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新広大地(地積規模の大きな宅地)の時価評価

新広大地の時価鑑定新広大地(地積規模の大きな宅地)の時価鑑定をお受けしております

不動産の価格は、経済の動向や立地の変化等と共に複雑・多様化し不動産の専門家でなければ不動産の価格を立証することは難しい作業です。

しかしながら、国家資格として不動産の評価を公に認められた不動産鑑定士が算出した価格は適正価格・適正資料として様々な場面に疎明資料として活用して頂けます。

地積規模の大きな宅地の評価20-2の判定基準

  • 地積規模の大きさ
    ・三大都市圏…500㎡以上の地積
    ・それ以外の地域…1,000㎡以上の地積
  • 地区区分
    財産評価基本通達14-2《地区》の定めにより普通商業・併用住宅地区及び普通住宅地区として定められた地域に所在すること
  • 適用除外(下記に該当すれば、適用されません)

●市街地調整区域に所在する宅地
ただし、都市計画法第34条第10号又は第11号の規定に基づき、宅地分譲に係る開発行為を行うことができる区域を除く。
●都市計画法第8条《地域地区》第1項第1号に規定する工業専用地域に所在する宅地
●容積率について
東京都の特別区においては300%以上の地域に所在する宅地
それ以外の地域においては400%以上の地域に所在する宅地

 

「広大地」から「地積規模の大きな宅地」へ変更にあたり、どう変わったのか!

「地積規模の大きな宅地」では新たに「規模格差補正率」を設け、戸建住宅用地として分割分譲する場合に発生する減価のうち、次の3つを反映させた。

  • 戸建住宅用地としての分割住宅に伴う潰れ地の負担による減価
  • 戸建住宅用としての分割分譲に伴う工事、整備費用などの負担による減価
  • 開発分譲業者の事業収益・事業リスク等の負担による減価

※地積規模の大きな宅地を適用することにより、広大地の時より評価額は大幅にアップし増税になりました。

平成30年1月1日から適用されています新広大地(地積規模の大きな宅地)の評価は、財産評価基本通達により求めるのが基本ですが、通達に基づいて求めた時価よりも、不動産鑑定士による時価鑑定の方が価格は低く求められるケースがあります

即ち、一定規模(1000数百㎡)以上の土地で広大地が適用されると同等の条件の土地は、路線価評価より時価鑑定の方が低くなります。(節税効果があります。)

※広大地評価通達を適用した場合と地積規模大の宅地評価通達を適用した場合の差

広大地評価通達を適用した場合と地積規模大の宅地評価通達を適用した場合の差は、路線価を1とすると、下記のようになります。

 広大地地積規模大比率
面積(㎡)①広大地補正率奥行奥行補正②規模格差補正率②/①
5000.57523.361.000.8039.1 ↑
1,0000.5531.620.950.7834.7 ↑
2,0000.544.720.900.7535.0 ↑
3,0000.4554.770.880.7444.7 ↑
4,0000.463.240.860.7254.8 ↑
5,0000.3570.710.840.7170.4 ↑

広大地が新広大地に変わっても、基本的な考え方はほとんど変わっていません。

広大地から新広大地に変わったことにより、評価額は35%~70%アップしました。

よって、新広大地の評価額は時価を越えているところが出てきています。その面積のボーダーラインは、1,000~1,500㎡前後。

検証が必要です!!

 

時価と路線価の逆転現象に対する事務連絡

国税庁は、平成4年4月に事務連絡「路線価に基づく評価額が「時価」を上回った場合の対応等について」を発表しています。

相続税の申告では、土地の評価は、原則的には路線価が基準とされることは周知のとおりであるが、路線価に基づく評価額が「時価」を上回った場合の対応について、国税庁は全国の国税局に次のような事務連絡をしています。

事務連絡「路線価に基づく評価額が「時価」を上回った場合の対応等について」
  1. 路線価等に基づく評価額が、その土地の課税時期の「時価」を上回ることについて、申告や更正の請求の相談があった場合、路線価等に基づく評価額での申告等でなければ受け付けないなどということのないように留意する。
  2. 路線価を下回る価額で、申告や更正の請求があった場合には、相続税法上の「時価」として適切であるか否かについて適正な判断を行うこと。
相続税の申告において土地等の場合、財産評価通達に基づく路線価評価で算定した価格が適正な時価を大幅に超える高い評価額となる場合には、必ずしも路線価評価による価格で申告しなくてもよい。

時価を上回った場合、必ずしも路線価で申告しなくても良い

つまり、不動産鑑定評価による価格でも構わないと、言う事です。
例)
路線価  1億円
鑑定評価  6000万円の場合、
ならば6000万円で申告してもいいですよ、ということです。

「特別な事情と不動産鑑定による時価」について国税不服審判所の裁決事例(平成25年5月28日裁決)がありますので、掲載します。

裁決事例(平成25年5月28日裁決)

評価通達に、定められた評価方法により算定される価額が時価を上回る場合には評価通達の定めにより難い特別な事情がある場合に該当すると言え、その場合には評価通達の定めによらず、他の合理的な評価方法により評価する事が許されると解されるところ、本件土地につき、広大地通達を適用して算定される価額(150,452,114円)は、本件土地の本件相続開始時における価額(時価)である審判所鑑定評価額(69,300,000円)を上回ることから、本件土地の評価額を評価するに当たっては、評価通達の定めにより難い特別な事情があると認められ、本件土地の評価額は審判所鑑定評価価額とするのが相当である。

この審判事例の評価額を整理すると、以下のようになります。

 

通達による価格(広大地適用)… 1億5,045万2,114円

請求人鑑定の価格………………………6,000万円

審判所鑑定の価格………………………6,930万円

時価評価で相続税が減額

上記の裁決事例は、通達による価格(1億5045万2114円)が必ずしも適正な時価を表さない場合には鑑定評価をもって時価を求めてもいいですよと述べています。

個性の強い土地については鑑定評価も1つの考え方です。鑑定による評価額が路線価等により求めた価格より低く求められることにより相続税額が減額されたり、又相続税の還付を受けたりすることができます。

 

相続において不動産鑑定が必要となる場合

相続税申告時の土地評価
Ⅰ.通常の場合
相続財産評価基準による路線価評価 < 時価(鑑定評価)
Ⅱ.特別な場合
相続財産評価基準による路線価評価 > 時価(鑑定評価)

相続税法上の時価を求めるには不動産鑑定

 

事例

事例

価格等の概要(千円未満切り捨て)

  1. 地積…2,260㎡ 間口17m 奥行115m
  2. 用途地域…第1種住居地域(60.200)
  3. 駅からの距離…約600m(大津市内)
  4. 現況…雑種地
  5. 路線価による価格  …87,752,000円
  6. 地積規模の大きな宅地…72,793,000円
  7. 広大地による評価額   …59,372,000円
  8. 鑑定評価による時価   …49,000,000円

 

本件事例は、広大地を適用した場合及び地積規模の大きな宅地を適用した場合並びに時価鑑定をした場合の評価額の比較を表示しています。

本件のように1000数百㎡以上の土地はほぼ大半が「地積規模の大きな宅地」を適用して路線価評価するよりも時価鑑定をする方が低い価格が求められます。評価額が減額されますので節税が可能です。

弊社では通達20-2を適用して申告した方がいいか、時価鑑定をした方がいいかの検証をしております。お気軽にご相談ください。お待ちしております。

評価基本通達に従うのは当然ですが、通達により求めた価格時価鑑定により求めた価格より明らかに高くなるのであれば、不動産鑑定士による時価鑑定により検証をすべきです。

ご依頼目的に応じ、お急ぎの場合、土・日対応等も、柔軟に行っておりますのでお問い合わせはフリーダイヤル、メール、FAX(06-6315-5125)等をご活用下さい。

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