地積規模の大きな宅地の評価 | 大阪で不動産鑑定による節税対策をサポート

地積規模の大きな宅地(新広大地)の時価鑑定をお受けしております。

不動産の価格は、経済の動向や立地の変化等と共に複雑・多様化し不動産の専門家でなければ不動産の価格を立証することは難しい作業です。

しかしながら、国家資格として不動産の評価を公に認められた不動産鑑定士が算出した価格は適正価格・適正資料として様々な場面に疎明資料として活用して頂けます。

地積規模の大きな宅地の評価20-2の判定基準

地積規模の大きさ
・三大都市圏…500㎡以上の地積
・それ以外の地域…1,000㎡以上の地積
地区区分
財産評価基本通達14-2《地区》の定めにより普通商業・併用住宅地区及び普通住宅地区として定められた地域に所在すること
適用除外(下記に該当すれば、適用されません)

●市街地調整区域に所在する宅地
ただし、都市計画法第34条第10号又は第11号の規定に基づき、宅地分譲に係る開発行為を行うことができる区域を除く。
●都市計画法第8条《地域地区》第1項第1号に規定する工業専用地域に所在する宅地
●容積率について
東京都の特別区においては300％以上の地域に所在する宅地
それ以外の地域においては400％以上の地域に所在する宅地

「広大地」から「地積規模の大きな宅地」へ変更になって、どう変わったのか！

「地積規模の大きな宅地」では新たに「規模格差補正率」を設け、戸建住宅用地として分割分譲する場合に発生する減価のうち、次の３つを反映されました。

戸建住宅用地としての分割住宅に伴う潰れ地の負担による減価
戸建住宅用としての分割分譲に伴う工事、整備費用などの負担による減価
開発分譲業者の事業収益・事業リスク等の負担による減価

広大地が地積規模の大きな宅地に変わっても、基本的な考え方はほとんど変わっていません。

※広大地評価通達を適用した場合と地積規模大の宅地評価通達を適用した場合の比較をしてみました。

広大地評価通達を適用した場合と地積規模大の宅地評価通達を適用した場合の差は、路線価を1とすると、下記のようになります。

	広大地	地積規模大			比率
面積(㎡)	①広大地補正率	奥行	奥行補正	②規模格差補正率	②／①
500	0.575	23.36	1.00	0.80	39.1　↑
1,000	0.55	31.62	0.95	0.78	34.7　↑
2,000	0.5	44.72	0.90	0.75	35.0　↑
3,000	0.45	54.77	0.88	0.74	44.7　↑
4,000	0.4	63.24	0.86	0.72	54.8　↑
5,000	0.35	70.71	0.84	0.71	70.4　↑

また、規模格差補正率と併用できる補正率が増えました。広大地評価の場合は、広大地補正率のみでしたが、規模格差補正率以外の補正率を併用できるのはよろこばしい事です。

しかし、広大地から地積規模の大きな宅地（新広大地）に変わったことにより、評価額は35～70％も上昇し増税になっています。

広大地を適用できなかった土地が今回の地積規模の大きな宅地に変更されたことにより、新しくそれを使えるところは減税ですが、広大地が適用できた土地で地積が、地積規模の大きな宅地の評価を使える1,000～1,500㎡を超えた土地は時価を超えている可能性が高いです。

地積規模が大きい宅地で、旧広大地が適用できる要件のある土地は、土地の最有効使用が戸建分譲住宅の敷地のため、戸建分譲住宅用に土地を区画形質の変更を行い開発道路をつくって宅地開発をする必要があります。

そうしますと、これらの区画形質の変更を行い、開発道路をつくるのに造成工事費等がかかりますので、当該土地は造成工事費等を控除したものが当該土地の正味の価格即ち時価（正常価格）ということになります。

しかしながら1,000～1,500㎡を超える土地は控除費用が通達で定められた補正率では足りないのです。その不足分は当然に評価増となって時価に反映されます。この評価増の部分が時価より高くしている可能性があるのです。

地積規模の大きな宅地の評価額が、時価を越えているところが出てくるその地積のボーダーラインは今までの経験から1,000～1,500㎡前後です。

時価を越えた「地積規模の大きな宅地」の評価額で相続税を計算して申告すれば、過大な税金を納税することになりますが、それで本当にいいのでしょうか？

通達に基づき地積規模の大きな宅地の評価のみをして当初申告をしていてはダメです。必ず1,000～1,500㎡を超えた宅地については時価を超えていないかどうかをチェックする必要があります。検証が必要です。

コメント▼

何も不正をして土地の評価を下げようとしているのではありません。正しい方法で土地の評価が正しいか否かをチェックしましょうと申し上げているのです。但し、旧広大地評価のマンション適地等に該当する土地は対象外なのでご注意ください。

マンション適地等の判断基準はこちらをクリック＞＞＞

時価と路線価の逆転現象に対する事務連絡

国税庁は、平成4年4月に事務連絡「路線価に基づく評価額が「時価」を上回った場合の対応等について」を発表しています。

相続税の申告では、土地の評価は、原則的には路線価が基準とされることは周知のとおりであるが、路線価に基づく評価額が「時価」を上回った場合の対応について、国税庁は全国の国税局に次のような事務連絡をしています。

事務連絡「路線価に基づく評価額が「時価」を上回った場合の対応等について」

路線価等に基づく評価額が、その土地の課税時期の「時価」を上回ることについて、申告や更正の請求の相談があった場合、路線価等に基づく評価額での申告等でなければ受け付けないなどということのないように留意する。
路線価を下回る価額で、申告や更正の請求があった場合には、相続税法上の「時価」として適切であるか否かについて適正な判断を行うこと。

相続税の申告において土地等の場合、財産評価通達に基づく路線価評価で算定した価格が適正な時価を大幅に超える高い評価額となる場合には、必ずしも路線価評価による価格で申告しなくてもよい。

つまり、不動産鑑定評価による価格でも構わないと、言う事です。
例）
路線価　　1億円
鑑定評価　　6000万円の場合、
ならば6000万円で申告してもいいですよ、ということになります。

しかしながら、時価と路線価の逆転現象に気付かずに路線価で相続税の申告をすれば、税務署さんは、この価格は時価より高いので訂正して下さいとは言ってこられません。そのままです。

時価と路線価の逆転現象があるか否かは、相続人の方、税理士の先生が気付いて修正していく以外に方法はありません。

また、相続税法上の時価鑑定に手慣れた不動産鑑定士の鑑定評価書でないと、税務署・管轄国税局のチェックに引っかかって時価鑑定が否認されてしまいます。くれぐれも注意してください。

この時点で、不動産鑑定士の時価鑑定が正しいことを鑑定評価書をもって説明し説得しなければならないのです。
そのためにも、時価鑑定に手慣れた不動産鑑定士が必要なのです。

◆路線価(ろせんか)とは…市街地的形態を形成する地域の路線（不特定多数が通行する道路）に面する宅地の、1㎡当たりの評価額のこと。課税価格を計算する基準となるものであり、相続税や贈与税の基となる相続税路線価と、固定資産税や都市計画税・不動産取得税・登録免許税の基となる固定資産税路線価がある。単に「路線価」と言った場合、相続税路線価を指すことが多い。
【出典】フリー百科事典『ウィキペディア（Wikipedia）』より
◆国税庁の路線価図はこちらをクリック＞＞＞

「特別な事情と不動産鑑定による時価」について国税不服審判所の裁決事例（平成25年5月28日裁決）がありますので、掲載します。

※裁決事例（平成25年5月28日裁決）

評価通達に定められた評価方法により算定される価額が時価を上回る場合には評価通達の定めにより難い特別な事情がある場合に該当すると言え、その場合には評価通達の定めによらず、他の合理的な評価方法により評価する事が許されると解されるところ、本件土地につき、広大地通達を適用して算定される価額（150,452,114円）は、本件土地の本件相続開始時における価額（時価）である審判所鑑定評価額（69,300,000円）を上回ることから、本件土地の評価額を評価するに当たっては、評価通達の定めにより難い特別な事情があると認められ、本件土地の評価額は審判所鑑定評価価額とするのが相当である。
【出典】国税不服審判所より＞＞＞

この審判事例の評価額を整理すると、以下のようになります。

通達による価格（広大地適用）… 1億5,045万2,114円

請求人鑑定の価格………………………6,000万円

審判所鑑定の価格………………………6,930万円