りです。

三大都市圏に所在する宅地

地積	普通商業・併用住宅地区、普通住宅地区
	B	C
500㎡以上1000㎡未満	0.95	25
1000㎡以上3000㎡未満	0.90	75
3000㎡以上5000㎡未満	0.85	225
5000㎡以上	0.80	475

三大都市圏以外の地域に所在する宅地

地積	普通商業・併用住宅地区、普通住宅地区
	B	C
1000㎡以上3000㎡未満	0.90	100
3000㎡以上5000㎡未満	0.85	250
5000㎡以上	0.80	500

規模格差補正率と併用適用可能な補正率

地積規模の大きな宅地の評価にあたり規模格差補正率とその他の補正率との併用が可能であり、セットバックや側方路線価等が適用できます。

規模格差補正率と重複適用可能な補正率は下記の通りです。

財産評価基本通達		重複適用
15	奥行価格補正	○
16	側方路線影響加算	○
17	二方路線影響加算	○
18	三方又は四方路線影響加算	○
20	不整形地の評価	○
20-3	無道路地の評価	○
20-4	間口が狭小な宅地等の評価	○
20-5	崖地等を有する宅地の評価	○
20-7	容積率の異なる2以上の地域にわたる宅地の評価	○
24-6	セットバックを必要とする宅地の評価	○
24-7	都市計画道路予定地の区域内にある宅地の評価	○
40	市街地農地の評価	○
49	市街地山林の評価	○
58-3	市街地原野の評価	○

地積規模の大きな宅地のフローチャート

地積規模の大きな宅地のフローチャートのPDFはこちらをクリック＞＞＞

「広大地」から「地積規模の大きな宅地」への変更点

「地積規模の大きな宅地」では新たに「規模格差補正率」を設け、「地積規模の大きな宅地」を戸建住宅用地として分割分譲する場合に発生する減価のうち、次の３つの減価が反映されました。

戸建住宅用地としての分割住宅に伴う潰れ地の負担による減価
戸建住宅用としての分割分譲に伴う工事、整備費用などの負担による減価
開発分譲業者の事業収益・事業リスク等の負担による減価

広大地が地積規模の大きな宅地に変わっても、基本的な考え方はほとんど変わっていません。

広大地評価通達を適用した場合と地積規模大の宅地評価通達を適用した場合の比較

広大地評価通達を適用した場合と地積規模大の宅地評価通達を適用した場合の差は、路線価を1とすると、下記のようになります。

	広大地	地積規模大			比率
面積(㎡)	①広大地補正率	奥行	奥行補正	②規模格差補正率	②／①
500	0.575	23.36	1.00	0.80	39.1　↑
1,000	0.55	31.62	0.95	0.78	34.7　↑
2,000	0.5	44.72	0.90	0.75	35.0　↑
3,000	0.45	54.77	0.88	0.74	44.7　↑
4,000	0.4	63.24	0.86	0.72	54.8　↑
5,000	0.35	70.71	0.84	0.71	70.4　↑

また、規模格差補正率と併用できる補正率が増えました。広大地評価の場合は、広大地補正率のみでしたが、規模格差補正率以外の補正率を併用できるのはよろこばしい事です。

しかし、広大地から地積規模の大きな宅地（新広大地）に変わったことにより上記一覧表のように、評価額は35～70％も上昇し増税になっています。

広大地を適用できなかった土地が今回の地積規模の大きな宅地に変更されたことにより、新しくそれを使えるところは減税ですが、広大地が適用できた土地で地積が、地積規模の大きな宅地の評価を使える1,000～1,500㎡を超えた土地は時価を超えている可能性が高いです。

地積規模が大きい宅地で、旧広大地が適用できる要件のある土地は、土地の最有効使用が戸建分譲住宅の敷地のため、戸建分譲住宅用に土地を区画形質の変更を行い開発道路をつくって宅地開発をする必要があります。

そうしますと、これらの区画形質の変更を行い、開発道路をつくるのに造成工事費等がかかりますので、当該土地は造成工事費等を控除したものが当該土地の正味の価格即ち時価（正常価格）ということになります。

しかしながら1,000～1,500㎡を超える土地は控除費用が通達で定められた補正率では足りないのです。その不足分は当然に評価増となって時価に反映されます。この評価増の部分が時価より高くしている可能性があるのです。

地積規模の大きな宅地の評価額が、時価を越えているところが出てくるその地積のボーダーラインは今までの経験から1,000～1,500㎡前後です。

時価を越えた「地積規模の大きな宅地」の評価額で相続税を計算して申告すれば、過大な税金を納税することになりますが、それで本当にいいのでしょうか？

通達に基づき地積規模の大きな宅地の評価のみをして当初申告をしていてはダメです。必ず1,000～1,500㎡を超えた宅地については時価を超えていないかどうかをチェックする必要があります。検証が必要です。

国税庁は、平成4年4月に事務連絡「路線価に基づく評価額が「時価」を上回った場合の対応等について」を発表しています。詳しくはこちらをクリック＞＞＞

コメント▼

何も不正をして土地の評価を下げようとしているのではありません。正しい方法で土地の評価が正しいか否かをチェックしましょうと申し上げているのです。但し、旧広大地評価のマンション適地等に該当する土地は対象外なのでご注意ください。

マンション適地等の判断基準はこちらをクリック＞＞＞

「地積規模の大きな宅地の評価」より「時価鑑定」が評価と税金が安くなる

時価鑑定評価のほうが安くなる理由

地積の大きな宅地は、平成30年1月1日から「地積規模の大きな宅地の評価」という評価制度を使って税金を安くすることができます。

「地積規模の大きな宅地の評価」を適用して相続税の申告をするのが一般的ですが、旧広大地の要件を満たし地積が1000㎡超の土地は「地積規模の大きな宅地の評価」をするよりも時価鑑定をする方が評価額は大幅に下がり税金も安くなります。

しかし税務署さんはわざわざ「地積規模の大きな宅地の評価をするよりも時価鑑定をする方が安くなりますよ」とは教えてくれません。

しかも「地積規模の大きな宅地の評価」制度が出来てまだ日も新しく「地積規模の大きな宅地の評価」をするよりも「時価鑑定」をする方が評価が安くなり税金も低くなるというのが周知されていません。

相続した宅地が「地積規模の大きな宅地の評価」の対象となりなおかつ広大地に該当するような土地は「時価鑑定」をする方が有利に働きます。

この記事では「地積規模の大きな宅地の評価」をするよりも時価鑑定をした方が評価額も税金も安くなりますよということを説明しています。是非参考にして下さい。

(再生時間：52秒)

時価鑑定で地価が下がるんです

地積1,000㎡超の土地で旧広大地に該当する土地が地積規模の大きな宅地の評価をするよりも評価額が下がる大きな理由の１つが、路線価評価による宅地造成費の見積額よりも実際の土地開発に伴う宅地造成費用が高額になることです。

即ちその地域の標準的使用は一般住宅であり、それを基準にその土地を最有効使用である宅地の分割を想定すると開発道路が多く生じることにより多額の宅地造成工事費用が発生します。

そうするとその土地の価格は更地価格からこの宅地造成工事費用を控除した価格がその土地の正味の価格となります。大幅に造成費を控除することによりその土地価格は相当減額します。

したがって、地積1,000㎡超の土地で旧広大地に該当する土地は、路線価評価をするのではなく、時価鑑定をすることによって、大幅に評価額が下がると共に、相続税も大幅に軽減することになります。

弊社事例では、土地の開発による区画割図面を作成し、宅地造成工事費を見積し、更地価格から宅地造成工事費を控除し、土地の正味の正常価格を求める作業を行って適正価格を求めております。

造成工事の項目としては準備費、整地費、開発道路費、上下水道費、上下水道宅地引込み費、ガス宅地引込み費、宅地内浸透桝費、緑地費、測量費等があります。

弊社事例はこちらをクリック＞＞＞

時価鑑定で評価額の減額と節税

旧広大地の要件を満たし、地積1,000㎡超の土地は、路線価評価をするのではなく不動産鑑定士による時価鑑定を行うことによって、相続における評価額を大幅に下げることが可能です。それによって相続税を大幅に軽減することができます。

地積規模の大きな宅地の評価は、旧広大地評価に比べて使いやすくなったとはいえ、評価額は旧広大地に比べて35～70％も上昇し、結果的に増税になっています。

さらに、大事なことは地積が1,000㎡超の場合、路線価に基づく評価即ち地積規模の大きな宅地の評価は、『時価を超えている、時価を上回っている』という事実です。

この事実は、不動産鑑定士による時価鑑定により時価を立証することによって、評価額の大幅な減額と大幅な節税が実現できます。

即ち不動産鑑定士が相続税の評価額を時価鑑定することによって大幅に評価減が可能になります。

時価鑑定の活用例▼

相続税の当初申告の添付資料として
相続税の還付の添付資料として
同族法人・個人間の売買、贈与時の時価の添付資料として
税務署への疎明(そめい)資料としてご活用ください

税理士の先生へ　地積規模の大きな宅地は時価鑑定で評価を下げるのパンフレットはこちら

◆地積規模の大きな宅地の評価は時価鑑定で減額のPDFのダウンロードはこちらをクリックしてください＞＞＞

地積規模の大きな宅地に該当する土地が、時価鑑定をすることによって、大幅に評価額が下がった弊社事例をご紹介致します。

弊社事例

本件事例は、広大地を適用した場合及び地積規模の大きな宅地を適用した場合並びに時価鑑定をした場合の評価額の比較を表示しています。

本件のように1,000㎡以上の土地はほぼ大半が「地積規模の大きな宅地」を適用して路線価評価するよりも時価鑑定をする方が低い価格が求められます。評価額が減額されますので節税が可能です。

大阪府T市の雑種地	2,260㎡
通達による価格	87,752,000円
地積規模の大きな宅地　A	72,793,000円
旧広大地による評価額	59,372,000円
鑑定評価による時価　B	49,000,000円
A－B	23,793,000円

本件土地の価格を求めるにあたり、本件土地の最有効使用は低層戸建住宅と判定し開発、造成後12戸の戸建分譲住宅に区画割をすることと判断しました。

本件土地の宅地造成工事費は工事準備費、整地費、開発道路費、宅地内浸透桝費、開発道路の上下水道費、上下水道宅地引込み費、ガス引込み費、測量費、開発許認可に伴う設計費等を見積り、本件土地の更地価格からこれらの宅地造成工事費を控除して上記の如く大阪府T市の雑種地の時価鑑定を4,900,000円を評定しました。

したがって、路線価評価より時価鑑定をすることによって大きく節税が可能です。

大阪府T市の雑種地の区画割図面

マンション適地ならば敷地一体をそのまま有効活用できるが、戸建分譲用地が最有効使用の場合敷地を分割すれば私道負担等の潰地が発生するので、その費用即ち宅地造成費用を控除しなければ適正な土地の価格は求められません。

地積規模の大きな宅地の評価をしただけでは適正な価格はでてきません。

私どもが提案する時価鑑定は、財産評価基本通達によらないことが相当と認められる特別の事情があるに該当し、他の合理的な時価の評価方法である不動産鑑定評価に基づいて評価することが相当であることに該当します。

上記の土地は当該地域の標準的使用が戸建分譲住宅用地のため、開発道路が必要となります。当該土地を有効利用しようとすれば、造成工事費等がかさばり更地価格を下げる原因となります。

そのため造成工事費等を控除したものが当該土地の正味価格、つまり時価（正常価格）となります。そうなりますと地積規模の大きな宅地の評価をするよりも時価鑑定をする方が大幅に土地の価格が下がっていることを時価鑑定をすることによって、当該土地の時価を立証することができます。

評価基本通達に従うのは当然ですが、通達により求めた価格が時価鑑定により求めた価格より明らかに高くなるのであれば、不動産鑑定士による時価鑑定により検証をすべきです。

弊社では通達20-2を適用して申告した方がいいか、時価鑑定をした方がいいかの検証をしております。お気軽にご相談ください。お待ちしております。

関連ページ：「特別な事情と不動産鑑定による時価」について国税不服審判所の裁決事例（平成25年5月28日裁決）はこちらをクリック＞＞＞

【不動産鑑定士　小林穂積の出版本のご案内】

イ.「重要裁決事例に学ぶ《相続税》土地評価の実務」（2019.9出版　プログレス刊）

コメント▼

本書では、国税不服審判所の最近の裁決事例の中から、「土地の評価上の区分および評価単位」（28事例）、「急傾斜地および市街地山林の評価」（3事例）、「私道の用に供されている宅地および無道路地の評価」（10事例）、「地目の判定」（4事例）の合計45事例を厳選し、各事例について、《本件土地の概要》《請求人の主張》《原処分庁の主張》《審判所の判断》の要点を紹介し、最後に筆者の《コメント》を掲載しております。

ロ.「広大地評価の重要裁決事例集」(2017.12　プログレス刊)

ハ.「相続問題の対策と実務」(共著・2015.4　ファーストプレス刊)

ニ.「広大地評価・判定の実務」(2014.6　ファーストプレス刊)