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借地権の紛争解決

相続した不動産が借地権付き建物だった!どうしたらいいのか分からない?

借地権について問題

 

K・M様(借地権者・個人の方)よりいただいたメッセージ

お客様の声20数年前から、借りている土地をめぐって、地主との間で争いが生じました。持ち主の祖父が高齢の為、孫の私が、地主の地代値上げ交渉に対して対処してきました。今回は、借地権付き建物という特殊な案件の鑑定を依頼するに当たり、どの鑑定士に依頼しようかと悩んでいました。 小林先生のHPは、見やすく、HPから借地権に強いという印象を持ったので、この人なら私の考えをうまく形にしてくれるかもしれないと思い、事務所にお伺いし、無料相談をして貰いました。

するととても、話がしやすく、調停中にもかかわらず、的確なアドバイスを頂き、この種の仕事に手慣れているなと感じました。そのため、相談をしているうちに、その場で仕事を依頼する事を決めました。

小林先生に安心して鑑定の仕事の依頼が出来たことに安堵しています。有難うございました。又、裁判で戦うに当たり、不動産裁判に強い弁護士の先生を紹介していただき、思っていた以上に有利な展開になりました。相手方の鑑定書に対する的を得たコメントは裁判を有利に運ぶ上で大いに助かったと弁護士の先生から小林先生の感想を聞き仕事を頼んでよかったと胸を撫で下ろしております。

 

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借地権の特性

借地権とは借地権とは、建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権をいいます。借地権は、借地権単独で売買されることはなく、借地権付建物を底地の所有者である地主に売却するか又は地主が底地を借地人に売却するに際して、付随的に借地権の評価を行う場合が大半です。

又借地権は、一般の土地等の不動産売買に比べて取引件数は少なく、また借地契約の内容等が物件毎に異なるため、価格も様々です。

さらに、借地権が設定されていても、借地権取引慣行の成熟している地域そうでない地域では借地権の価格に差が生じてきますし、借地契約内容によっては、建物の用途規制があったりすれば、当然に借地権の価格に影響を与えることになります。

したがって、借地権価格は更地価格と異なり適正な価格を求めるのは容易ではなく、その価格はこうですよと第三者に説明するのも簡単ではないので、不動産鑑定士をうまく活用し、鑑定書をもって価格を説明したり、価格を提示することをおすすめします。その理由は、一言で借地権の価格はこうですと説明しにくいからです。

借地権の問題解決方法

1.借地権と底地(貸宅地)を一括で売却する

これは、借地権と底地を一括して第三者(法人又は個人・不動産業者)に売却する方法です。

即ち、底地と借地権付建物を一体として売却する場合、借地権者と底地(貸宅地)の双方の同意が必要です。この場合、土地売却に際し借地人は地主の売却に対する譲渡承諾料等の手数料も不要ですし、一括売却することによって借地権や底地(貸宅地)を単独で売却するよりも高く売却することが可能になります。

しかしながら、借地権を売却するにあたって底地(貸宅地)の所有者との売却価格の調整に時間がかかります。また、売却した土地の収益の配分について当事者間で話し合い等をする必要があります。

なお、物件を売却することになれば、売却価格や売却後の借地権と底地(貸宅地)の収益の配分について不動産鑑定士の作成した鑑定書により値交渉や収益の配分を行うことによって当事者間の揉める事が、少なくなるのでおすすめします。

2.借地権を第三者に売却する

借地権という権利は、土地を「貸します。借ります」という契約に基づく権利のため、土地の所有権に比べて弱い権利ですが、借地権者と底地(貸宅地)の所有者という当事者間においてはとても強い権利であり、なおざりにできないところがあります。借地権は土地を利用する権利なので、売却するには地主(土地の所有者)の承諾が必要であり、かつ承諾料という問題が生じてきます。また、賃貸借期間が満了になれば、更新料が発生します。

借地権は借地権単独での売却はほとんどなく、建物付で売却されるため、借地契約の内容、地主との人間関係、地代、一時金の授受の内容等各々の事情が借地権の価額に反映されやすいという特徴がありますので、1つの価値の指標として不動産鑑定士による鑑定書をうまく活用し、問題解決にあたるのも1つの方法です。

専門家に相談し問題解決

 

3.借地権者が底地(貸宅地)を購入する

借地権は土地を利用する権利ですので、土地の利用に制限がありますが、借地権者が借地権の付着した土地即ち底地(貸宅地)を購入すれば借地していた土地は完全所有権となって土地を自由に使用できますし、土地の資産価値も上がり、担保価値も高くなり金融機関から融資も受けることも可能になります。しかし借地権者が底地(貸宅地)を購入するにあたり価格の調整に時間がかかるというデメリットもありますが、底地(貸宅地)の所有者である地主との売却価格の交渉をするにあたり、不動産鑑定士の作成した底地(貸宅地)の鑑定書を作って、鑑定書に基づく価格で地主との売却交渉をすれば揉め事も少なくなりますので、是非とも鑑定書を作ることをおすすめします。

 

4.借地権と底地(貸宅地)を交換する

本件は、借地権と底地(貸宅地)を等価で交換して、各々が土地の所有権を取得する方法です。交換の要件を満たせば、「固定資産の交換の特例」とみなされて、譲渡所得は発生せず、コストが抑えられるというメリットがあります。又借地権者も底地(貸宅地)の地主も各々取得した土地はお互いに完全所有権を取得することになり、土地の有効活用が可能になると共に資金運用のための担保価値も高くなります。したがって、完全所有権になれば、その土地を自由に活用できますし、簡単かつ高く売却できるようになるというメリットがあります。

等価交換

借地人所有の更地と底地を交換

 

借地権と底地(貸宅地)の交換については等価交換の要件にもよりますが、色々なやり方があります。不動産鑑定士等の専門家の意見を求めることがよいと思います。

さらに交換することになれば、底地と借地権の価格等の交換要件を満たしていることを証明するためにも不動産鑑定士による鑑定書をつくっておくことによって、土地の交換の否認を防ぐことが必要かと思いますので、是非とも底地と借地権の交換のための鑑定書をつくることをおすすめします。

 

裁決事例:ガソリンスタンドの敷地は借地法の適用可能か!

ガソリンスタンドガソリンスタンドの経営を目的とする土地の賃貸借契約について、建物所有の目的を認めた事例(東京地判平4・3・31判時1487・67)について述べます。

本件は、ガソリンスタンドの給油場等の明渡しが争われた事例です。
ガソリンスタンドの経営を目的とする土地の賃貸借契約に、建物所有の目的が認められるかが争点となった。

裁判所は、

1.ガソリンスタンドの経営を目的として土地を賃借するということは、当然にそのために必要となる店舗や事務所等を建てることを意味するものであり、賃貸人もガソリンスタンド経営のために土地に鉄筋コンクリート造の建物を建てることを了承していたこと、

2.現在、土地には堅固な建物である本件建物が建てられており、被告はその1、2階部分を区分所有し、また、被告は、その後ポンプ室を建ててこれを使用していること、

3.本件建物の1階部分及び2階部分はそれぞれ店舗及び事務所として使用されており、右は被告のガソリンスタンドの経営上必要不可欠なものであって、決して付属的なものとはいえないこと、

4.本件土地には地下貯蔵像も設置されていること等から、本件土地賃貸借について、「建物所有の目的」を認めた

賃借権が建物所有目的と認められるためには、それが賃貸借契約における主たる目的でなければならないとされています。本判決は、ガソリンスタンドの経営を目的とする借地について、これを認めたものである。

不動産鑑定士 小林穂積

不動産鑑定士 小林 穂積

【不動産鑑定士 小林穂積 コメント】
本件は、ガソリンスタンドの給油場等の明け渡しが争われた事例で、本件土地上の賃貸借契約は、建物の所有を目的とするか否かが争点です。
判決では、本件土地賃貸借について「建物所有の目的」とする借地権と認めました。
地主側にとっては、土地を貸したら移転に伴う建物等の移転費用の他、借地権価格という大きな費用を支払って土地を返して貰わなければならないという結果になりました。借地人であるガソリンスタンド側は、建物等の移転費用以外に借地権という権利を認めてもらい、一安心というところかと思います。
借地権相当額は更地価格の6割とか7割相当になる可能性があるので、とても大きな勝利です。

 

借地権に関する届出書

国税庁のホームページにも掲載されております、借地権に関する届出書(PDF)をリンクしております。必要な方は、どうぞダウンロードして下さい。

[手続名]借地権の使用貸借であることの確認手続(借地権の使用貸借に関する確認書)

借地権を有する者(借地権者)からその借地権の目的となっている土地の全部を使用貸借により借り受けて、その土地の上に建物等を建築した場合などにおいて、その借受けが使用貸借に該当するものであることについて、その使用貸借に係る借受者、借地権者及び土地の所有者がその事実を確認し、その内容を借受者が申し出る手続です。

詳しくは国税庁のホームページをご覧ください。

借地権の使用貸借であることの確認書(PDF)

物納申請する場合は下記の確認書をご活用下さい。

◆借地権の使用貸借に関する確認書(その1)

◆借地権の使用貸借に関する確認書(その2)

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