不動産の時価評価-税務署への証拠 | 大阪で不動産鑑定による節税対策をサポート

法人間、法人・個人間、親子間等の不動産取引に注意

法人間、法人・個人間、親子間等の不動産の鑑定評価をお受けしております。

法人間、法人・個人間、親子間等の不動産の売買価格は、第三者（他人）との取引ではないので、自分達家族の思いつきで自由に価格を決めて売買するのではなく、適正な時価で取引する必要があります。

適正な時価については、第三者である不動産鑑定士に多少の費用がかかっても土地・建物の評価を依頼することにより、適正な時価が分ります。そしてその価額で取引すれば、税務署から安すぎるもしくは高すぎるのではないかとの指摘を受けるリスクを回避することができます。

【不動産鑑定書がお役にたつケース】
・会社の土地を安く手に入れたいが、税務署が心配な方
・子供や孫に不動産を安く分け与えたいが、売買価格はいくらにしたいいのか、分らない方
・個人名義の土地を、会社名義に変更したい方
・固定資産の交換の特例を活用する場合

不動産鑑定士とは、「不動産の鑑定評価に関する法律に基づき制定された国家資格であり、不動産の経済価値に関する高度な専門家」です。また、不動産鑑定評価とは、「不動産の経済価値を判定し、その結果を価額に表示すること」をいいます。（ウィキペディア・フリー百科事典による定義）

不動産の価格は、経済の動向、立地の変化等と共に複雑・多様化し不動産の専門家でなければ不動産の価格を証明することは難しい作業です。しかしながら、国家資格として不動産の評価を公に認められた不動産鑑定士が算出した価格は適正価格として様々な場面に疎明(ソメイ)資料として活用して頂けます。

法人間、同族法人・個人間、親子間等は自由に不動産の価格を決めうる立場にあります。仮に低額で不動産を譲り受けた場合には、時価との差額に税金(贈与税)が課されます。ここにいう時価とは相続税評価価額ではなく通常の取引金額を言います。

このように税金が課税される前に、第三者である不動産鑑定士に多少の費用がかかっても通常の取引金額について不動産の評価を依頼すれば、税務署からクレームがつくことはありません。

土地の評価を不動産鑑定士に依頼すれば、揉めるリスクや税務署から指摘を受けるリスクを回避します。すべて自分の力だけで価格の証明を行うより、多少費用がかかっても、不動産についての専門家である不動産鑑定士の力を活用した方が、効果的です。法人間、法人・個人間・親子間の不動産の売買を著しく低額の売買をすれば、課税対象となります。

鑑定書は、時価を説明する資料として最適です。この価格、安すぎと税務署から言われたらどうしようと悩む前に、大阪で実績多数の不動産鑑定士へお気軽にご相談ください。

固定資産の交換の特例

一定の条件で同種の固定資産を交換した場合には、交換で譲渡した資産の譲渡益はなかったものとし、課税を将来へ繰延できる特例をいいます。

【出典】国税庁｜譲渡所得｜土地建物の交換をしたときの特例についてはこちらをクリック＞＞＞

　交換の要件▼

1.固定資産であること

2.同種の資産であること（土地は土地、建物は建物との交換）

3.1年以上所有していること

4.交換の相手方が、交換のために取得したものでないこと

5.交換で取得した資産を交換譲渡資産と同一の用途に供していること

6.価格の要件として差額がいずれか多い方の価額の20％以内であること

　交換の効果▼

1.交換で譲渡した資産の価額≦交換で取得した資産の価額
譲渡がなかったとされる

2.交換で譲渡した資産の価額＞交換で取得した資産の価額
交換送金のみ譲渡があったとされる

不動産の鑑定評価ならお気軽にご相談下さい

0120-987-134

平日9:00～20:00
土日9:00～17:00

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不動産は、大変高価なものであり、不動産の売買はそう何度もするものではないのが一般的です。特に同族法人・役員（個人）間、親族間の売買など時価より著しく安く売買したり、相当高額な価格での取引は、税務上認められないケースがあります。

不動産を低額譲渡した場合

売主個人 → 買主個人

売主：所得税がかかります
買主：贈与税がかかります

売主個人 → 買主法人

売主：みなし譲渡課税がかかります
買主：法人税がかかります

売主法人 → 買主個人

売主：法人税がかかります
買主：所得税がかかります

売主法人 → 買主法人

売主：法人税がかかります
売主：法人税がかかります

法人・個人ともに適正な価格で不動産を取引しなければ、上記のような税金が課税されますので、不動産鑑定士による鑑定評価書に基づき取引すれば、税務調査が入った場合や、税務署からのお尋ねに対する疎明資料となります。不動産の価格は一口では説明しにくい一面を有するため、鑑定評価書があれば、これらに対するリスクヘッジが可能であり、安心して取引が可能です。
又、同族間の売買などにおいても、恣意的になりがちな不動産取引も恣意性排除の効果があり、互いに後腐れがなく、なおかつ同族間の争いごとをあらかじめ防ぐことが出来ます。

相続税法上の時価とは？

相続人間の話し合いがつかず、争いになった場合、裁判所の土地の価額は、相続税評価額ではなく、時価となる場合が多いと考えるべきです。裁判所の考える土地の時価は、「不特定多数の当事者間の自由な取引において通常成立する客観的な交換価値」です。不動産鑑定における「正常価格」の概念に相当します。

相続の実務上、一般的に相続税評価額で処理しますが、相続人間で争いが生じた場合、上記のごとく時価で財産を評価することになります。時価の評価は不動産鑑定士による鑑定評価に基づく事になります。私の担当した事例で下記のようなケースがあります。

相続税路線価による価額・・・・51,000,000円
広大地の評価額・・・・35,000,000円
鑑定評価による評価額・・・・12,000,000円

上記のどの価額を採用するかによって大幅な価額の差額が発生します。争いはしたくありませんが、財産を公平に分割することも大切です。

関連ページ：相続税法上の時価鑑定はこちらをクリック＞＞＞

財産基本通達による評価よりも時価が低くなる土地

路地状敷地(間口が2ｍ未満の土地)
無道路地
前面道路が建築基準法上の道路に該当しない土地
不整形地(地形が複雑で使い勝手が悪い土地)
道路との高低差のある土地
都市計画公園に指定された地域の土地
高圧線が上空にある土地(地役権の設定された土地)
地積の大きい土地(500㎡以上)・・・広大地
都市計画道路の予定地となっている土地
市街地山林
別荘地
リゾートマンション等

上記のような個性の強い土地の場合には、土地の時価の算定方法としては、財産評価基本通達により画一的な評価をするよりも、鑑定評価理論によって個々の土地について個別的・具体的に鑑定評価することが、適正な時価(相続税法第22条)を最も正確に把握する方法と言えます。又、そうすることが合理的かつ適切な評価方法であると言うべきです。このような方法で処理し、多数の成功実績を上げております。是非、弊社の不動産鑑定評価書を活用し、相続税の節税を実現することをお勧めします。

特別な事情と不動産鑑定による時価

本来、相続財産は、相続財産基本通達に定められた評価方式によって評価すべきですが、不動産、特に土地は個性が強く、実質的な租税負担が不平等になってしまうことがあります。即ち、正しい時価が算出されず、不平等になってしまうケースがあります。例えば下記の裁決事例(平成25年5月28日裁決)があります。

※裁決事例（平成25年5月28日裁決）

上記(1)のとおり、評価通達に定められた評価方法により算定される価額が時価を上回る場合には評価通達の定めにより難い特別な事情がある場合に該当すると言え、その場合には評価通達の定めによらず、他の合理的な評価方法により評価する事が許されると解されるところ、本件土地につき、広大地通達を適用して算定される価額（150,452,114円）は、本件土地の本件相続開始時における価額（時価）である審判所鑑定評価額（69,300,000円）を上回ることから、本件土地の評価額を評価するに当たっては、評価通達の定めにより難い特別な事情があると認められ、本件土地の評価額は審判所鑑定評価価額とするのが相当である。
【出典】国税不服審判所より＞＞＞

この審判事例の評価額を整理すると、以下のようにります。

上記審判事例は、広大地評価をして時価を算出しても、その時価は必ずしも適正な時価を表さない場合、すなわち市場価値を反映していないことがあることを物語っています。個別性の強い土地の場合は、このような場合があるので、注意が必要です。

本審判事例が仮に評価通達による評価額のままだった場合、遺産分割で手に入れた相続人が物件を売却しようとしても、6,000万円でしか売却できない可能性があります。このような事態が想定されることを考えると、再考が必要だと思います。

弊社においては、ご依頼主との打合せにより鑑定評価書等を発行しない限りにおいて、原則無料にてご相談に応じております。したがってご依頼主のご意向とその効果が一致するか否かをご検討いただいたうえで、ご依頼主のご依頼をお受けしておりますので、安心して不動産鑑定に関するご相談を承っておりますので、お気軽にお声をお掛けください。

ご依頼目的に応じ、お急ぎの場合、土・日対応等も、柔軟に行っておりますのでお問い合わせはフリーダイヤル、メール、FAX(06-6315-5125)等をご活用下さい。 期間間近の大量案件でも短期間で対応処理可能です。お気軽にお問い合わせください。

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