不動産鑑定士とは

不動産鑑定士は「不動産の鑑定評価に関する法律」に基づき制定された国家資格であり、不動産の経済的な価値を判定し、その価値を価格として表示するのが不動産鑑定士の主な仕事です。

又、不動産鑑定の評価業務は高度に専門的な知識を要求される不動産の専門家であるため、不動産の鑑定評価業務に関して独占的地位を与えられ保護されています。従って不動産鑑定士以外の者はその業務をしてはならないとされています。

参照：不動産鑑定士とは　【公益社団法人　日本不動産鑑定士協会連合会】

不動産の鑑定評価に関する法律▼

（定義）
第二条　この法律において「不動産の鑑定評価」とは、不動産（土地若しくは建物又はこれらに関する所有権以外の権利をいう。以下同じ。）の経済価値を判定し、その結果を価額に表示することをいう。

（不動産鑑定士の業務）
第三条　不動産鑑定士は、不動産の鑑定評価を行う。

2　不動産鑑定士は、不動産鑑定士の名称を用いて、不動産の客観的価値に作用する諸要因に関して調査若しくは分析を行い、又は不動産の利用、取引若しくは投資に関する相談に応じることを業とすることができる。

【引用】：不動産の鑑定評価に関する法律

不動産の鑑定評価とは

不動産の鑑定評価に関する法律に基づき、不動産鑑定士が対象不動産の経済価値を判定し貨幣額で表示することを言います。また、これを書面にしたのが不動産鑑定書です。

不動産鑑定評価業務は、高度に専門的な知識を必要とするため、「不動産の鑑定評価に関する法律第2条、第36条」により、不動産鑑定士、不動産鑑定士補以外の者がしてはならないと記されています。

不動産の価格は、経済の動向、立地の変化等と共に複雑・多様化し不動産の専門家でなければ不動産の価格を立証することは難しい作業です。しかしながら、国家資格として不動産の評価を公に認められた不動産鑑定士が算出した価格は適正価格として様々な場面に疎明(ソメイ)資料として活用して頂けます。

不動産会社の無料査定と不動産鑑定との違い

(１)不動産業者による価格査定とは

不動産を売却するときに売れそうな値段を知るために不動産業者の価格査定を使います。通常無料です。不動産の査定価格は「仲介をすればこの程度の金額で売却できる」という売却予定価格を示すものです。

不動産を売るときにはゴルフ場などの特殊物件や超高額物件でないかぎり不動産会社の無料査定を受ければ十分です。

不動産を適正に査定しようと思ったら登記簿等の取得、役所調査、現地の確認などコストがかかります。宅建業者にとって、『無料サービス』とうたってはいますが、物件売却のための仲介契約が欲しいなどの意味があることを知っておくべきでしょう。

(2)不動産鑑定について

不動産鑑定は有料のため気軽に利用できるものではありません。

しかし、必ずしも不動産の売却のみならず、何らかの理由で不動産の適正な価格を知りたい、またはその価格の根拠を第三者に説明するために利用するのが不動産鑑定です。

不動産鑑定は対外的に証拠能力を発揮すると共に、不動産鑑定士に重い責任が伴います。

特に同族会社間の不動産売買をはじめ、関連会社間、法人と代表者間又は親子間の不動産売買、相続申告の際における不動産の時価評価などの鑑定評価など、税務当局に対する疎明(そめい)資料等として不動産鑑定を活用すると効果があります。

不動産鑑定評価書（一般鑑定または本鑑定）と簡易鑑定の違いについて

（１）不動産鑑定評価基準等

国土交通省では不動産鑑定士が不動産の鑑定評価を行うに当たっての基準等を定めています。

【参照】国土交通省　不動産鑑定評価基準等はこちら＞＞＞

国土交通省の「ガイドライン」に即して不動産鑑定士が発行する文書は下記の３種類です。

（２）不動産鑑定書とは

不動産鑑定評価書とは、不動産の鑑定評価に関する法律第39条に基づいて、不動産鑑定業者が依頼者に対して交付する文書であり、不動産鑑定士が作成します。

又、不動産鑑定評価書は、不動産鑑定評価基準に則ったものを不動産鑑定書（一般鑑定または本鑑定という）といいます。不動産の鑑定評価に関する法律第3条第1項に基づく不動産鑑定書です。

不動産の鑑定評価とは、合理的な市場があったならばそこで形成されるであろう正常な市場価値を表示する価格を不動産鑑定士が把握する作業です。

（3）価格等調査報告書

不動産鑑定評価基準に則らないで、あるいは評価手法を選択適用して行う価格又は賃料の調査書面を価格等調査報告書と言います。

したがって不動産鑑定評価書に比べて簡易で、報告書には鑑定又は評価という用語が使えないので、使い方には注意が必要です。

簡易鑑定については、平成22年1月の国土交通省の価格等調査ガイドラインにより、鑑定評価基準に則らない価格等調査の不動産に関する報告書をいいます。従って「評価」又は「鑑定」という言葉は不動産鑑定書以外には使えなくなりました。

又、簡易鑑定という言葉はなくなり、現在では「価格調査書」「意見書」「調査報告書」等と呼ばれて使用されています。

（4）不動産の意見書

国土交通省が平成21年8月に発表したガイドライン即ち「不動産鑑定士が不動産に関する価格等調査を行う場合の業務の目的と範囲等の確定及び成果報告書の記載事項に関するガイドライン」に基づく意見書です。

1. 意見書…価格の表示がある場合
2. 意見書…価格の表示のない場合

この意見書は「不動産の鑑定評価に関する法律」第3条第2項の規定に基づいて発行されます。

不動産鑑定士の役割、効用

不動産の諸々の問題解決にあたり、その不動産が争うに値する価値があるか否かです。そのためには、まず不動産の価値を知ることが先決です。

その点、不動産鑑定士は、「不動産の経済価値を判定し、その結果を価額に表示すること」を専門にするスペシャリストなので、不動産の客観的な価値を一早く知る立場にあるので、不動産の有効活用や相続時の財産の配分についての具体的な分け方や、相続財産の評価減額の仕方について提案も可能です。

コメント▼

さらに不動産鑑定士は不動産のスペシャリストですので、不動産に関する専門家とのパイプを持っています。そのネットワークは生かせる立場にあることも強みの1つです。

不動産鑑定士とは「不動産の鑑定評価に関する法律に基づき制定された国家資格であり、不動産の経済価値に関する高度な専門家」です。また、不動産鑑定評価とは、「不動産の経済価値を判定し、その結果を価額に表示すること」をいいます。
（ウィキペディア・フリー百科事典による定義）

大阪市内の不動産鑑定評価

弊社は大阪市北区に事務所を構えている関係もあって、大阪市内の不動産鑑定の依頼が多いという事実があります。鑑定の依頼主が大阪市内に存し、なおかつ依頼主の所有する物件の鑑定評価をするケースがとても多いのです。

そういう事もあって、大阪市内の動き、鉄道新線の開通や計画情報、大阪万国博開催に伴う鉄道会社等の動きや計画情報、大阪市内のオフィス賃料情報、不動産動向情報等を毎月情報収集し、名刺交換したお客様やWEBにてこれらの情報をKOBAKANニュース（毎月）に掲載し情報を発信しております。

したがって、大阪市内を含め大阪府下等の不動産の動きはよく分かるようになっております。KOBAKANニュースは2007年7月から情報発信しておりますのでかれこれ12年になります。KOBAKANニュースはお客様に大好評で今まで続いているのだと思っております。

弊社はこのように大阪市内に事務所を構えていること、及びお客様と月1回つながっていることもあって大阪市内の収益物件や賃料訴訟案件やお客様の会社と社長との同族法人・個人間の身近な不動産の取引の不動産鑑定等数多くの経験を積んでおります。

大阪市内の不動産鑑定評価等のご相談がございましたらお気軽にお問い合わせ下さい。

ご相談は無料です。

なぜ不動産鑑定士による不動産鑑定が必要か

その理由  1

不動産鑑定士による不動産鑑定が必要か否かは土地の価格（時価）の把握はおおまかな時価でいいのか、それとも不動産鑑定士による精緻（せいち）な時価が必要か否かによります。

おおまかな時価でよければ世間では不動産の価格は一物四価、五価と言われているので、それぞれの価格を採用すればいいことです。

一物四価とは▼

・実勢価格（時価）

・公示価格（1月1日の価格）←国土交通省土地鑑定委員会に基づく価格

・相続税評価額（路線価1月1日の価格）←公示価格の8割と言われています。

・固定資産税評価額（1月1日の価格）←公示価格の7割と言われています。

詳しくはよくある質問　一物四価をクリック＞＞＞

一物五価とは▼

上記の一物四価に下記の価格を加えたものを言います。
・基準地価（7月1日の価格）←各都道府県知事による価格

その理由  2

不動産鑑定書は公的証明能力を有し、疎明資料として様々な場面で活用することができますので、相続税の時価評価、訴訟に用いる疎明資料、担保評価、不動産証券化などの評価、同族間・個人間の売買の価格の根拠として不動産鑑定書が必要になります。

関連ページ：同族間での不動産売買は時価鑑定はこちらをクリック＞＞＞
　　　　　　　担保不動産の鑑定評価についてはこちらをクリック＞＞＞

拡大地図ははこちらをクリック＞＞＞

よくある質問

不動産鑑定書の作成にどれくらい時間が、かかりますか？

通常は受注から納品まで10日～14日程度と考えておりますが、お急ぎの場合はご連絡下さい。個別に対応致します。 ただし、多量のご依頼(たとえば80件)の場合などは、1ヶ月以上かかる場合があります。

同族法人間、同族法人・個人間等の不動産の売買になぜ不動産鑑定書が有効なのですか？

同族法人間、同族法人・個人間、親子間、兄弟間等の親族間の不動産の売買価格は、第三者（他人）との取引ではないので、自分達同族法人間、同族法人・個人間、親子間、兄弟間等の思いつきや都合で自由に価格を操作して決めて取引する可能性があるからです。 このような場合には税務署から不動産の価格が安すぎる、もしくは高すぎるのではないかとの指摘を受けるリスクを回避するために、同族法人間等の不動産売買に不動産鑑定が有効です。 なぜならば不動産鑑定書は不動産の時価を説明する資料として最適なので、税務署への不動産価格の疎明（そめい）資料としてご活用ください。 税務署に対し自分たちの力だけで不動産の価格を説明するとなるとやや無理であったり、時間を要したり、面倒くさいことが多くありますが、多少の費用がかかっても不動産の専門家である不動産鑑定士の力を活用した方が税務署に対して効果的です。
関連ページ：同族間での不動産売買は時価鑑定へをクリック＞＞＞

関連リンク

◆国土交通省 土地総合情報システム
◆国税庁　財産評価基準書路線価図
◆公益社団法人　日本不動産鑑定士協会連合会
◆公益社団法人　大阪府不動産鑑定士協会
◆一般社団法人　大阪府宅地建物取引業協会
◆公益社団法人　全国宅建保証協会大阪本部
◆近畿レインズ
◆ハトマーク　大阪