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税務上の時価評価

税務上の時価評価の鑑定評価をお受けしております。

税務上の時価評価

不動産の価格は、経済の動向、立地の変化等と共に複雑・多様化し不動産の専門家でなければ不動産の価格を立証することは難しい作業です。しかしながら、国家資格として不動産の評価を公に認められた不動産鑑定士が算出した価格は適正価格として様々な場面に疎明資料として活用して頂けます。

相続税法上の時価評価は、一般の鑑定評価とは区別して評価する必要があります。

相続税法上の時価は、財産評価基本通達に基づき算定した価格をもって時価とすることになっていますが、財産評価基本通達に基づく評価額が時価を上廻っているような特別な場合にのみ鑑定評価によって時価を求めてもよいことになっています。そのような状況になっているか否かを確認しつつ仕事を進める必要があります。その理由は下記の事務連絡です。

時価と路線価の逆転現象に対する事務連絡

国税庁は、平成4年4月に事務連絡「路線価に基づく評価額が「時価」を上回った場合の対応等について」を発表しています。

相続税の申告では、土地の評価は、原則的には路線価が基準とされることは周知のとおりであるが、路線価に基づく評価額が「時価」を上回った場合の対応について、国税庁は全国の国税局に次のような事務連絡をしている。

事務連絡「路線価に基づく評価額が「時価」を上回った場合の対応等について」
  1. 路線価等に基づく評価額が、その土地の課税時期の「時価」を上回ることについて、申告や更正の請求の相談があった場合、路線価等に基づく評価額での申告等でなければ受け付けないなどということのないように留意する。
  2. 路線価を下回る価額で、申告や更正の請求があった場合には、相続税法上の「時価」として適切であるか否かについて適正な判断を行うこと。
相続税の申告において土地等の場合、財産評価通達に基づく路線価評価で算定した価格が適正な時価を大幅に超える高い評価額となる場合には、必ずしも路線価評価による価格で申告しなくてもよい。

時価を上回った場合、必ずしも路線価で申告しなくても良い

つまり、不動産鑑定評価による価格でも構わない。
例)
路線価  1億円
鑑定評価  6000万円の場合、
ならば6000万円で申告してもいいですよ、ということです。

「特別な事情と不動産鑑定による時価」について国税不服審判所の裁決事例(平成25年5月28日裁決)がありますので、掲載します。

裁決事例(平成25年5月28日裁決)

評価通達に、定められた評価方法により算定される価額が時価を上回る場合には評価通達の定めにより難い特別な事情がある場合に該当すると言え、その場合には評価通達の定めによらず、他の合理的な評価方法により評価する事が許されると解されるところ、本件土地につき、広大地通達を適用して算定される価額(150,452,114円)は、本件土地の本件相続開始時における価額(時価)である審判所鑑定評価額(69,300,000円)を上回ることから、本件土地の評価額を評価するに当たっては、評価通達の定めにより難い特別な事情があると認められ、本件土地の評価額は審判所鑑定評価価額とするのが相当である。

この審判事例の評価額を整理すると、以下のようになります。

通達による価格(広大地適用):1億5,045万2,114円

請求人鑑定の価格:6,000万円

審判所鑑定の価格:6,930万円

上記の裁決事例は、通達による価格(1億5045万2114円)が必ずしも適正な時価を表さない場合には鑑定評価をもって時価を求めてもいいですよと述べています。

個性の強い土地については鑑定評価も1つの考え方です。鑑定による評価額が路線価等により求めた価格より低く求められることにより相続税額が減額されたり、又相続税の還付を受けたりすることができます。

時価評価で相続税が減額

※下記のような土地は通達により求めた価格より時価が下廻る可能性があります。

  • 間口が狭く細長く面積が大きな土地
  • 法面や崖地がある土地
  • 間口が狭く不整形な土地
  • 土地が傾斜地に存し、造成費が高くつく土地
  • 高圧線が付着した土地
  • 土砂災害警戒区域等に指定された土地
※最近の評価依頼実績
大阪市天王寺区280㎡
東大阪市1,500㎡
大東市4,890㎡
兵庫県川西市1,330㎡
京都府宇治市1,190㎡
※鑑定評価書は下記のような場合に役立ちます。
  • 相続税法上の時価鑑定等
  • 担保評価(金融機関から融資を受ける場合等)
  • 不動産の売買・交換等(適正時価把握の参考等)
  • 遺産分割(相続における不動産の時価評価等)
  • 離婚等の財産分与等
  • 税務対策(役員・関連会社・親族間売買等)
  • 法人所有不動産の売却価格の役員会での検討資料等
  • 法人が購入したい物件の役員会での検討資料として等
  • 隣接地購入に当たりその価格の検討資料として
  • 訴訟の資料として(疎明資料等)
  • 会社設立の現物出資として
  • 民事再生・会社更生のため
  • 立退き交渉のための資料として
  • 証券化不動産の取得・時価算定のため
  • 減損会計のため
  • 賃貸等不動産の時価算定のため

ご依頼目的に応じ、お急ぎの場合、土・日対応等も、柔軟に行っておりますのでお問い合わせはフリーダイヤル、メール、FAX(06-6315-5125)等をご活用下さい。

期間間近の大量案件でも短期間で対応処理可能です。お気軽にお問い合わせください。

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