不動産の時価鑑定、同族間での不動産取引、不動産の仲介はお任せ下さい。お急ぎの案件もご相談下さい、お見積もり無料。

親族・同族間での不動産売買は時価鑑定

同族間での不動産売買

親族・同族間における不動産売買と時価との関係

親族会社間の不動産売買、親族会社と役員(個人)間の不動産売買、親族間の不動産売買、親子間の不動産売買における取引価格は、時価によることとされています。同族間での不動産売買は時価

「時価とは、不特定多数の当事者間で自由な取引が行われる場合に、通常成立すると認められる価額をいう」(財産評価基本通達1)と言われていますが、財産評価基本通達に沿った評価額が必ずすべて時価とイコールとは限りません。

市場における時価と乖離(かいり)している場合もあります。収益物件のように物件毎に収益が異なり時価が把握しにくい物件もあるので財産評価基本通達に基づく評価額が絶対に正しい時価を表示しているとは限りません。

同族会社が役員に時価より安く不動産を売却した場合には時価との差額は役員賞与として処理されるので、注意が必要です。

また役員が同族会社に不動産売却した場合に、その売却価額が時価の1/2に満たない低額の場合には時価で売買があったものとみなされ、「所得税法のみなし譲渡の規制」により時価で譲渡したものとして所得税が課税されます。

時間との差額

長々と難しい言葉で説明してきましたが、同族会社間や同族会社・役員間・同族間・親子間の不動産の売買において不動産の売買価格は第三者間にくらべ自由に決められる可能性があるのです。したがって、税務署が同族関係の不動産売買に注目し、規制を強化しているのです。

同族関係の不動産売買は、とても低い価格で譲渡即ち低額譲渡(ていがくじょうど)もありえる訳です。所得税では低額譲渡について、『低額譲渡であっても取引価額が認められるが、相続税評価額よりも取引価額が低額であれば、その差額について贈与税が課税されるのです。

 
時価の1/2未満で売買する時は、こちらをクリック

また法人に対しての売買については、時価の1/2未満で売買すると適正時価により課税される』(税理士 下崎 寛氏のレジュメより転記)とあります。

また、税務上の時価の概念と鑑定評価との関係について、『鑑定評価は、所得税では、その時の価額としか規定がないので、原則、適正時価を判定する場合、鑑定評価の時価となる。実務上、相続税評価額が利用されるが、その価額はあくまでも簡便時価であり、適正時価とはいえない』と税理士 下崎 寛氏は述べています。(同氏のレジュメより転記)。

さらに法人税法における低額譲渡について『適正時価と取引価額との差額は、受贈益、寄付金として課税される』また税務上の時価の概念と鑑定評価について『鑑定評価は法人税では、その時の価額としか規定がないので、原則、適正時価と判定する場合、鑑定評価の時価となる。実務上、相続税評価額が利用されるが、その価額はあくまでも簡便時価であり、適正時価とは言えない』と税理士 下崎 寛氏は述べています。(同氏のレジュメより転記)。

したがって適正時価を立証するには、同族会社間、同族会社・役員間、同族間、親子間の不動産の売買には、多少の費用がかかっても不動産鑑定を活用すべきです。

 

親族・同族間における不動産売買と税務当局の厳しいチェック

税務署からの厳しいチェック

また、親族・同族会社間の不動産売買、親族・同族会社と役員(個人)間の不動産売買、親族間の不動産売買、親子間の不動産売買は、売買当事者の思惑や恣意性が働きやすく、価格操作が行われやすいという税務署(当局)の考え方があって、税務当局の厳しいチェックが入る可能性があります。

厳しいチェックが入れば、売買の当事者は不動産の売買価格の正しさの立証をするため、税務当局に不動産の取引価格は正常な価格であることを説明する必要があります。

不動産の取引価格が安すぎると判断されたら、税務署から課税の対象になるので注意が必要です。

 
 

ご依頼はこちら

 

不動産鑑定書の活用の仕方

追徴

親族会社間の不動産売買、親族会社と役員(個人)間の不動産売買、親族間の不動産売買、親子間の不動産売買における取引価格は取引当事者の思惑が入りやすいため税務当局のチェックも厳しいのが現状です。よって不動産売買の取引価格は不動産鑑定による適正な時価鑑定により取引することをお勧めします

なぜなら時価より著しく低い価格で不動産を売買された場合、親族・同族会社間の場合は経済的な利益供与があったものとみなされ税務当局から追徴されることになるからです。

又、役員(個人)から会社への売買の場合、時価の1/2未満で売買すれば、時価で売買したものとみなして個人に対して譲渡所得税が課せられます。

国税庁のホームページには、不動産を「時価より低い価額で売ったとき」という題目の記事がありますので転記します。

国税庁より「時価より低い価額で売ったとき」はこちらをクリック
 『土地や建物を売ったときは、実際の売却価額を収入金額として、譲渡所得が計算されるのが原則です。
しかし、土地や建物の売却先が法人であり、しかも売却価額が時価の2分の1を下回っている場合は、売った土地や建物の時価を収入金額として譲渡所得が計算されます。

例えば、同族会社の代表個人がその会社に時価1億円の土地を4,000万円で売った場合は、売った金額4,000万円ではなく1億円が譲渡所得の収入金額になります。』(所法59、所令169)

国税庁ホームページ:『時価より低い価格で売ったとき』はこちらをクリック>>>

 
国税不服審判所の裁決事例(平成13年4月27日裁決)
父から譲り受けた土地(底地)が、時価に比べて著しく低い価額で譲渡を受けたとして相続税法第7条が適用された事例。 

請求人の譲受価格/時価 = 27,160,000円/45,661,363円 = 59.5%

45,661,363円(時価)—27,160,000円(譲受価格) = 18,501,363円(差額)

この差額18,501,363円が著しく低い価額の対価と認められると審判所から指摘されました。

このような事が起こらないように取引する物件の価格は合理的な根拠を示す必要があるのです。その根拠を不動産鑑定士による不動産鑑定書に基づくようにすれば、不動産鑑定書は疎明(そめい)資料として役割を果たし、売買価格の証明をしてくれます。

多少の費用がかかっても第三者である不動産鑑定士による不動産鑑定書は、税務当局に対して時価をせつめい資料となります。税務当局から価格が安すぎるもしくは高すぎるのではないかとの指摘を、回避することができます。

不動産鑑定書がお役にたつケース

会社の土地を手に入れたいが、税務署が心配な方

子供や孫に不動産を分け与えたいが、売買価格はいくらにしたいいのか、分らない方

個人名義の土地を、会社名義に変更したい方

固定資産の交換の特例を活用したい方

不動産鑑定士とは、「不動産の鑑定評価に関する法律に基づき制定された国家資格であり、不動産の経済価値に関する高度な専門家」です。また、不動産鑑定評価とは、「不動産の経済価値を判定し、その結果を価額に表示すること」をいいます。(ウィキペディア・フリー百科事典による定義

時価の証明に不動産鑑定書

不動産の価格は、経済の動向、立地の変化等と共に複雑・多様化し不動産の専門家でなければ不動産の価格を証明することは難しい作業です。しかしながら、国家資格として不動産の評価を公に認められた不動産鑑定士が算出した価格は適正価格として様々な場面に不動産の時価を立証する資料として活用して頂けます。

同族会社間、同族会社・役員間、親族間、親子間の不動産売買をする場合は、不動産の時価の説明資料、税務署対策の資料として不動産鑑定書をご活用下さい。

土地の評価を不動産鑑定士に依頼すれば、揉めるリスクや税務署から指摘を受けるリスクを回避します。すべて自分の力だけで価格の証明を行うより、多少費用がかかっても、不動産についての専門家である不動産鑑定士の力を活用した方が、効果的です。法人間、法人・個人間・親族間の不動産の売買著しく低額の売買をすれば、課税対象となります。

鑑定書は、時価を説明する資料として最適です。この価格、安すぎと税務署から言われたらどうしようと悩む前に、大阪で実績のある不動産鑑定士 小林穂積へお気軽にご相談ください。

お見積もりは無料ですのでご安心ください。お客様より鑑定のご依頼がなければ、お見積もりまでの段階となります。無理な営業も致しません。お見積もりも、お問い合わせフォームからお申込できます。

 

同族間での不動産売買

 

ご依頼はこちら

不動産は、大変高価なものであり、不動産の売買はそう何度もするものではないのが一般的です。特に同族法人・役員(個人)間、親族間の不動産の売買は時価より著しく安く売買したり、相当高額な価格での取引は、税務上認められないケースがあります。以下に色々なケースの不動産の譲渡について要約しましたのでご覧ください。

 

不動産を低額譲渡した場合

不動産を低額譲渡した場合

売主個人 → 買主個人への譲渡

時価より著しく低い価格で譲渡した場合、時価と譲渡した価格との差額に対して売主及び買主に下記の税金が課税されます。

  • 売主:所得税がかかります
  • 買主:贈与税がかかります
売主個人 → 買主法人への譲渡

時価の1/2未満で売買した場合、時価で譲渡したとみなして売主の個人に対して下記の税金が課税されます。又、買主の法人は、時価との差額について受贈益として下記の税金が課税されます。

  • 売主:みなし譲渡課税がかかります
  • 買主:法人税がかかります
売主法人 → 買主個人への譲渡

法人である売主は、買主である個人との関係によって寄付金(第三者)、役員賞与・賞与(関係者)等の下記の税金が課税されます。又、買主である個人は法人との関係によって、一時所得(第三者)、給与所得(関係者)等の下記の税金が課税されます。

  • 売主:法人税がかかります
  • 買主:所得税がかかります
売主法人 → 買主法人への譲渡

例えば売主の子会社が親会社に不動産を譲渡した場合、時価で譲渡したものとみなして売買益を認識し、下記の税金が課税されます。又、買主の親会社は、譲渡価格と時価との差額を受贈益として下記の税金が課税されます。

  • 売主:法人税がかかります
  • 買主:法人税がかかります

法人・個人ともに適正な価格で不動産を取引しなければ、上記のような税金が課税されますので、不動産鑑定士による鑑定評価書に基づき取引すれば、税務調査が入った場合や、税務署からのお尋ねに対する不動産の時価を立証する資料となります。心強い味方です。

不動産の価格は一口では説明しにくい一面を有するため、鑑定評価書があれば、これらに対するリスクヘッジが可能であり、安心して取引が可能です。
又、同族間の売買などにおいても、恣意的になりがちな不動産取引も恣意性排除の効果があり、互いに後腐れがなく、なおかつ同族間の争いごとをあらかじめ防ぐことが出来ます。是非とも不動産鑑定書をご活用下さい。お役に立ちます。

 
主な実績はこちらをクリック

大阪市西区
貸家及びその敷地
店舗付きマンション 、土地 100㎡

大阪市西区
貸家及びその敷地
店舗付きマンション、土地 300㎡

門真市
自用の建物及びその敷地
店舗、土地 250㎡

東大阪市
自用の建物及びその敷地
法人事務所、土地 800㎡

西宮市
区分所有マンション
一室(居宅) 約100㎡

東淀川区
区分所有マンション
一室(居宅) 約80㎡

京都市下京区
貸家及びその敷地
店舗・事務所、土地 約300㎡

奈良県香芝市
更地
駐車場、土地 約800㎡

大阪市北区
更地
店舗の敷地、土地 1800㎡

大阪市西成区
貸家及びその敷地
マンション、 土地400㎡ 等 実績多数

 

個人所有不動産を同族法人名義にすることのメリット・デメリット 

個人で不動産を所有している場合、減価償却費や支払利息、修繕費や経営に必要なパソコン等の経費は認められますが、その幅は法人ほどには大きくありません。メリットとデメリット

また、所得に関しても、配偶者や生計を共にする家族以外には分散できませんので、経営の規模が大きい場合には、節税の効果も薄くなってきます。

不動産を多く所有しておれば、相続税が重くなりますし、個人所有となると管理もややあいまいになる傾向が多分にあります。

不動産を法人に移転した場合、資産を移転することによる費用がかかると共に税理士報酬などの費用がかさんできます。

しかし法人になった場合、交際費や出張費等の認められる経費の幅も大きくなります。

役員には生計を共にしていない独立した子供などもなれますし、経費も役員給与も増やすことが可能です。

また、所得分散の効果も個人より大きく、節税効果が高くなります。

 

さらに

法人化のメリット

法人を活用するメリットがあります。

 

※個人オーナー様が法人化を選ぶ目安等については税理士にご相談下さい。

※個人所有不動産を法人化する際には、不動産鑑定士の時価鑑定をお選び下さい。

 


(再生時間:1分36秒)

 

固定資産の交換の特例

一定の要件を満たせば同種の固定資産を交換した場合には、譲渡所得(譲渡益)の計算上、交換で譲渡した資産の譲渡益はなかったものとして、課税を将来へ繰延(100%)が認められる特例をいいます。

【出典】国税庁|譲渡所得|土地建物の交換をしたときの特例についてはこちらをクリック>>>

 交換の要件

1.固定資産であること

2.同種の資産であること(土地は土地、建物は建物との交換)

3.1年以上所有していること

4.交換の相手方が、交換のために取得したものでないこと

5.交換で取得した資産を交換譲渡資産と同一の用途に供していること

6.価格の要件として差額がいずれか多い方の価額の20%以内であること

 
 交換の効果▼

1.交換で譲渡した資産の価額≦交換で取得した資産の価額
譲渡がなかったとされる

2.交換で譲渡した資産の価額>交換で取得した資産の価額
交換送金のみ譲渡があったとされる

※2つ以上の種類の資産を交換する場合、土地は土地と、建物は建物とそれぞれ交換することになります。同種の資産ごとにその交換差益が20%を越えない事が、交換の要件のため、資産をきっちりと不動産鑑定を行い、「交換できます」と価格の立証をすることが大事なポイントとなります。

 

特別な事情と不動産鑑定による時価

本来、相続財産は、相続財産基本通達に定められた評価方式によって評価すべきですが、 不動産、特に土地は個性が強く、実質的な租税負担が不平等になってしまうことがあります。即ち、正しい時価が算出されず、不平等になってしまうケースがあります。

そのような特別な事情があると判断される場合には、不動産鑑定士による鑑定評価が相当と判断されます。例えば下記の国税不服審判所の裁決事例(平成25年5月28日裁決)があります。

裁決事例はこちらをクリック
※平成25年5月28日裁決)
上記(1)のとおり、評価通達に定められた評価方法により算定される価額が時価を上回る場合には評価通達の定めにより難い特別な事情がある場合に該当すると言え、その場合には評価通達の定めによらず、他の合理的な評価方法により評価する事が許されると解されるところ、本件土地につき、広大地通達を適用して算定される価額(150,452,114円)は、本件土地の本件相続開始時における価額(時価)である審判所鑑定評価額(69,300,000円)を上回ることから、本件土地の評価額を評価するに当たっては、評価通達の定めにより難い特別な事情があると認められ、本件土地の評価額は審判所鑑定評価価額とするのが相当である。
【出典】国税不服審判所より>>>

この審判事例の評価額を整理すると、以下のようにります。

通達による価格1億5045万円 請求人鑑定の価格6000万円 審判所の鑑定の価格6930万円

上記審判事例は、広大地評価をして時価を算出しても、その時価は必ずしも適正な時価を表さない場合、すなわち市場価値を反映していないことがあることを物語っています。個別性の強い土地の場合は、このような場合があるので、注意が必要です。

本審判事例が仮に評価通達による評価額のままだった場合、遺産分割で手に入れた相続人が物件を売却しようとしても、6,000万円でしか売却できない可能性があります。このような事態が想定されることを考えると、規模の大きな土地や高低差の多い土地、無動路地等は評価通達に基づく価格以外に不動産鑑定士の鑑定評価による時価を求めてチェックをする事が必要だと思います。

相続税法上の土地の評価は、評価基本通達に基づく価格により評価しますが、本件土地は土地全体の2/5が急傾斜地でなおかつ、相当不整形地であるので、時価鑑定をすることになりました。価格は下記の通りで、相続税路線価による価額に比して時価鑑定は大幅に下がり、相続税の還付を受ける事が出来ました。

  1. 相続税路線価による価額・・・・51,000,000円
  2. 広大地の評価額・・・・35,000,000円
  3. 鑑定評価による評価額・・・・12,000,000円

上記のどの価額を採用するかによって大幅な価額の差額が発生します。争いはしたくありませんが、財産を公平に評価することも大切です。

財産評価通達による評価よりも時価が低くなる土地
・路地状敷地(間口が2m未満の土地)
・無道路地
・前面道路が建築基準法上の道路に該当しない土地
・不整形地(地形が複雑で使い勝手が悪い土地)
・道路との高低差のある土地 ・都市計画公園に指定された地域の土地
・高圧線が上空にある土地(地役権の設定された土地)
・地積の大きい土地(500㎡以上)・・・広大地
・都市計画道路の予定地となっている土地
・市街地山林
・別荘地
・リゾートマンション等

上記のような個性の強い土地の場合には、土地の時価の算定方法としては、財産評価基本通達により画一的な評価をするよりも、鑑定評価理論によって個々の土地について個別的・具体的に鑑定評価することが、適正な時価(相続税法第22条)を最も正確に把握する方法と言えます。又、そうすることが合理的かつ適切な評価方法であると言うべきです。

 
 

お客様の声はこちら

不動産鑑定で税務署対策

底地を個人から同族法人へ

 

是非、弊社の不動産鑑定評価書を活用し、相続税の節税を実現することをお勧めします。不動産鑑定に関するご相談を承っておりますので、お気軽にお声をお掛けください。

ご依頼目的に応じ、お急ぎの場合、土・日対応等も、柔軟に行っておりますのでお問い合わせはフリーダイヤル、メール、FAX(06-6315-5125)等をご活用下さい。 期間間近の大量案件でも短期間で対応処理可能です。お気軽にお問い合わせください。

お問い合わせ
不動産の鑑定評価ならお気軽にご相談下さい
0120-987-134
  • 平日9:00~20:00
  • 土日9:00~17:00
不動産鑑定士 小林穂積【運営者】
株式会社アプレイザル総研
不動産鑑定士・宅地建物取引士 
小林穂積
不動産の鑑定・相続コンサルならお任せ下さい。皆様のお力になります
電話:0120-987-134 北浜駅より徒歩5分
著書:土地評価の実務 /  広大地評価の重要裁決事例集 / 広大地評価判定の実務

運営

アプレイザル総研

相続税還付ドットコム

大阪の不動産鑑定士ブログ

底地相談ドットコム

底地問題解決センター

コバカンニュース

ZOOM申し込み

ハトマークサイト大阪

土地評価の実務2
土地評価の実務

重要裁決事例集

広大地評価判定の実務

相続問題の実務と対策

運営

アプレイザル総研

相続税還付ドットコム

大阪の不動産鑑定士ブログ

底地相談ドットコム

底地問題解決センター

コバカンニュース

ZOOM申し込み

ハトマークサイト大阪

土地評価の実務2
土地評価の実務

重要裁決事例集

広大地評価判定の実務

相続問題の実務と対策

お客様の声

お客様の声

税理士 澤田先生 税理士 西尾武記先生 税理士 横山先生
PAGETOP
   

Copyright © 株式会社アプレイザル総研 All Rights Reserved.