不動産鑑定書の作成にどれくらい時間が、かかりますか？

通常は受注から納品まで二週間程度と考えておりますが、お急ぎの場合はご連絡下さい。個別に対応致します。

同族法人間、同族法人・個人間等の不動産の売買になぜ不動産鑑定書が有効なのですか？

税務署から不動産の価格が安すぎる、もしくは高すぎるのではないかとの指摘を受けるリスクを回避するために、同族法人間等の不動産売買に不動産鑑定が有効です。

関西以外の物件も鑑定をしてもらえますか？

日本全国どちらの不動産でも鑑定を致します。

電話相談をしたら必ず依頼をしなければいけないのですか？

内容やご希望をお伺いし、税理士先生・クライアント様共にご納得頂いた場合のみお仕事をさせて頂きます。強引な勧誘等は一切致しませんのでご安心下さい。

借地権付建物を第三者に売却する場合、地主の承諾が必要ですか？

借地権が賃借権の場合、賃借権の譲渡・転貸に地主の承諾が必要となります。また、土地の賃貸借契約書に譲渡禁止の特約がなくても、土地の賃貸借の場合、地主の承諾が必要です。

親子間、兄弟間、親族間の不動産の取引（売買）は低すぎても高すぎてもダメ、とはどういう事ですか。

親子間、兄弟間、親族間等の間で不動産の売買価格は、第三者（他人）との取引ではないので、自分達の思いのままに自由に売買価格を決めうる立場にあっても、自由に不動産の価格を決めて売買するのではなく、適正な時価で取引する必要があります。

大阪で不動産鑑定による節税対策ならアプレイザル総研

Q: 借地権付建物を第三者に売却する場合、地主の承諾が必要ですか？

借地権が賃借権の場合、賃借権の譲渡・転貸に地主の承諾が必要となります。 また、土地の賃貸借契約書に譲渡禁止の特約がなくても、土地の賃貸借の場合、地主の承諾が必要です。

ご覧いただき有難うございます。日々、研鑽を旨とし、仕事に取り組んでおります。大阪を中心に多数の鑑定実績を誇る株式会社アプレイザル総研に是非、ご相談下さい。お客様の信頼にお応えし、問題解決の力となります。

株式会社アプレイザル総研
代表取締役　小林　穂積

◆不動産鑑定士小林穂積著作一覧

重要裁決事例に学ぶ《相続税》土地評価の実務３	重要裁決事例に学ぶ《相続税》土地評価の実務2	重要裁決事例に学ぶ《相続税》土地評価の実務	広大地評価の重要裁決事例集

財産評価基本通達の定めによらないことが正当に認められる「特別の事情」に関する裁決事例を34例掲載。	国税不服審判所の裁決事例のうち土地(底地を含む)相続税法22条、時価、鑑定、特別の事情の事例を掲載。	国税不服審判所の相続税の裁決事例の中から、45事例を厳選。	国税不服審判所の裁決事例のうち広大地に関する100事例をまとめた広大地評価の必携書。

関連ページ：ご挨拶はこちらをクリック＞＞＞

お客様の声

O様	A田様
≪法人の決算対策≫ 今期大幅な黒字になるので、法人所有の不要な不動産を私(社長)に譲渡することによって法人の節税をしたいと、顧問の税理士に相談しました。…続きを読む	≪不動産鑑定で税務署対策≫ 私個人所有の不動産を私が代表を務めている法人に節税対策として売却するにあたり、顧問税理士の勧めで不動産鑑定をすることに…続きを読む

社会福祉法人　T会様	K・F様
≪不動産鑑定でトラブル防止≫ 不動産鑑定士の小林先生とのお付き合いは、社会福祉法人として土地を購入するにあたり、どなたかいい鑑定士さんはいないかとホームページを検索していた平成22年から…続きを読む	≪借地権を購入しマンション建設≫ 大阪市内に20数ヶ所の底地等を所有し、管理しています。縁があって借地権を買取ったりして返還してもらった土地に中・高層の賃貸マンションを建設し、土地を有効活用して…続きを読む

なぜ不動産鑑定士による不動産鑑定が必要か

不動産鑑定が初めての方に、なぜ不動産鑑定士による不動産鑑定が必要なのかご説明します。

その理由 1

不動産鑑定士による不動産鑑定が必要か否かは土地の価格（時価）の把握はおおまかな時価でいいのか、それとも不動産鑑定士による精緻（せいち）な時価が必要か否かによります。

おおまかな時価でよければ世間では不動産の価格は一物四価、五価と言われているので、それぞれの価格を採用すればいいことです。

一物四価とは▼

・実勢価格（時価）

・公示価格（1月1日の価格）←国土交通省土地鑑定委員会に基づく価格

・相続税評価額（路線価1月1日の価格）←公示価格の8割と言われています。

・固定資産税評価額（1月1日の価格）←公示価格の7割と言われています。

詳しくはよくある質問　一物四価をクリック＞＞＞

一物五価とは▼

上記の一物四価に下記の価格を加えたものを言います。
・基準地価（7月1日の価格）←各都道府県知事による価格

その理由 2

不動産鑑定書は公的証明能力を有し、疎明資料として様々な場面で活用することができますので、相続税の時価評価、訴訟に用いる疎明資料、担保評価、不動産証券化などの評価、同族間・個人間の売買の価格の根拠として不動産鑑定書が必要になります。

不動産鑑定士による不動産鑑定書は証明能力を有し、疎明(そめい)資料として活用することができますので、訴訟における疎明資料として、不動産の担保評価の資料として、不動産証券化等の評価書として不動産鑑定書を活用していただけます。

又、不動産鑑定士による鑑定評価書は不動産鑑定評価基準に基づき必要にして十分な作業を尽くして決めた「鑑定評価額」が記載されています。

よくある質問

不動産鑑定書の作成にどれくらい時間が、かかりますか？: 通常は受注から納品まで10日～14日程度と考えておりますが、お急ぎの場合はご連絡下さい。個別に対応致します。ただし、多量のご依頼(たとえば80件)の場合などは、1ヶ月以上かかる場合があります。

同族法人間、同族法人・個人間等の不動産の売買になぜ不動産鑑定書が有効なのですか？: 同族法人間、同族法人・個人間、親子間、兄弟間等の親族間の不動産の売買価格は、第三者（他人）との取引ではないので、自分達同族法人間、同族法人・個人間、親子間、兄弟間等の思いつきや都合で自由に価格を操作して決めて取引する可能性があるからです。このような場合には税務署から不動産の価格が安すぎる、もしくは高すぎるのではないかとの指摘を受けるリスクを回避するために、同族法人間等の不動産売買に不動産鑑定が有効です。なぜならば不動産鑑定書は不動産の時価を説明する資料として最適なので、税務署への不動産価格の疎明（そめい）資料としてご活用ください。税務署に対し自分たちの力だけで不動産の価格を説明するとなるとやや無理であったり、時間を要したり、面倒くさいことが多くありますが、多少の費用がかかっても不動産の専門家である不動産鑑定士の力を活用した方が税務署に対して効果的です。
関連ページ：親族・同族間での不動産売買は時価鑑定へをクリック＞＞＞

小林穂積のツイッター

◆不動産業者が試算した価格は通達評価額より説得力があるのか！

納税者は、相続税評価額は不動産業者が試算した価格を上回るので、違法があると主張。
審判所は、不動産業者の試算価格は本件土地の客観的交換価値とは認められないので、本件通達評価額が時価であるという推認は覆えることなく、通達評価額は時価を上回る異法はないとした。R1.5.29

— 大阪の不動産鑑定士事務所｜株式会社アプレイザル総研 (@appraisalsouken) July 31, 2024

◆使用貸借でも法人は借地権があるとした事例！

被相続人と法人Aとの土地の賃貸について請求人は、土地の賃貸関係は使用貸借だから借地権は存在しないと主張。
審判所は、税法上は法人は営利追及を目的とするので、使用貸借であっても、法人Aには借地権相当額の認定課税と認めるとし、借地権相当額があるとした。H9.2.17

— 大阪の不動産鑑定士事務所｜株式会社アプレイザル総研 (@appraisalsouken) August 4, 2024