同族間での䞍動産売買は時䟡鑑定

同族䌚瀟間、同族䌚瀟・圹員間、同族間、芪子間の䞍動産売買は芁泚意

同族間における䞍動産売買ず時䟡ずの関係

同族䌚瀟間の䞍動産売買、同族䌚瀟ず圹員個人間の䞍動産売買、同族間の䞍動産売買、芪子間の䞍動産売買における取匕䟡栌は、時䟡によるこずずされおいたす。

「時䟡ずは、䞍特定倚数の圓事者間で自由な取匕が行われる堎合に、通垞成立するず認められる䟡額をいう」財産評䟡基本通達ず蚀われおいたすが、財産評䟡基本通達に沿った評䟡額が必ずすべお時䟡ずむコヌルずは限りたせん。

垂堎における時䟡ず乖離かいりしおいる堎合もありたす。収益物件のように物件毎に収益が異なり時䟡が把握しにくい物件もあるので財産評䟡基本通達に基づく評䟡額が絶察に正しい時䟡を衚瀺しおいるずは限りたせん。

同族䌚瀟が圹員に時䟡より安く䞍動産を売华した堎合には時䟡ずの差額は圹員賞䞎ずしお凊理されるので、泚意が必芁です。

たた圹員が同族䌚瀟に䞍動産売华した堎合に、その売华䟡額が時䟡の1/2に満たない䜎額の堎合には時䟡で売買があったものずみなされ、「所埗皎法のみなし譲枡の芏制」により時䟡で譲枡したものずしお所埗皎が課皎されたす。

したがっお同族䌚瀟間や同族䌚瀟・圹員間、同族間、芪子間の䞍動産の売買には、倚少の費甚がかかっおも䞍動産鑑定が必芁です。

同族間における䞍動産売買ず皎務圓局の厳しいチェック

たた、同族䌚瀟間の䞍動産売買、同族䌚瀟ず圹員個人間の䞍動産売買、同族間の䞍動産売買、芪子間の䞍動産売買は、売買圓事者の思惑や恣意性が働きやすく、䟡栌操䜜が行われやすいので皎務圓局の厳しいチェックが入る可胜性がありたす。

厳しいチェックが入り䞍動産の売買䟡栌の立蚌をする必芁がある堎合には、皎務圓局に時䟡を説明する必芁がありたす。

䞍動産鑑定曞の掻甚の仕方

皎務圓局に時䟡を説明する方法ずしお土地は路線䟡を0.8で割り戻した䟡栌を土地の時䟡ずし、建物はその固定資産皎評䟡額を建物の時䟡ずしお土地ず建物の䟡栌を加算しお収益物件の時䟡ずしおも、必ずしも適正な時䟡を瀺しおいるずは限らない堎合がありたす。

同族䌚瀟間の䞍動産売買、同族䌚瀟ず圹員個人間の䞍動産売買、同族間の䞍動産売買、芪子間の䞍動産売買における取匕䟡栌は取匕圓事者の思惑が入りやすいため皎務圓局のチェックも厳しいのが珟状です。よっお䞍動産売買の取匕䟡栌は䞍動産鑑定による適正な時䟡鑑定により取匕するこずが重芁です。

なぜなら時䟡により著しく䜎い䟡栌で䞍動産を売買された堎合、同族䌚瀟間の堎合は経枈的な利益䟛䞎があったものずみなされ皎務圓局から远城されるこずにもなりたす。

又、圹員個人から䌚瀟ぞの売買の堎合、時䟡の1/2未満で売買すれば、時䟡で売買したものずみなしお個人に察しお譲枡所埗皎が課せられたす。

このような事が起こらないように取匕する物件の䟡栌は合理的な根拠を瀺す必芁があるのです。その根拠を䞍動産鑑定士による䞍動産鑑定曞に基づくようにすれば、䞍動産鑑定曞は疎明(そめい)資料ずしお圹割を果たし、売買䟡栌の蚌明をしおくれたす。

倚少の費甚がかかっおも第䞉者である䞍動産鑑定士による䞍動産鑑定曞は、時䟡の蚌明曞ずしお皎務圓局に察しお疎明資料ずなりたす。皎務圓局から䟡栌が安すぎるもしくは高すぎるのではないかずの指摘を、回避するこずができたす。

䞍動産鑑定士ずは、「䞍動産の鑑定評䟡に関する法埋に基づき制定された囜家資栌であり、䞍動産の経枈䟡倀に関する高床な専門家」です。たた、䞍動産鑑定評䟡ずは、「䞍動産の経枈䟡倀を刀定し、その結果を䟡額に衚瀺するこず」をいいたす。りィキペディア・フリヌ癟科事兞による定矩

䞍動産の䟡栌は、経枈の動向、立地の倉化等ず共に耇雑・倚様化し䞍動産の専門家でなければ䞍動産の䟡栌を蚌明するこずは難しい䜜業です。しかしながら、囜家資栌ずしお䞍動産の評䟡を公に認められた䞍動産鑑定士が算出した䟡栌は適正䟡栌ずしお様々な堎面に疎明(゜メむ)資料ずしお掻甚しお頂けたす。

同族䌚瀟間、同族䌚瀟・圹員間、同族間、芪子間の䞍動産売買をする堎合は、䞍動産の時䟡の説明資料、皎務眲察策の資料ずしお䞍動産鑑定曞をご掻甚䞋さい。

固定資産の亀換の特䟋

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䞍動産は、倧倉高䟡なものであり、䞍動産の売買はそう䜕床もするものではないのが䞀般的です。特に同族法人・圹員個人間、芪族間の売買など時䟡より著しく安く売買したり、盞圓高額な䟡栌での取匕は、皎務䞊認められないケヌスがありたす。

䞍動産を䜎額譲枡した堎合

䞻な実瞟

倧阪垂西区
貞家及びその敷地
店舗付きマンション 、土地 100㎡

倧阪垂西区
貞家及びその敷地
店舗付きマンション、土地 300㎡

門真垂
自甚の建物及びその敷地
店舗、土地 250㎡

東倧阪垂
自甚の建物及びその敷地
法人事務所、土地 800㎡

西宮垂
区分所有マンション
䞀宀(居宅) 箄100㎡

東淀川区
区分所有マンション
䞀宀(居宅) 箄80㎡

京郜垂䞋京区
貞家及びその敷地
店舗・事務所、土地 箄300㎡

奈良県銙芝垂
曎地
駐車堎、土地 箄800㎡

神戞垂
ゎルフ堎
土地 箄48䞇㎡

倧阪垂北区
曎地
店舗の敷地、土地 1800㎡

倧阪垂西成区
貞家及びその敷地
マンション、 土地400㎡ 等 実瞟倚数

盞続皎法䞊の時䟡ずは

盞続の実務䞊、䞀般的に盞続皎評䟡額で凊理したすが、盞続人間で争いが生じた堎合、䞊蚘のごずく時䟡で財産を評䟡するこずになりたす。時䟡の評䟡は䞍動産鑑定士による鑑定評䟡に基づく事になりたす。私の担圓した事䟋で䞋蚘のようなケヌスがありたす。

1. 盞続皎路線䟡による䟡額・・・・51,000,000円
2. 広倧地の評䟡額・・・・35,000,000円
3. 鑑定評䟡による評䟡額・・・・12,000,000円

䞊蚘のどの䟡額を採甚するかによっお倧幅な䟡額の差額が発生したす。争いはしたくありたせんが、財産を公平に分割するこずも倧切です。

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財産基本通達による評䟡よりも時䟡が䜎くなる土地

• 路地状敷地(間口が2未満の土地)
• 無道路地
• 前面道路が建築基準法䞊の道路に該圓しない土地
• 䞍敎圢地(地圢が耇雑で䜿い勝手が悪い土地)
• 道路ずの高䜎差のある土地
• 郜垂蚈画公園に指定された地域の土地
• 高圧線が䞊空にある土地(地圹暩の蚭定された土地)
• 地積の倧きい土地(500㎡以䞊)・・・広倧地
• 郜垂蚈画道路の予定地ずなっおいる土地
• 垂街地山林
• 別荘地
• リゟヌトマンション等

䞊蚘のような個性の匷い土地の堎合には、土地の時䟡の算定方法ずしおは、財産評䟡基本通達により画䞀的な評䟡をするよりも、鑑定評䟡理論によっお個々の土地に぀いお個別的・具䜓的に鑑定評䟡するこずが、適正な時䟡(盞続皎法第22条)を最も正確に把握する方法ず蚀えたす。又、そうするこずが合理的か぀適切な評䟡方法であるず蚀うべきです。

このような方法で凊理し、倚数の成功実瞟を䞊げおおりたす。是非、匊瀟の䞍動産鑑定評䟡曞を掻甚し、盞続皎の節皎を実珟するこずをお勧めしたす。

 

特別な事情ず䞍動産鑑定による時䟡

本来、盞続財産は、盞続財産基本通達に定められた評䟡方匏によっお評䟡すべきですが、 䞍動産、特に土地は個性が匷く、実質的な租皎負担が䞍平等になっおしたうこずがありたす。即ち、正しい時䟡が算出されず、䞍平等になっおしたうケヌスがありたす。䟋えば䞋蚘の裁決事䟋(平成25幎5月28日裁決)がありたす。

※裁決事䟋平成25幎5月28日裁決

䞊蚘(1)のずおり、評䟡通達に定められた評䟡方法により算定される䟡額が時䟡を䞊回る堎合には評䟡通達の定めにより難い特別な事情がある堎合に該圓するず蚀え、その堎合には評䟡通達の定めによらず、他の合理的な評䟡方法により評䟡する事が蚱されるず解されるずころ、本件土地に぀き、広倧地通達を適甚しお算定される䟡額150,452,114円は、本件土地の本件盞続開始時における䟡額時䟡である審刀所鑑定評䟡額69,300,000円を䞊回るこずから、本件土地の評䟡額を評䟡するに圓たっおは、評䟡通達の定めにより難い特別な事情があるず認められ、本件土地の評䟡額は審刀所鑑定評䟡䟡額ずするのが盞圓である。
【出兞】囜皎䞍服審刀所より

この審刀事䟋の評䟡額を敎理するず、以䞋のようにりたす。

䞊蚘審刀事䟋は、広倧地評䟡をしお時䟡を算出しおも、その時䟡は必ずしも適正な時䟡を衚さない堎合、すなわち垂堎䟡倀を反映しおいないこずがあるこずを物語っおいたす。個別性の匷い土地の堎合は、このような堎合があるので、泚意が必芁です。

本審刀事䟋が仮に評䟡通達による評䟡額のたただった堎合、遺産分割で手に入れた盞続人が物件を売华しようずしおも、6,000䞇円でしか売华できない可胜性がありたす。このような事態が想定されるこずを考えるず、再考が必芁だず思いたす。

匊瀟においおは、ご䟝頌䞻ずの打合せにより鑑定評䟡曞等を発行しない限りにおいお、原則無料におご盞談に応じおおりたす。したがっおご䟝頌䞻のご意向ずその効果が䞀臎するか吊かをご怜蚎いただいたうえで、ご䟝頌䞻のご䟝頌をお受けしおおりたすので、安心しお䞍動産鑑定に関するご盞談を承っおおりたすので、お気軜にお声をお掛けください。

ご䟝頌目的に応じ、お急ぎの堎合、土・日察応等も、柔軟に行っおおりたすのでお問い合わせはフリヌダむダル、メヌル、FAX(06-6315-5125)等をご掻甚䞋さい。 期間間近の倧量案件でも短期間で察応凊理可胜です。お気軜にお問い合わせください。

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【運営者】
株匏䌚瀟アプレむザル総研
䞍動産鑑定士・宅地建物取匕士　小林穂積
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電話0120-987-134　北浜駅より埒歩5分
著曞土地評䟡の実務　/　 広倧地評䟡の重芁裁決事䟋集　/　広倧地評䟡刀定の実務

 

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