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同族間での不動産売買は時価鑑定

同族会社・個人間・親子間の不動産売買

個人所有不動産を同族法人名義にすることのメリット・デメリット 

個人で不動産を所有している場合、減価償却費や支払利息、修繕費や経営に必要なパソコン等の経費は認められますが、その幅は法人ほどには大きくありません。

また、所得に関しても、配偶者や生計を共にする家族以外には分散できませんので、経営の規模が大きい場合には、節税の効果も薄くなってきます。

不動産を多く所有しておれば、相続税が重くなりますし、個人所有となると管理もややあいまいになる傾向が多分にあります。

不動産を法人に移転した場合、資産を移転することによる費用がかかると共に税理士報酬などの費用がかさんできます。

しかし法人になった場合、交際費や出張費等の認められる経費の幅も大きくなります。

役員には生計を共にしていない独立した子供などもなれますし、経費も役員給与も増やすことが可能です。

また、所得分散の効果も個人より大きく、節税効果が高くなります。

さらに

  1. 資産の管理が明確になる。 
  2. 相続税が軽減できる。
  3. 各種費用の経費化
  4. 退職金の活用

法人を活用するメリットがあります。

※個人オーナー様が法人化を選ぶ目安等については税理士にご相談下さい。

※個人所有不動産を法人化する際には、不動産売買は不動産鑑定士の時価鑑定をお選び下さい。

 

同族会社間、同族会社・役員間、同族間、親子間の不動産売買は要注意!!

同族間における不動産売買と時価との関係

同族会社間の不動産売買、同族会社と役員(個人)間の不動産売買、同族間の不動産売買、親子間の不動産売買における取引価格は、時価によることとされています。

「時価とは、不特定多数の当事者間で自由な取引が行われる場合に、通常成立すると認められる価額をいう」(財産評価基本通達1)と言われていますが、財産評価基本通達に沿った評価額が必ずすべて時価とイコールとは限りません。

市場における時価と乖離(かいり)している場合もあります。収益物件のように物件毎に収益が異なり時価が把握しにくい物件もあるので財産評価基本通達に基づく評価額が絶対に正しい時価を表示しているとは限りません。

同族会社が役員に時価より安く不動産を売却した場合には時価との差額は役員賞与として処理されるので、注意が必要です。

また役員が同族会社に不動産売却した場合に、その売却価額が時価の1/2に満たない低額の場合には時価で売買があったものとみなされ、「所得税法のみなし譲渡の規制」により時価で譲渡したものとして所得税が課税されます。

長々と難しい言葉で説明してきましたが、同族会社間や同族会社・役員間・同族間・親子間の不動産の売買において不動産の売買価格は第三者間にくらべ自由に決められる可能性があるのです。

とても低い価格で譲渡即ち低額譲渡(ていがくじょうど)もありえる訳です。

所得税では低額譲渡について、『低額譲渡であっても取引価額が認められるが、相続税評価額よりも取引価額が低額であれば、その差額について贈与税が課税される。また法人に対しての売買については、時価の1/2未満で売買すると適正時価により課税される』(税理士 下崎 寛氏のレジュメより転記)とあります。

また、税務上の時価の概念と鑑定評価との関係について、『鑑定評価は、所得税では、その時の価額としか規定がないので、原則、適正時価を判定する場合、鑑定評価の時価となる。実務上、相続税評価額が利用されるが、その価額はあくまでも簡易時価であり、適正時価とはいえない』と税理士 下崎 寛氏は述べています。(同氏のレジュメより転記)。

さらに法人税法における低額譲渡について『適正時価と取引価額との差額は、受贈益、寄付金として課税される』また税務上の時価の概念と鑑定評価について『鑑定評価は法人税では、その時の価額としか規定がないので、原則、適正時価と判定する場合、鑑定評価の時価となる。実務上、相続税評価額が利用されるが、その価額はあくまでも簡便時価であり、適正時価とは言えない』と税理士 下崎 寛氏は述べています。(同氏のレジュメより転記)。

したがって適正時価を立証するには、同族会社間、同族会社・役員間、同族間、親子間の不動産の売買には、多少の費用がかかっても不動産鑑定を活用すべきです。

 

同族間における不動産売買と税務当局の厳しいチェック

また、同族会社間の不動産売買、同族会社と役員(個人)間の不動産売買、同族間の不動産売買、親子間の不動産売買は、売買当事者の思惑や恣意性が働きやすく、価格操作が行われやすいので税務当局の厳しいチェックが入る可能性があります。

厳しいチェックが入り不動産の売買価格の立証をする必要がある場合には、税務当局に時価を説明する必要があります。

 

不動産鑑定書の活用の仕方

税務当局に時価を説明する方法として土地は路線価を0.8で割り戻した価格を土地の時価とし、建物はその固定資産税評価額を建物の時価として土地と建物の価格を加算して収益物件の時価としても、必ずしも適正な時価を示しているとは限らない場合があります。

同族会社間の不動産売買、同族会社と役員(個人)間の不動産売買、同族間の不動産売買、親子間の不動産売買における取引価格は取引当事者の思惑が入りやすいため税務当局のチェックも厳しいのが現状です。よって不動産売買の取引価格は不動産鑑定による適正な時価鑑定により取引することが重要です。

なぜなら時価により著しく低い価格で不動産を売買された場合、同族会社間の場合は経済的な利益供与があったものとみなされ税務当局から追徴されることにもなります。

又、役員(個人)から会社への売買の場合、時価の1/2未満で売買すれば、時価で売買したものとみなして個人に対して譲渡所得税が課せられます。

このような事が起こらないように取引する物件の価格は合理的な根拠を示す必要があるのです。その根拠を不動産鑑定士による不動産鑑定書に基づくようにすれば、不動産鑑定書は疎明(そめい)資料として役割を果たし、売買価格の証明をしてくれます。

多少の費用がかかっても第三者である不動産鑑定士による不動産鑑定書は、時価の証明書として税務当局に対して疎明資料となります。税務当局から価格が安すぎるもしくは高すぎるのではないかとの指摘を、回避することができます。

不動産鑑定書がお役にたつケース

会社の土地を安く手に入れたいが、税務署が心配な方

子供や孫に不動産を安く分け与えたいが、売買価格はいくらにしたいいのか、分らない方

個人名義の土地を、会社名義に変更したい方

固定資産の交換の特例を活用する場合

不動産鑑定士とは、「不動産の鑑定評価に関する法律に基づき制定された国家資格であり、不動産の経済価値に関する高度な専門家」です。また、不動産鑑定評価とは、「不動産の経済価値を判定し、その結果を価額に表示すること」をいいます。(ウィキペディア・フリー百科事典による定義

不動産の価格は、経済の動向、立地の変化等と共に複雑・多様化し不動産の専門家でなければ不動産の価格を証明することは難しい作業です。しかしながら、国家資格として不動産の評価を公に認められた不動産鑑定士が算出した価格は適正価格として様々な場面に疎明(ソメイ)資料として活用して頂けます。

同族会社間、同族会社・役員間、同族間、親子間の不動産売買をする場合は、不動産の時価の説明資料、税務署対策の資料として不動産鑑定書をご活用下さい。

 

固定資産の交換の特例

一定の条件で同種の固定資産を交換した場合には、交換で譲渡した資産の譲渡益はなかったものとし、課税を将来へ繰延できる特例をいいます。

【出典】国税庁|譲渡所得|土地建物の交換をしたときの特例についてはこちらをクリック>>>

 交換の要件

1.固定資産であること

2.同種の資産であること(土地は土地、建物は建物との交換)

3.1年以上所有していること

4.交換の相手方が、交換のために取得したものでないこと

5.交換で取得した資産を交換譲渡資産と同一の用途に供していること

6.価格の要件として差額がいずれか多い方の価額の20%以内であること

 
 交換の効果▼

1.交換で譲渡した資産の価額≦交換で取得した資産の価額
譲渡がなかったとされる

2.交換で譲渡した資産の価額>交換で取得した資産の価額
交換送金のみ譲渡があったとされる

お問い合わせ
不動産の鑑定評価ならお気軽にご相談下さい
0120-987-134
  • 平日9:00~20:00
  • 土日9:00~17:00

不動産は、大変高価なものであり、不動産の売買はそう何度もするものではないのが一般的です。特に同族法人・役員(個人)間、親族間の売買など時価より著しく安く売買したり、相当高額な価格での取引は、税務上認められないケースがあります。

 

不動産を低額譲渡した場合

売主個人 → 買主個人
  • 売主:所得税がかかります
  • 買主:贈与税がかかります
売主個人 → 買主法人
  • 売主:みなし譲渡課税がかかります
  • 買主:法人税がかかります
売主法人 → 買主個人
  • 売主:法人税がかかります
  • 買主:所得税がかかります
売主法人 → 買主法人
  • 売主:法人税がかかります
  • 売主:法人税がかかります
 

主な実績

大阪市西区
貸家及びその敷地
店舗付きマンション 、土地 100㎡

大阪市西区
貸家及びその敷地
店舗付きマンション、土地 300㎡

門真市
自用の建物及びその敷地
店舗、土地 250㎡

東大阪市
自用の建物及びその敷地
法人事務所、土地 800㎡

西宮市
区分所有マンション
一室(居宅) 約100㎡

東淀川区
区分所有マンション
一室(居宅) 約80㎡

京都市下京区
貸家及びその敷地
店舗・事務所、土地 約300㎡

奈良県香芝市
更地
駐車場、土地 約800㎡

神戸市
ゴルフ場
土地 約48万㎡

大阪市北区
更地
店舗の敷地、土地 1800㎡

大阪市西成区
貸家及びその敷地
マンション、 土地400㎡ 等 実績多数

法人・個人ともに適正な価格で不動産を取引しなければ、上記のような税金が課税されますので、不動産鑑定士による鑑定評価書に基づき取引すれば、税務調査が入った場合や、税務署からのお尋ねに対する疎明資料となります。
不動産の価格は一口では説明しにくい一面を有するため、鑑定評価書があれば、これらに対するリスクヘッジが可能であり、安心して取引が可能です。
又、同族間の売買などにおいても、恣意的になりがちな不動産取引も恣意性排除の効果があり、互いに後腐れがなく、なおかつ同族間の争いごとをあらかじめ防ぐことが出来ます。
 

相続税法上の時価とは?

相続人間の話し合いがつかず、争いになった場合、裁判所の土地の価額は、相続税評価額ではなく、時価となる場合が多いと考えるべきです。裁判所の考える土地の時価は、「不特定多数の当事者間の自由な取引において通常成立する客観的な交換価値」です。不動産鑑定における「正常価格」の概念に相当します。
 

相続の実務上、一般的に相続税評価額で処理しますが、相続人間で争いが生じた場合、上記のごとく時価で財産を評価することになります。時価の評価は不動産鑑定士による鑑定評価に基づく事になります。私の担当した事例で下記のようなケースがあります。

  1. 相続税路線価による価額・・・・51,000,000円
  2. 広大地の評価額・・・・35,000,000円
  3. 鑑定評価による評価額・・・・12,000,000円

上記のどの価額を採用するかによって大幅な価額の差額が発生します。争いはしたくありませんが、財産を公平に分割することも大切です。

 
財産基本通達による評価よりも時価が低くなる土地
  • 路地状敷地(間口が2m未満の土地)
  • 無道路地
  • 前面道路が建築基準法上の道路に該当しない土地
  • 不整形地(地形が複雑で使い勝手が悪い土地)
  • 道路との高低差のある土地
  • 都市計画公園に指定された地域の土地
  • 高圧線が上空にある土地(地役権の設定された土地)
  • 地積の大きい土地(500㎡以上)・・・広大地
  • 都市計画道路の予定地となっている土地
  • 市街地山林
  • 別荘地
  • リゾートマンション等

上記のような個性の強い土地の場合には、土地の時価の算定方法としては、財産評価基本通達により画一的な評価をするよりも、鑑定評価理論によって個々の土地について個別的・具体的に鑑定評価することが、適正な時価(相続税法第22条)を最も正確に把握する方法と言えます。又、そうすることが合理的かつ適切な評価方法であると言うべきです。

このような方法で処理し、多数の成功実績を上げております。是非、弊社の不動産鑑定評価書を活用し、相続税の節税を実現することをお勧めします。

相続税還付支援について詳しくはこちら

 

特別な事情と不動産鑑定による時価

本来、相続財産は、相続財産基本通達に定められた評価方式によって評価すべきですが、 不動産、特に土地は個性が強く、実質的な租税負担が不平等になってしまうことがあります。即ち、正しい時価が算出されず、不平等になってしまうケースがあります。例えば下記の裁決事例(平成25年5月28日裁決)があります。

※裁決事例(平成25年5月28日裁決)
上記(1)のとおり、評価通達に定められた評価方法により算定される価額が時価を上回る場合には評価通達の定めにより難い特別な事情がある場合に該当すると言え、その場合には評価通達の定めによらず、他の合理的な評価方法により評価する事が許されると解されるところ、本件土地につき、広大地通達を適用して算定される価額(150,452,114円)は、本件土地の本件相続開始時における価額(時価)である審判所鑑定評価額(69,300,000円)を上回ることから、本件土地の評価額を評価するに当たっては、評価通達の定めにより難い特別な事情があると認められ、本件土地の評価額は審判所鑑定評価価額とするのが相当である。
【出典】国税不服審判所より>>>

この審判事例の評価額を整理すると、以下のようにります。

通達による価格1億5045万円 請求人鑑定の価格6000万円 審判所の鑑定の価格6930万円

上記審判事例は、広大地評価をして時価を算出しても、その時価は必ずしも適正な時価を表さない場合、すなわち市場価値を反映していないことがあることを物語っています。個別性の強い土地の場合は、このような場合があるので、注意が必要です。

本審判事例が仮に評価通達による評価額のままだった場合、遺産分割で手に入れた相続人が物件を売却しようとしても、6,000万円でしか売却できない可能性があります。このような事態が想定されることを考えると、再考が必要だと思います。

弊社においては、ご依頼主との打合せにより鑑定評価書等を発行しない限りにおいて、原則無料にてご相談に応じております。したがってご依頼主のご意向とその効果が一致するか否かをご検討いただいたうえで、ご依頼主のご依頼をお受けしておりますので、安心して不動産鑑定に関するご相談を承っておりますので、お気軽にお声をお掛けください。

ご依頼目的に応じ、お急ぎの場合、土・日対応等も、柔軟に行っておりますのでお問い合わせはフリーダイヤル、メール、FAX(06-6315-5125)等をご活用下さい。 期間間近の大量案件でも短期間で対応処理可能です。お気軽にお問い合わせください。

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不動産鑑定士 小林穂積【運営者】
株式会社アプレイザル総研
不動産鑑定士・宅地建物取引士 
小林穂積
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電話:0120-987-134 北浜駅より徒歩5分
著書:土地評価の実務 /  広大地評価の重要裁決事例集 / 広大地評価判定の実務

   

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