不動産鑑定評価・土地評価・底地の土地活用・賃料見直しならお気軽にご相談ください

底地・借地権の鑑定評価

底地・借地権の鑑定評価

底地借地権鑑定評価をお受けしております。

不動産の価格は、経済の動向、立地の変化等と共に複雑・多様化し不動産の専門家でなければ不動産の価格を立証することは難しい作業です。

しかしながら、国家資格として不動産の評価を公に認められた不動産鑑定士が算出した価格は適正価格・適正資料として様々な場面に疎明資料として活用して頂けます。

借地権の価格と底地の価格は真逆の関係になっています。借地権の価格が上昇すれば、底地の価格は逆に下落します。

別の表現をしますと、地代が下がっていくと、借地人は借り得分が発生し、借地権の価格は上昇し、地主側は地代の収入が減っていきますので収益は落ち込み、底地の価格は下がっていきます。

借地権の価格
  1. 借地権の取引慣行の成熟の程度の高い地域では、借地権の価格は借地権及び借地権を含む複合不動産の取引事例に基づく比準価格並びに土地残余法による収益価格を関連づけて得た価格を標準とし、借地権の設定契約に基づく賃料差額のうち取引の対象となっている部分を還元して得た価格及び借地権割合により求めた価格を比較考量して決定します。
  2. 借地権の取引慣行の成熟の程度の低い地域では、借地権の価格は土地残余法による収益価格を標準とし、借地権の設定契約に基づく賃料差額のうち取引の対象となっている部分を還元して得た価格及び借地権の存する土地の更地又は建付地としての価格から底地価格を控除して得た価格を比較考量して決定します。
借地権の価格を求めるにあたって総合的に勘案すべき事項
  1. 将来における賃料の改定の実現性とその程度
  2. 借地権の態様及び建物の残存耐用年数
  3. 契約締結の経緯並びに経過した借地期間及び残存期間
  4. 契約に当たって授受された一時金の額及びこれに関する契約条件
  5. 将来見込まれる一時金の額及びこれに関する契約条件
  6. 借地権の取引慣行及び底地の取引利回り
  7. 当該借地権の存する土地に係る更地としての価格又は建付地としての価格
※このような場合にお力になれます。(借地権)
  • 借地権付建物を第三者に売却したいが売値を知りたい。
  • 借地権を地主さんに売却したいので、その値段を知りたい。
  • 借地権は建物を同族法人に移したいがいくらで売ればいいか知りたい
  • 借地人から借地権付建物を買ってほしいと言われた。値段交渉に鑑定書を使いたい。

 

※借地権の消滅について
借地法第2条では、建物がその期間満了前に朽廃したときは、借地権はこれにより消滅する旨規定しています。
【参考】借地借家法について ウィキペディア

又同条第2項においては、契約によりこれと異なる存続期間を定めることもできる旨規定しています。

贈与財産である宅地について、借地権の存する土地として評価するのが相当とした裁決事例(平成26年5月9日裁決公開)に下記の記事があります。

※裁決事例(平成26年5月9日裁決)
「(イ)借地権とは、上記1の(3)のホのとおり、建物の所有を目的とした地上権又は賃借権をいい、賃貸借とは同ニのとおり、賃貸人と賃借人との意思の合致により成立する。

(ロ)上記1の(3)のリのとおり、借地借家法施行後もその効力を有することになる借地法第2条は、借地権存続期間満了前に借地権が消滅するのは、建物が朽廃したときだけで、この場合の朽廃というのは、建物が自然に腐食して、建物としての使用に耐えなくなった状態になることで、朽廃したかどうかは、建物の全体を観察して決めなければならず、建物を構成する各部分の材料が腐っても、建物として使用できる状態であれば、まだ朽廃したとはいえないとされている。

そして、朽廃と滅失は区分され、建物が滅失しても借地権は消滅せず、この場合の滅失というのは、人工的滅失(建物取壊し)、自然的滅失を問わず、滅失して建物としての存在がなくなることをさしていると解される。 また、建物が滅失した後、借地権者が行う新建物の再築は借地権が存続している間になされればよく、滅失から再築までの時間的間隔に制限はないとされている。
【出典】国税不服審判所より

このように借地権があるか否かによって、借地権又は底地の価額に大きく影響することがあります。

※借地権の種類

(1)地上権

(2)旧借地法上の借地権

(3)借地借家法上の普通借地権

(4)借地借家法上の定期借地権

①一般定期借地権

②建物譲渡特約付き借地権

③事業用借地権

上記のように借地権には色々な種類がありますが、それぞれに合わせて、借地権の価格を求めることができます。

相談は無料ですのでお気軽にご相談ください。

※最近の評価依頼実績(借地権)
枚方市店舗付住宅350㎡
大阪市大正区住宅140㎡
大阪市城東区店舗460㎡
東大阪市事業所270㎡
お問い合わせ
借地権・底地の鑑定評価なら実績多数のアプレイザル総研へ
0120-987-134
  • 平日9:00~20:00
  • 土日9:00~17:00
底地の価格
底地の価格は実際支払賃料に基づく純収益等の現在価値の総和を求めることにより得た収益価格及び比準価格を関連づけて決定します。なお、収益価格は下記のようにして求めています。
収益還元法

実際支払賃料に基づく純収益等の現在価値の総和

収益還元法

 

 

 

 

※このような場合にお力になれます。(底地)
  • 底地を借地人に売却したいがその値段を知りたい
  • 底地と借地権の交換をしたいのでその値段を知りたい。
    又、手順のアドバイスをして欲しい。
  • 底地を同族法人へ売却し、相続対策をしたい。
  • 底地と借地権を同時にゼネコンに売却し建物と交換したいので、アドバイスをして欲しい。
底地の価格を求めるにあたって総合的に勘案すべき事項
  1. 将来における賃料の改定の実現性とその程度
  2. 借地権の態様及び建物の残存耐用年数
  3. 契約締結の経緯並びに経過した借地期間及び残存期間
  4. 契約に当たって授受された一時金の額及びこれに関する契約条件
  5. 将来見込まれる一時金の額及びこれに関する契約条件
  6. 借地権の取引慣行及び底地の取引利回り
  7. 当該借地権の存する土地に係る更地としての価格又は建付地としての価格
※最近の評価依頼実績(底地)
大東市事業所4,300㎡
東大阪市事業所350㎡
大阪市北区店舗170㎡
大阪市東成区住宅80㎡
※鑑定評価書は下記のような場合に役立ちます。
  • 相続税法上の時価鑑定等
  • 担保評価(金融機関から融資を受ける場合等)
  • 不動産の売買・交換等(適正時価把握の参考等)
  • 遺産分割(相続における不動産の時価評価等)
  • 離婚等の財産分与等
  • 税務対策(役員・関連会社・親族間売買等)
  • 法人所有不動産の売却価格の役員会での検討資料等
  • 法人が購入したい物件の役員会での検討資料として等
  • 隣接地購入に当たりその価格の検討資料として
  • 訴訟の資料として(疎明資料等)
  • 会社設立の現物出資として
  • 民事再生・会社更生のため
  • 立退き交渉のための資料として
  • 証券化不動産の取得・時価算定のため
  • 減損会計のため
  • 賃貸等不動産の時価算定のため

ご依頼目的に応じ、お急ぎの場合、土・日対応等も、柔軟に行っておりますのでお問い合わせはフリーダイヤル、メール、FAX(06-6315-5125)等をご活用下さい。

期間間近の大量案件でも短期間で対応処理可能です。お気軽にお問い合わせください。

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不動産鑑定士 小林穂積【運営者】
株式会社アプレイザル総研
不動産鑑定士・宅地建物取引士 
小林穂積
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著書:広大地評価の重要裁決事例集 / 広大地評価判定の実務

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