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借地権とは
借地権とは、「借地借家法（廃止前の借地法を含む）に基づく借地権（建物の所有を目的とする地上権又は賃借権）をいう」と定義されている。
したがって、建物以外の工作物又は竹木等を所有するための他人の土地を使用する権利及び使用貸借契約に基づいて土地を使用する権利は借地権から除かれています。
借地権は、法的側面からみると、借地借家法（廃止前の借地法を含む）によって、最低存続期間が保証され、契約期間が経過しても地主に更新拒絶のための正当事由がない限り借地契約は更新され、第三者への譲渡の可能性もあり、契約期間内において建物の建替えの可能性も有し、建物買取請求権を有する等、借地権の強化、安定化が図られています。また、経済的側面からみると、土地の効用の増大、利用価値の増大に伴う地価の高騰に対し、一般に、地代が低廉であることから、借地人に帰属する経済的利益が発生していることが認められます。
大阪市内に20数ヶ所の底地等を所有し、管理しています。縁があって借地権を買取ったりして返還してもらった土地に中・高層の賃貸マンションを建設し、土地を有効活用しています。
私の代になってからは先ずは積極的に祖母の所有の底地を相続対策を兼ねて同族法人へ移そうと考えていますので、相談に乗ってくれそうな不動産鑑定士がいないかと顧問税理士に相談したところ、小林先生を紹介していただきました。
今回は14ヶ所の底地を個人から同族法人へ移そうと考えて、鑑定を依頼しました。 私どもの要望を伝えたところ、内示額、地代、公租公課、純収益、収益価格、収益価格÷割合法の価格等の価格一覧表は各物件の比較がしやすく、融資先の金融機関さんからの融資もスムーズに受けることができました。当然ながら底地の鑑定書も好評で、将来借地権を購入しマンションの建設につなげていけそうです。小林先生に鑑定を依頼して良かったと思っております。
借地権の価格
借地権の価格は不動産鑑定評価基準によれば下記のように定義されています。
≪借地権の価格≫
借地権の価格は、借地借家法（廃止前の借地法を含む）に基づき土地を使用収益することにより借地人に帰属する経済的利益（一時金の授受に基づくものを含む。）を貨幣額で表示したものです。
借地人に帰属する経済的利益とは、土地を使用収益することによる広範な諸利益を基礎とするものであるが、特に次に掲げるものが中心となります。
ア）土地を長期間占有し、独占的に使用収益し得る借地人の安定的利益
イ）借地権の付着している宅地の経済価値に即応した適正な賃料と実際支払賃料との乖離（以下「賃料差額」という。）及びその乖離の持続する期間を基礎にして成り立つ経済的利益の現在価値のうち、慣行的に取引の対象となっている部分
借地権の鑑定評価額
（A）借地権の取引慣行の成熟の程度の高い地域
借地権の鑑定評価額は借地権及び借地権を含む複合不動産の取引事例に基づく比準価格並びに土地残余法による収益価格を関連づけて得た価格を標準とし、借地権の設定契約に基づく賃料差額のうち取引の対象となっている部分を還元して得た価格及び借地権割合により求めた価格を比較考量して決定します。
借地権の鑑定評価額は下記に掲げる事項を総合的に勘案するものとしています。
（ア）将来における賃料の改定の実現性とその程度
（イ）借地権の態様及び建物の残存耐用年数
（ウ）契約締結の経緯並びに経過した借地期間及び残存期間
（エ）契約に当たって授受された一時金の額及びこれに関する契約条件
（オ）将来見込まれる一時金の額及びこれに関する契約条件
（カ）借地権の取引慣行及び底地の取引利回り
（キ）当該借地権の存する土地に係る更地としての価格又は建付地としての価格
（B）借地権の取引慣行の成熟の程度の低い地域
借地権の鑑定評価額は、土地残余法による収益価格を標準とし、当該借地権の設定契約に基づく賃料差額のうち取引の対象となっている部分を還元して得た価格及び当該借地権の存する土地に係る更地又は建付地としての価格から底地価格を控除して得た価格を比較考量して決定するものとする。
この場合においては、前記（ア）から（キ）までに掲げる事項を総合的に勘案するものとします。
不動産鑑定士の活用方法
依頼者の意向を踏まえた仕事をする不動産鑑定士か否か
不動産鑑定は不動産鑑定士の意見であり、判断ですので、結果は各不動産鑑定士によって異なります。したがって依頼者の意向を踏まえた仕事をする不動産鑑定士に依頼することが大切です。
借地権を熟知した不動産鑑定士か否か
底地は借地借家法の規制を受けた個性の強い土地なので借地権に手慣れている豊富な実績のある不動産鑑定士を選ぶことが大切です。
法人 (企業)が、 法人所有の底地を動かす (売買等) 時は、適正な時価で動かす必要があります。適正な時価でない価格で不動産を動かすと税務署等からペナルティを課されたり、 株主または役員会からクレームが出たりしますので、取引価格は適正であることが必要です。
なぜならば、 税法は時価を基本として課税が成立しているからです。 理由もなく安すぎたり、 高すぎたりすると、税務署から指摘を受け、課税される場合がありますので、注意が必要です。
適正な価格であることを証明する手段として、例え費用が発生したとしても、不動産鑑定評価書を活用する事をお勧めします。そうすることによって、安心して不動産の取引ができます。
解決の糸口、ヒントを提案してくれる不動産鑑定士か否か
底地に関するトラブルは子や孫の次の世代にまで続く可能性があるので底地のご依頼主の本質的な問題解決に至るような解決の糸口、ヒントがもらえる不動産鑑定士を選ぶことが大切です。
※このような場合にお力になれます。（借地権）
- 借地権付建物を第三者に売却したいが売値を知りたい。
- 借地権を地主さんに売却したいので、その値段を知りたい。
- 借地権付建物を同族法人に移したいがいくらで売ればいいか知りたい
- 借地人から借地権付建物を買ってほしいと言われた。値段交渉に鑑定書を使いたい。
借地権の消滅について
【参考】借地借家法について ウィキペディア
又同条第2項においては、契約によりこれと異なる存続期間を定めることもできる旨規定しています。
贈与財産である宅地について、借地権の存する土地として評価するのが相当とした裁決事例（平成26年5月9日裁決公開）に下記の記事があります。
（ロ）上記１の（３）のリのとおり、借地借家法施行後もその効力を有することになる借地法第2条は、借地権存続期間満了前に借地権が消滅するのは、建物が朽廃したときだけで、この場合の朽廃というのは、建物が自然に腐食して、建物としての使用に耐えなくなった状態になることで、朽廃したかどうかは、建物の全体を観察して決めなければならず、建物を構成する各部分の材料が腐っても、建物として使用できる状態であれば、まだ朽廃したとはいえないとされている。
そして、朽廃と滅失は区分され、建物が滅失しても借地権は消滅せず、この場合の滅失というのは、人工的滅失（建物取壊し）、自然的滅失を問わず、滅失して建物としての存在がなくなることをさしていると解される。 また、建物が滅失した後、借地権者が行う新建物の再築は借地権が存続している間になされればよく、滅失から再築までの時間的間隔に制限はないとされている。」
【出典】国税不服審判所より
このように借地権があるか否かによって、借地権又は底地の価額に大きく影響することがあります。
相談は無料ですのでお気軽にご相談ください。
※最近の評価依頼実績（借地権）
| 枚方市 | 店舗付住宅 | 350㎡ |
| 大阪市大正区 | 住宅 | 140㎡ |
| 大阪市城東区 | 店舗 | 460㎡ |
| 東大阪市 | 事業所 | 270㎡ |
※鑑定評価書は下記のような場合に役立ちます。
- 相続税法上の時価鑑定等
- 担保評価（金融機関から融資を受ける場合等）
- 不動産の売買・交換等（適正時価把握の参考等）
- 遺産分割（相続における不動産の時価評価等）
- 離婚等の財産分与等
- 税務対策（役員・関連会社・親族間売買等）
- 法人所有不動産の売却価格の役員会での検討資料等
- 法人が購入したい物件の役員会での検討資料として等
- 隣接地購入に当たりその価格の検討資料として
- 訴訟の資料として（疎明資料等）
- 会社設立の現物出資として
- 民事再生・会社更生のため
- 立退き交渉のための資料として
- 証券化不動産の取得・時価算定のため
- 減損会計のため
- 賃貸等不動産の時価算定のため
ご依頼目的に応じ、お急ぎの場合、土・日対応等も、柔軟に行っておりますのでお問い合わせはフリーダイヤル、メール、FAX(06-6315-5125)等をご活用下さい。
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【運営者】不動産鑑定士・宅地建物取引士 小林穂積
不動産の鑑定・相続コンサルならお任せ下さい。皆様のお力になります
電話：0120-987-134 北浜駅より徒歩5分
著書：土地評価の実務 part2 / 土地評価の実務 part3
