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地積規模の大きな宅地(新広大地)の時価鑑定

地積規模の大きな宅地は時価鑑定

 

時価鑑定で評価額の減額と節税

旧広大地の要件を満たし、地積1,000㎡超の土地は、路線価評価するのではなく不動産鑑定士による時価鑑定を行うことによって、相続における評価額を大幅に下げることが可能です。それによって相続税を大幅に軽減することができます。

地積規模の大きな宅地の評価は、旧広大地評価に比べて使いやすくなったとはいえ、評価額は旧広大地に比べて35~70%も上昇し、結果的に増税になっています。

さらに、大事なことは地積が1,000㎡超の場合、路線価に基づく評価即ち地積規模の大きな宅地の評価は、『時価を超えている、時価を上回っているという事実です。

この事実は、不動産鑑定士による時価鑑定により時価を立証することによって、評価額の大幅な減額と大幅な節税が実現できます。

即ち不動産鑑定士が相続税の評価額を時価鑑定することによって大幅に評価減が可能になります。

時価鑑定で節税

  時価鑑定の活用例
  1. 相続税の当初申告の添付資料として
  2. 相続税の還付の添付資料として
  3. 同族法人・個人間の売買、贈与時の時価の添付資料として
  4. 税務署への疎明(そめい)資料としてご活用ください
 

地積規模の大きな宅地に該当する土地が、時価鑑定をすることによって、大幅に評価額が下がった弊社事例をご紹介致します。

 

弊社事例

大阪府T市の雑種地2,260㎡
通達による価格87,752,000円
地積規模の大きな宅地 A72,793,000円
旧広大地による評価額59,372,000円
鑑定評価による時価 B49,000,000円
AB23,793,000円

従って、路線価評価より時価鑑定をすることによって大きく節税が可能です。

弊社事例大阪府T市の雑種地の区画割図面

本件事例は、広大地を適用した場合及び地積規模の大きな宅地を適用した場合並びに時価鑑定をした場合の評価額の比較を表示しています。

本件のように1,000㎡以上の土地はほぼ大半が「地積規模の大きな宅地」を適用して路線価評価するよりも時価鑑定をする方が低い価格が求められます。評価額が減額されますので節税が可能です。

私どもが提案する時価鑑定は、財産評価基本通達によらないことが相当と認められる特別の事情があるに該当し、他の合理的な時価の評価方法である不動産鑑定評価に基づいて評価することが相当であることに当たります。

即ち上記の土地は当該地域の標準的使用が戸建分譲住宅用地のため、開発道路が必要となります。当該土地を有効利用しようとすれば、造成工事費等がかさばり更地価格を下げる原因となります。

従って造成工事費等を控除したものが当該土地の正味価格即ち時価(正常価格)となります。そうなりますと地積規模の大きな宅地の評価をするよりも時価鑑定をする方が大幅に土地の価格が下がっていることを時価鑑定をすることによって、当該土地の時価を立証することができます。

評価基本通達に従うのは当然ですが、通達により求めた価格時価鑑定により求めた価格より明らかに高くなるのであれば、不動産鑑定士による時価鑑定により検証をすべきです。

弊社では通達20-2を適用して申告した方がいいか、時価鑑定をした方がいいかの検証をしております。お気軽にご相談ください。お待ちしております。

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 関連ページ:「特別な事情と不動産鑑定による時価」について国税不服審判所の裁決事例(平成25年5月28日裁決)はこちらをクリック>>>
 
【参考】地積規模の大きな宅地の評価 計算例

国税庁に掲載されております計算例をご紹介致します。

 

「広大地」から「地積規模の大きな宅地」への変更点

「地積規模の大きな宅地」では新たに「規模格差補正率」を設け、戸建住宅用地として分割分譲する場合に発生する減価のうち、次の3つを反映されました。

  • 戸建住宅用地としての分割住宅に伴う潰れ地の負担による減価
  • 戸建住宅用としての分割分譲に伴う工事、整備費用などの負担による減価
  • 開発分譲業者の事業収益・事業リスク等の負担による減価

広大地地積規模の大きな宅地に変わっても、基本的な考え方はほとんど変わっていません。

 

広大地評価通達を適用した場合と地積規模大の宅地評価通達を適用した場合の比較

広大地評価通達を適用した場合と地積規模大の宅地評価通達を適用した場合の差は、路線価を1とすると、下記のようになります。

 広大地地積規模大比率
面積(㎡)①広大地補正率奥行奥行補正②規模格差補正率②/①
5000.57523.361.000.8039.1 ↑
1,0000.5531.620.950.7834.7 ↑
2,0000.544.720.900.7535.0 ↑
3,0000.4554.770.880.7444.7 ↑
4,0000.463.240.860.7254.8 ↑
5,0000.3570.710.840.7170.4 ↑

また、規模格差補正率と併用できる補正率が増えました。広大地評価の場合は、広大地補正率のみでしたが、規模格差補正率以外の補正率を併用できるのはよろこばしい事です。

しかし、広大地から地積規模の大きな宅地(新広大地)に変わったことにより、評価額は35~70%も上昇し増税になっています。

広大地を適用できなかった土地が今回の地積規模の大きな宅地に変更されたことにより、新しくそれを使えるところは減税ですが、広大地が適用できた土地で地積が、地積規模の大きな宅地の評価を使える1,000~1,500㎡を超えた土地時価を超えている可能性が高いです。

地積規模が大きい宅地で、旧広大地が適用できる要件のある土地は、土地の最有効使用が戸建分譲住宅の敷地のため、戸建分譲住宅用に土地を区画形質の変更を行い開発道路をつくって宅地開発をする必要があります。

そうしますと、これらの区画形質の変更を行い、開発道路をつくるのに造成工事費等がかかりますので、当該土地は造成工事費等を控除したものが当該土地の正味の価格即ち時価(正常価格)ということになります。

しかしながら1,000~1,500㎡を超える土地は控除費用が通達で定められた補正率では足りないのです。その不足分は当然に評価増となって時価に反映されます。この評価増の部分が時価より高くしている可能性があるのです。

地積規模の大きな宅地の評価額が、時価を越えているところが出てくるその地積のボーダーラインは今までの経験から1,000~1,500㎡前後です。

時価を越えた「地積規模の大きな宅地」の評価額で相続税を計算して申告すれば、過大な税金を納税することになりますが、それで本当にいいのでしょうか?

通達に基づき地積規模の大きな宅地の評価のみをして当初申告をしていてはダメです。必ず1,000~1,500㎡を超えた宅地については時価を超えていないかどうかをチェックする必要があります。検証が必要です。

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国税庁は、平成4年4月に事務連絡「路線価に基づく評価額が「時価」を上回った場合の対応等について」を発表しています。詳しくはこちらをクリック>>>

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何も不正をして土地の評価を下げようとしているのではありません。正しい方法で土地の評価が正しいか否かをチェックしましょうと申し上げているのです。但し、旧広大地評価のマンション適地等に該当する土地対象外なのでご注意ください。

マンション適地等の判断基準はこちらをクリック>>>

 

地積規模の大きな宅地の評価20-2の判定基準

  • 地積規模の大きさ
    ・三大都市圏…500㎡以上の地積
    ・それ以外の地域…1,000㎡以上の地積
  • 地区区分
    財産評価基本通達14-2《地区》の定めにより普通商業・併用住宅地区及び普通住宅地区として定められた地域に所在すること
  • 適用除外(下記に該当すれば、適用されません)

●市街地調整区域に所在する宅地
ただし、都市計画法第34条第10号又は第11号の規定に基づき、宅地分譲に係る開発行為を行うことができる区域を除く。
●都市計画法第8条《地域地区》第1項第1号に規定する工業専用地域に所在する宅地
●容積率について
東京都の特別区においては300%以上の地域に所在する宅地
それ以外の地域においては400%以上の地域に所在する宅地

お問い合わせ
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不動産鑑定士 小林穂積【運営者】
株式会社アプレイザル総研
不動産鑑定士・宅地建物取引士 
小林穂積
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著書:広大地評価の重要裁決事例集 / 広大地評価判定の実務

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