悩み01安く不動産取引をしたが、税務署に取引価格の根拠を問われたらどう説明すればいいかと悩んでいる

「法人と役員」「同族法人」「親族」間で不動産取引を行う際、できるだけ安く不動産取引を行いたいと考えられる方が多いと思いますが、そのような場合には時価で不動産取引をすることと税法上で定められています。著しく低い価額で取引してしまった場合、下記のような税金がかかります。

このように、著しく低額な不動産取引をすれば課税対象となるため「なぜこの価額で取引をしたのか」と税務署から問われたら、根拠を示す疎明資料として不動産鑑定書を作成しておくことで、税務署に対する悩みは解消できます。

不動産鑑定士による不動産鑑定書は、不動産の時価を説明する疎明資料としては最適なものであり、税務署と揉めるリスクは回避できます。

アプレイザル総研では、不動産鑑定書のご相談・お見積もりは無料です。お気軽に お問い合わせ 下さいませ。
低額譲渡にならないための評価について詳しくはコチラ

悩み02相続したら大半の土地が底地(貸地)ばかり、どうしよう！(底地)

先代から、相続した土地を借地人にお貸ししているが、借地権とその上の建物を買ってほしいと言われました。なんで安く土地を貸しているのに、高い借地権価格を借地人に要求されるのかが分らない、という地主さんに朗報です。

底地（貸地）の価格は、更地の価格に比してやや複雑な価格形成をしています。

借地権や底地は当事者間での売買が大半で、過去の土地の契約に至る経緯、賃貸借の期間の地代の推移、当事者間の揉め事の有無、売却する理由とその背景等によってその価格は揺れてきます。そのため、借地権・底地（貸地）の価格を相手方に一言で説明することは難しく、争いになれば尚更です。

是非とも借地人との交渉等に、不動産鑑定書をご活用下さい。底地の鑑定評価書は争いや交渉事の疎明資料としてとても役立ちます。

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悩み03相続した不動産が借地権付建物だった、売却したいけど、どうしたらいいか、分らない！(借地権)

相続したら借地権付建物で、売却したくても、誰に、いくらで売却すればよいのか、全く分らない相続人の皆様、借地権の問題解決は、借地権・底地の鑑定評価を多く手掛けた弊社にお任せください。

借地権は土地の完全所有権に比べて弱い権利ですが、借地権者及び底地の所有者という当事者間においてはとても強い権利であり、なおざりにできないところであります。

不動産鑑定評価基準では、借地権の鑑定評価は、借地権の取引慣行の有無、その成熟の程度によって、借地権の価格は異なってきます。 又借地権を第三者間で売買を前提とするのか、借地契約当事者間での売買を前提にするのかで借地権の価格は、異なってくるものであることに注意すべきです。

このように借地権の価格は一律ではなく、その地域、契約の内容、その残存期間、当事者間等々によって大きく価格が異なってくるので、その時価を的確に求めるには不動産鑑定を活用することがとても効果的です。

弊社は借地権・底地の事案を数多く評価し、また適切なアドバイスを行い、ご依頼主に納得して頂く鑑定評価書を作成し、喜んで頂いております。適切で客観的な不動産鑑定士による鑑定評価が、当事者間の調整において一番納得が得られる方法ですので、不動産鑑定士をうまく活用し、問題解決にあたることをお勧めいたします。

アプレイザル総研では、ご相談・お見積もりは無料です。お気軽に お問い合わせ 下さいませ。

争いにならないために借地権について詳しくはコチラ

悩み04家主から急に家賃値上げ要求！どうしたらいいか分らない！！(借地人・借主様)

家主から事務所・工場等の家賃賃上げを求められているが、どう対応したらいいか分らない。

今借りている倉庫用の土地の地代が相場より高いと思うので、賃料値下げに応じて貰いたいが、どうしたらいいか分らない。

親の代から建物を借りて、事務所・工場等を営んでいるが、再三の家賃の値上げを求められ、悩んでいる。どれぐらい家賃の値上げに応じたらいいのか、誰かに相談したいが、信頼できる専門家を探している、という借主さん。

土地を借りて倉庫業をしているが、長年の間に借りている土地の地代が相場の地代より高くなってきている。地主と交渉したいが、どのような資料を用意したら交渉できるのかと悩んでいる借主さん。

まず、地代・家賃の増額・減額の改定賃料請求が妥当かどうかを、その道の専門家である不動産鑑定士にご相談下さい。(相談は無料です)

特に当事者間において揉めている案件の鑑定評価は、説得力のある争いに耐え得る鑑定書であるか否かがポイントになります。

地代家賃の増減額に対する鑑定評価は、不動産鑑定士の賃料訴訟に対する経験と知識の研鑽の差によって鑑定評価書にかなりの差が生じているのも事実です。弊社は豊富な経験と実情に基づき説得力のある鑑定評価書を作成しております。

地代家賃の増減額についてお困りでしたら、アプレイザル総研に ご相談下さい。お待ちしております。

争いにならないための地代･家賃の評価(借主様向)について詳しくはコチラ

悩み05相続した土地の地代や家賃の値上げが出来ず、どうしたらいいか分からない（地主・家主様向）

先祖から相続した土地や建物の地代・家賃の値下げ要求にほとほと困っている…。

借地人がなかなか地代を上げる事に承諾せず、悩んでいる…。

知人に、安く貸していたが、最近になって、更に家賃を下げて欲しいと要求された。知人だからと、相場より安くしていたが、これ以上安くするのは難しい…。

どうしたものか、誰かに相談したいが信頼できる専門家がいないという、地主さんに朗報です。

まず、地代・家賃の増額・減額の改定賃料請求が妥当かどうかを、その道の専門家である不動産鑑定士にご相談下さい。(相談は無料です)

特に当事者間において揉めている案件の鑑定評価は、説得力のある争いに耐え得る鑑定書であるか否かがポイントになります。

特に地代家賃の増減額に対する鑑定評価は不動産鑑定士の賃料訴訟に対する経験と知識の研鑽の差によって鑑定評価書にかなりの差が生じているのも事実です。弊社は豊富な経験と実績に基づき説得力のある鑑定評価書を作成しております。

地代家賃の増減額についてお困りでしたら、アプレイザル総研に ご相談下さい。お待ちしております。
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悩み06遺産分割・遺留分減殺請求・財産分与について相続人間で財産の取り合いで揉めないか心配だ

相続財産のうち約半分が不動産（土地・建物）です。又、1つとして同じものが存在せず、価格もそれぞれ異なります。したがって不動産の価格を的確に把握し、各相続人及び関係各位に財産の価値を説明し、納得していただくとなると一苦労です。

円滑に、「遺産分割」「遺留分減殺請求」「財産分与」等を行うためには、不動産の価格をこのような理由でこのような価格になりますという書類、即ち 不動産鑑定書があれば相続財産の価値の説明も簡単で、非常に有効かつ効率的です。

そして、遺産分割等は相続人間で公平であることが大切です。

ところが、相続評価で税理士さんが出した不動産の価格（路線価評価等）や固定資産税評価額は、課税するために評価した価格 であって、不動産の市場における時価ではありません。相続財産は、市場における不動産の時価で「資産分割」「遺留分減殺請求」「財産分与」をしなければ 遺産分割の意味はありません。

その点、不動産鑑定士はその不動産が属する地域性を十分に分析し、不動産のもつ特性を考慮し、鑑定評価額を出しているので、市場における不動産の時価を表しかつ、その書面は理論的であり、説得力があります。

したがって相続財産の相続時、遺産分割、財産分与・遺留分減殺請求の調停、訴訟に不動産鑑定評価書をご活用ください。

不動産鑑定書についてご不明な点については、お気軽に お問い合わせ くださいませ。
相続人間で争いを避けるための評価ついて詳しくはコチラ

悩み07相続した土地の評価はもっと安いはずなのに高すぎる！　多額の相続税の支払いをしたが、どうしたら税金を還付できるか悩んでいる

本来、相続財産は「相続税財産評価基本通達」に基づいて評価（例えば路線価評価）すべきですが、下記のケースのように土地の状況によっては不動産鑑定による時価評価をする方が価額が低く求められ、なおかつ、適正な時価である場合が多いです。

上記のような場合、土地利用効率が悪かったり宅地造成費用がかさむことが原因で減価が多くなる等の理由から、土地の評価額が相当低くなる傾向にあります。不動産鑑定書を作って相続税の時価評価を行って相続税の申告や更正の請求をすれば、税額に大きな差が生じて還付を受けることも可能です。

また、それ以外にも相続した土地が 500㎡以上の場合、土地の評価を見直して広大地を適用（平成 29年 12月末日までに相続が発生した場合）することで相続税が戻ってくる可能性があります。その場合は、更正の請求を行い、不動産鑑定士の作成した「広大地判定の意見書」を書面添付しましょう。他の詳細な説明は不要です。

しかし、納め過ぎた相続税について、税務署は何も言ってきません。そのため、相続税申告期限から 5年以内に、法律で定められた正規の手続である「更正の請求」を行うことで、相続税を還付金として戻すことが出来ます。

このようにアプレイザル総研では、経験豊富な不動産鑑定士が不動産鑑定書を作って時価評価を行ったり、広大地判定の意見書を作成して、提携税理士と共に相続税還付の手続きを致しております。更正の請求による相続税還付の手続きは成功報酬のため、成功するまで無料 となっておりますのでご安心下さい。
土地の見直しによる相続税の還付について詳しくはコチラ

悩み08広大地評価・判定が難しいからと諦めていませんか？諦めずにご相談ください！誠実に対応致します！

「広大地評価」は、平成29年12月末日をもって廃止になりましたが、平成29年12月末日までに相続が発生した場合には、広大地が適用可能です。また、更正の請求においては、平成30年1月1日以降も更正の請求期間である5年と10ヶ月間は活用可能です。

広大地評価は、広大地の適用要件を満たせば、評価額はほぼ半減し、大幅な相続税の減額が可能になります。

ところが広大地評価の判定は分り難く複雑で判断基準があいまいなため、広大地を適用しずらいのも事実です。しかしながら、広大地か否かで評価額が半減するか否かという大きなウェイトを占めていますので、一歩踏み込んで広大地評価判定の専門家のアドバイスを求めることをお勧めします。

広大地が適用されれば、相続税の土地評価が最大 65%減額 されます（平成 29年 12月末日までに相続が発生した場合）が、路地状開発を行うことが経済的に最も合理的である場合やマンション適地等と判断される場合は、開発道路を負担する必要がないため、広大地の適用はできません。

本来であれば、明らかに広大地が適用されるべき土地においてそれをせずに相続税の申告をしてしまった場合には、支払う必要がない多額の税金を支払うこととなり、その結果、相続税の申告をされた税理士先生は、税理士損害賠償責任を問われる可能性も出て参ります。

そのようなリスクを避けるためにも、相続税の広大地の適用には、広大地評価判定の成功実績多数の専門家（不動産鑑定士）を選任し、相続税の申告時に広大地判定の意見書を添付することが重要と言えます。

アプレイザル総研では、広大地に該当するか否かの 机上調査を無料でお受けしております。お気軽に お問い合わせ 下さいませ。
広大地判定について詳しくはコチラ

強み01 広大地判定の意見書は、税務署も納得せざるを得ない、広大地が否認されない内容です

相続に伴う広大地の争いである裁決事例をほぼ全て熟読し、その豊富な知識を踏まえ、広大地の意見書を作成していますので、どんな土地でも的確に判断し、説得力のある広大地の意見書作成が可能となった結果、以前にも増して広大地としての税務署に認められるようになりました。

強み02弊社代表　小林穂積が2冊目の書籍を執筆　好評発売中！

「広大地評価の重要裁決事例集」（相続税の更正の請求・期限内申告の必携書）(株式会社プログレス刊)を出版(平成29年12月)し、只今好評発売中です。

出版に先立ち、11月23日(木・祝日)に日本経済新聞朝刊(全国版)の表紙(1ページ)下段に広告されました。

本書は国税不服審判所のHPに掲載されている広大地の公開・非公開事例(争点約100)を要約し、不動産鑑定士　小林穂積のコメントを書き添えたものです。広大地の問題点の検索がし易くなり、とても読みやすくなりました。

是非ともお読みいただければ、幸いです。

定価7,500円(消費税別)

強み03 Amazonランキング 1位の実積がある広大地判定の書籍を執筆

2014年 6月「広大地評価・判定の実務」（ファーストプレス刊）という書籍を執筆しました。

その当時、国税不服審判所の裁決事例を基にした書籍は皆無で税理士の先生を始め、同業他社の不動産鑑定士の先生方及び相続人の方々にお読みいただき、Amazonランキング 1位を何度か取らせて頂いたという実績があります。

 

2018年 1月 1日より広大地の改正がありますが、来年以降は広大地の更正の請求等に広大地の考えは生きてきます。

 

 

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お客様の声

VOICE広大地判定で相続税の大幅な減額に成功！　顧客満足度アップに繋がった

田中英二税理士事務所　田中英二先生

お客様から相続の相談を受け、広大地に該当するかどうか迷っていた際に、以前から広大地判定評価のセミナー案内をされていた御社のことが頭をよぎり、相談してみようと連絡しました。

すると、早々に「広大地判定が可能かも」とポジティブな意見を教示いただき、それならばと広大地判定の意見書をお願いしたのが小林さんとの最初の出会いです。

作成いただいた意見書を拝見し、税法以外の法律に戸惑いながらも納税者・税務署に対し、自信を持って説明・意見具申が出来たのは意見書の精度の高さによるもので、お陰様で双方からの絶対的な信頼を獲得するに至りました。

広大地判定の意見書作成依頼が顧客の拡大につながるという意外な副産物をもたらしたのは驚きですが、税額の大幅な減額による顧客満足度の向上は、これに勝るものはないと、小林さんとの出会いに感謝する思いです。

VOICE公正な時価判断・それに基づく価格交渉など、アプレイザル総研の不動産鑑定は役に立つ

西尾武記税理士事務所　西尾武記先生

お客様である社会福祉法人の保育園から「隣地が売りに出されており、取得できれば長年の懸念であった運動場が狭い問題を解決できるが、いくらで購入できるか全く検討がつかない」と相談され、不動産鑑定に定評のあるアプレイザル総研が頭をよぎりました。

不動産鑑定士の小林先生から「路線価も一つの参考価格ですが、ここは唯一の正しい時価判断基準になる不動産鑑定を出して、双方の不安を払拭しましょう。」との提案を受け、依頼しました。

結果、鑑定価格を参考にした価格提示で双方がただちに納得し契約成立。監督官庁も、鑑定価格がある以上、即納得。

今では、広くなった運動場に子ども達の元気な声があふれ、あの時の鑑定価格が陰の力になったものと、関係者一同感謝しきりとのこと。公正な時価判断、それに基づく価格交渉など、アプレイザル総研の不動産鑑定は役に立つものと思います。

VOICE諦めかけていた相続対策が進み、出会いに感謝しております

H・H様

私には兄がおりましたが、3年前に突然亡くなり、そして母も昨年亡くなりました。父は今年、老人ホームに入居してしまい、相続する予定ではなかった家屋敷などを私が相続することに。

しかし、父は痴呆が激しく意思能力に欠けるため相続対策が全く出来ないままでした。父が亡くなってからどうなるのかが心配になり、私の会社の顧問税理士に相談したところ、数千万円の相続税がかかりそうだと分かり、愕然としました。

何か対策をと先生に相談してみましたが、相続は専門外とのことで途方に暮れていたところ、書店に平積みされていた大阪の不動産鑑定士：小林穂積さんの広大地の本を見つけ、読んで「コレだ！　これなら相続税を安くできる！」と直観し、地元信州の税理士・不動産鑑定士に問い合わせてみることに。

しかし、双方からは「広大地判定は無理」との返事しか返って来ず、あきらめの文字もよぎりました。ただ、出来ると直観したにもかかわらず、このままあきらめてしまうのは腑に落ちなかったので、広大地判定の書籍で知った大阪の不動産鑑定士：小林穂積さんに直接相談をしてみました。

すると、小林先生から「それでは、実際に現地を見てみましょう」と言っていただき、調査を経て広大地判定が出来るとの心強い意見を頂きました。これにより、広大地判定が適用されれば評価額は約半分に減額されるため、相続税対策が一気に進みそうです。

また、小林先生からは、相続税対策に詳しい地元の税理士さんを紹介していただくなどフォローもしていただき、一時はどうなるものかと悩みに悩んでいたことが解決に向かい、出会いに感謝しております。

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よくある質問

関西以外の物件も鑑定・広大地の意見書作成をしてもらえますか？

日本全国どちらの不動産でも鑑定・広大地の意見書作成を致します。ただし、近畿圏（大阪・兵庫・京都・奈良・和歌山）以外の案件は、交通費等の実費をご負担いただく場合があります。全国対応可能なので、お気軽にご相談下さい。まずはお見積もり致しますのでご安心下さい。

電話相談をしたら必ず依頼をしなければいけないのですか？

そのようなことはございません。内容やご希望をお伺いし、税理士先生・クライアント様共にご納得頂いた場合のみお仕事をさせて頂きます。強引な勧誘等は一切致しませんのでご安心下さい。

相続した土地が広大地（こうだいち）の可能性があります。近くにマンションが建っているのですが、大幅な節税が期待できる広大地は諦めた方が良いのでしょうか？

マンションを建築して数年しか経過していない敷地が、相続税の当初申告及び更正の請求で広大地となったケースを数多く取り扱っています。諦めずに、ご連絡下さい。まずは机上調査をお勧めします。無料で机上調査を行っておりますのでご安心下さい。(注：広大地の適用は平成29年12月末日までに相続が発生した場合のみとなります)

電話相談から広大地の意見書作成までどのくらいの時間がかかりますか？

2 ～ 3週間の時間をいただいておりますのでご了承ください。お急ぎの場合は、お申し付け下さい。

良くある質問について詳しくはコチラ

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費用例

費用：25万円～不動産鑑定評価書

不動産鑑定評価書とは、不動産鑑定評価基準に基づく鑑定評価書であり、「不動産の鑑定評価に関する法律第3条第1項」に基づく不動産鑑定書です。官公庁への提出、訴訟等の場合にお勧めしています。精度の高い鑑定評価書です。まずはお見積（無料）をさせて下さい。

不動産鑑定評価書をお勧めするケース

• 税務当局に対する疎明資料として
• 関連会社間、法人・役員間の不動産売買の指標として
• 担保価値の把握の資料として
• 証券化不動産の取得・時価算定の資料として
• 地代・家賃等の改定のための資料として
• 遺産分割における時価評価の資料として
• 相続税申告・更正の請求時の時価算定の資料として
• 訴訟における時価評価の資料として

費用：36万円～広大地判定の意見書

広大地判定の意見書とは、財産評価基本通達 24-4「広大地」の要件に該当すれば、広大地が適用され相当大幅な評価減が可能ですが、その判定はとてもグレーゾーンな部分が多いため、広大地判定の妥当性を高めるために専門家である不動産鑑定士の作成した意見書を当初申告(平成29年12月末日までに相続が発生した場合)又は更正の請求に書面添付することをお勧めします。

広大地判定の意見書をお勧めするケース

• 初めての広大地適用なので不安だという方
• 広大地に該当するか否か自信がない方
• 広大地に適用されると思うがリスクが心配だという方
• 相続の申告期限が迫っているという方
• 3階建賃貸マンションが建っているが、広大地評価を適用できるか心配だという方
• 開発道路の有無の判断が出来ず、悩んでいる方
• 路地状開発が可能だから、広大地にならないと言われたらどうしようと考えている方

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