不動産鑑定書の作成にどれくらい時間が、かかりますか？

通常は受注から納品まで二週間程度と考えておりますが、お急ぎの場合はご連絡下さい。個別に対応致します。

同族法人間、同族法人・個人間等の不動産の売買になぜ不動産鑑定書が有効なのですか？

税務署から不動産の価格が安すぎる、もしくは高すぎるのではないかとの指摘を受けるリスクを回避するために、同族法人間等の不動産売買に不動産鑑定が有効です。

関西以外の物件も鑑定をしてもらえますか？

日本全国どちらの不動産でも鑑定を致します。

電話相談をしたら必ず依頼をしなければいけないのですか？

内容やご希望をお伺いし、税理士先生・クライアント様共にご納得頂いた場合のみお仕事をさせて頂きます。強引な勧誘等は一切致しませんのでご安心下さい。

借地権付建物を第三者に売却する場合、地主の承諾が必要ですか？

借地権が賃借権の場合、賃借権の譲渡・転貸に地主の承諾が必要となります。また、土地の賃貸借契約書に譲渡禁止の特約がなくても、土地の賃貸借の場合、地主の承諾が必要です。

親子間、兄弟間、親族間の不動産の取引（売買）は低すぎても高すぎてもダメ、とはどういう事ですか。

親子間、兄弟間、親族間等の間で不動産の売買価格は、第三者（他人）との取引ではないので、自分達の思いのままに自由に売買価格を決めうる立場にあっても、自由に不動産の価格を決めて売買するのではなく、適正な時価で取引する必要があります。

相続税法上の時価鑑定 | 大阪で不動産鑑定による節税対策ならアプレイザル総研

Q: 借地権付建物を第三者に売却する場合、地主の承諾が必要ですか？

借地権が賃借権の場合、賃借権の譲渡・転貸に地主の承諾が必要となります。 また、土地の賃貸借契約書に譲渡禁止の特約がなくても、土地の賃貸借の場合、地主の承諾が必要です。

相続税法上の時価鑑定をお受けしております。不動産の価格は、経済の動向、立地の変化等と共に複雑・多様化し不動産の専門家でなければ不動産の価格を立証することは難しい作業です。しかしながら、国家資格として不動産の評価を公に認められた不動産鑑定士が算出した価格は適正価格として様々な場面に疎明資料として活用して頂けます。

相続税法上の時価評価は、一般の鑑定評価とは区別して評価する必要があります。即ち、一言でいえば、通達で求めた価格によらず、時価鑑定をしてもいいという条件(特別な事情)を確認してから時価鑑定をする必要があります。

（相続税法上の時価鑑定：54秒）

相続税法上の時価は、相続税法第22条に基づき、時価により評価しますが、実務上は財産評価基本通達に基づき算定した価格をもって時価とすることになっています。

【関連ページ】：相続税法22条の時価の意義についてはこちらをクリック＞＞＞

しかし、個別性の強い不動産の時価は、財産評価基本通達に基づく評価額と乖離を生じて時価を上廻っているような特別な場合には、鑑定評価によって時価を求めてもよいことになっています。

そのような状況になっているか否かを確認しつつ仕事を進める必要があります。その理由は下記の事務連絡です。

時価と路線価の逆転現象に対する事務連絡

国税庁は、平成4年4月に事務連絡「路線価に基づく評価額が「時価」を上回った場合の対応等について」を発表しています。

相続税の申告では、土地の評価は、原則的には路線価が基準とされることは周知のとおりであるが、路線価に基づく評価額が「時価」を上回った場合の対応について、国税庁は全国の国税局に次のような事務連絡をしている。

事務連絡についてはこちらをクリック

「路線価に基づく評価額が「時価」を上回った場合の対応等について」

路線価等に基づく評価額が、その土地の課税時期の「時価」を上回ることについて、申告や更正の請求の相談があった場合、路線価等に基づく評価額での申告等でなければ受け付けないなどということのないように留意する。
路線価を下回る価額で、申告や更正の請求があった場合には、相続税法上の「時価」として適切であるか否かについて適正な判断を行うこと。

相続税の申告において土地等の場合、財産評価通達に基づく路線価評価で算定した価格が適正な時価を大幅に超える高い評価額となる場合には、必ずしも路線価評価による価格で申告しなくてもよい。

つまり、不動産鑑定評価による価格で当初申告又は相続税の還付請求をしてもOKなのです。

例▼

路線価　　1億円
鑑定評価　6000万円の場合、
6000万円で申告してもいいですよ、
又は相続税の還付を受けてもいいですよ、という事になります。

国税当局の「鑑定評価書の検討の進め方」について

実務上財産評価基本通達することが著しく不適当と認められる財産（たとえば土地）の価額は、不動産鑑定士による時価鑑定を行うことによって通達による時価よりも時価鑑定が低く求められます。

しかし不動産鑑定士による鑑定評価書を受付する国税当局としてはそれなりに不動産鑑定士の作成した鑑定評価書を一定の規定に基づきチェック体制をとっています。
そのチェック体制を通らないと、時価鑑定は否認されますので、しっかりした鑑定評価書を作成する必要があります。

今ここに東京国税局資産税審理研修資料（平成23年8月）≪鑑定評価書の検討の進め方≫を掲載します。こちらを参照

時価鑑定は通常の一般鑑定とは異なり、税務署が認める条件の鑑定評価書でなければならないという厳しい一面がありますが、慣れれば何も問題はないと判断しております。
チェック項目をチェックしていけば、おのずと不動産鑑定士のレベルが向上し各所にいい結果が表れると共に、お客様に喜んで頂けるのではないかと思っています。

ところで「特別な事情と不動産鑑定による時価」について争いになった国税不服審判所の裁決事例（平成25年5月28日裁決）がありますので、掲載します。

国税不服審判所裁決事例はこちらをクリック

※平成25年5月28日裁決

評価通達に定められた評価方法により算定される価額が時価を上回る場合には評価通達の定めにより難い特別な事情がある場合に該当すると言え、その場合には評価通達の定めによらず、他の合理的な評価方法により評価する事が許されると解されるところ、本件土地につき、広大地通達を適用して算定される価額（150,452,114円）は、本件土地の本件相続開始時における価額（時価）である審判所鑑定評価額（69,300,000円）を上回ることから、本件土地の評価額を評価するに当たっては、評価通達の定めにより難い特別な事情があると認められ、本件土地の評価額は審判所鑑定評価価額とするのが相当である。
【出典】国税不服審判所　平成25年5月28裁決より＞＞＞

この審判事例の評価額を整理すると、以下のようになります。

通達による価格（広大地適用）：1億5,045万2,114円

請求人鑑定の価格：6,000万円

審判所鑑定の価格：6,930万円

上記の裁決事例は、通達による価格（1億5045万2114円）が必ずしも適正な時価を表さない場合には鑑定評価をもって時価を求めてもいいですよと述べています。
本件土地は3,059.75㎡という規模の大きな土地で、第1種低層住居専用地域（建ペイ率50％　容積率100％）に存しなおかつ法面が626.25㎡もあるという個性の強い土地です。法面が本件土地の約20％を占めるという状況から、依頼者である請求人は広大地を適用（150,452,114円）してもまだ評価額は高すぎると思っていたようです。

今回評価額が高すぎるというので還付請求をしても税務署に認められず国税不服審判所に持込み、検討して頂いた結果、審判所鑑定6,930万円が相当であるということで、やっと請求人の思いが実現しました。無理をして土地の価格を下げたのではありません。合法的な手段でもってこの結論に至ったのです。

私もこれと同じような土地を時価鑑定して大幅な評価減を税務署に認めてもらった経験がありますので、その事例をご紹介します。

弊社事例　土地の2/5が急傾斜地

相続時の土地の評価は通常路線価評価をします。しかし、本件土地は土地の2/5が急傾斜地であること、相当不整形地であること等を勘案し、時価鑑定することにしました。その理由は路線価評価によらず時価鑑定をするに値する程に急傾斜地、不整形地であることが特別な事情があると判断し、評価額を相当下げられると思ったからです。

その結果は次の通りです。

路線価による価格	51,000,000円
広大地の評価額	35,000,000円
本件土地の取引価格	16,000,000円
鑑定による時価	12,000,000円

本件の場合、当初申告では広大地を適用（35,000,000円）し、申告納税しておりましたが、鑑定による時価を求め（12,000,000円）、不動産鑑定書をつけて相続税の還付請求を行ったところ、税務署は12,000,000円を採用するという結論に至り、相続税の還付（460万円）を受けました。

本件土地は還付を受ける前に16,000,000円で取引が行われたにも関わらず、時価鑑定による価格12,000,000円が採用されたことは、お客様にとっても私（小林）にとっても大きな成果でした。