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広大地判定-相続税の還付をお考えの皆様へ

広大地判定

広大地評価の適用要件

広大地評価は一昨年(平成29年)12月31日をもって終わりましたが、広大地を使った相続税還付は相続発生日から5年10ヶ月間使えます。
広大地評価の要件を満たせば、広大地評価を適用し最大65%評価減できますが、広大地評価の適用要件の判定は難しい作業ですので判断に迷い頭を悩ませます。
例えば次の項目です。

  1. 評価単位(一団の土地)の取り方
  2. 標準的な画地の面積の求め方
  3. 標準的な画地に比べて著しく地積が広大か否か
  4. その地域の範囲の求め方
  5. その地域の標準的使用は何か
  6. マンション適地か否か
  7. 公共公益的施設用地の負担が必要か否か
  8. 路地状(旗竿)開発が合理的か否か
  9. 店舗等の敷地が標準的使用か否か
  10. 市街化調整区域内の土地は広大地可能か
  11. 非線引き都市計画区域内の土地の開発許可面積はいくらか
  12. 相続開始前後の土地の利用状況
  13. 評価基本通達の方法によらないことが正当と認められる特別な事情の存否

上記以外にも判断すべき項目は多々ありますが、広大地判定の適用要件を適確に判断するにあたっては、都市計画法、建築基準法、鑑定評価に関する理解のうち地域分析、個別分析の項目、不動産に関する知識等が必要です。このように様々な方面からの検討が必要になりますので、広大地の判定は相続税の各項目の中でも判定が難しい分野の1つに上げられていました。

「広大地評価判定の重要裁決事例集」(不動産鑑定士 小林穂積著・プログレス刊)のアマゾンのカスタマーレビューに投稿された方(税理士さんのようです)が、広大地判定が実務上如何に大変だったかを述べておられます。

【アマゾン カスタマーレビューより抜粋】
「広大地評価は、土地所有資産家、相続税申告にたずさわる税理士にとって、また税務署資産税課にとっても、やっかいな曲者。
通達解釈の仕方、土地の見方、土地所在地域の将来予測の立て方、国市各種法規制のとらえかた等々、いろんな要素が複雑にからみ、その適用可否が決まります。
よって納税者と税務署とのトラブルが絶えず、税理士である私も四苦八苦、そんなとき昨年夏「地積規模の大きな宅地の評価」という改正通達がでて今後の悩みはかなり軽減されました。」

 

また、相続税の申告をされた税理士さんと税務署当局と争いがたえず、平成29年12月末日をもって広大地の項目は廃止され、「地積規模の大きな宅地」という項目に変わった経緯があります。

関連ページ: 「地積規模の大きな宅地」については こちらをクリック
 

税務署と争いになりましたが、広大地と認められた弊社事例

本件814㎡の土地及び548㎡の土地は、広大地になるということで、平成28年に当初申告で広大地の意見書を添付して申告しました。

が、路地状開発が可能なので広大地ではないという税務署の反論がありましたが、弊社の意見が通った事例です。

広大地と認められた弊社事例

本件2物件において路地状開発が可能だから広大地にはならないと税務署から反論について、広大地の要件を備えていることを税務署に説明することに致しました。

そこで、なぜ広大地に該当するのかを過去の裁決事例並びに開発登録簿及び土地開発事例、周辺の地価公示地の詳細を分析して説明しました。

過去の裁決事例は私が出版しました「広大地評価の重要裁決事例集」(プログレス刊)の本件に該当する下記①~③が争点になっている事例を提出すると共にその内容を税務署に説明しました。

①標準的な画地の面積の求め方

②その地域の中にある開発事例の分析

③公示地との比較検討

当初は税務署さんは不信がっておられましたが、広大地として認めるということで話がまとまりました。

争いになっても、弊社は国税不服審判所の裁決事例をほぼ全て分析し、広大地になるか否かを十二分に検討して資料を広大地の意見書に添付しているので、本件各土地が広大地として認められて当然なのです。無理をして仕事をしておりません。

本件各土地の担当税理士さんとのメールのやりとりを一部ご紹介致します。

ご連絡ができておらず、申し訳ございません。担当税理士先生よりの連絡結局、広大地については、修正なしとなりました。

当初はかなり強気だった税務署の担当者も小林先生の資料を
提示した後、修正なしで事務年度内に終わらせたいという
意向が強くなったようです。

お礼をきちんと申し上げておらず、大変失礼しました。
以上、どうぞよろしくお願い致します。

 

弊社の意見書により広大地と認められた理由

  1. 本件土地周辺 (以上その地域という)に路地状敷地がなかったこと
  2. その地域の標準的な宅地の面積がいくらであるということを開発事例及び地価公示地を介して説明したこと
  3. 本件土地の開発図面を作製し、路地状開発が不要であることを立証したこと

上記の①~③を、資料を介して説明できたことが本件土地が広大地として認められた理由です。

また、その背景として税務署との争いに耐えうる資料をつくり、最悪、国税不服審判所での論戦にも耐えうる資料をつくったことです。

税務署が広大地を否認したので納税者側の担当税理士が争う姿勢をとりました。 当然税務署側は国税不服審判所での争いに勝てるか否かを検討した結果、広大地を認めたと判断しております。

その内容は担当税理士T先生からのメールから読み取ることができます。 「当初はかなり強気だった税務署の担当者も、小林先生の資料を提示した後、事務年度内に終わらせたいという意向が強くなったようです」と。

よって、国税不服審判所の裁決事例を学ぶことで力がついてきたと思います。

この種の土地については裁決事例、開発事例、公示地を使わずに税務署さんに説明してもなかなかご理解頂けないケースが多いと思います。

裁決事例集は宝の山です。うまく活用したいものです。

なお、路地状開発が可能なので広大地ではないと判断された国税不服審判所の裁決事例(非公開)をご紹介します。

関連ページ:国税不服審判書の裁決事例(非公開)はこちらをクリック>>>

 

広大地評価の重要裁決事例集 小林穂積著
弊社では、平成22年から始めた広大地の意見書発行数が300件を超えて発行するに至りました。これも税理士の先生方、相続人の方々のご満足を頂けるように日々、研鑽に努めてきたお蔭と感謝しております。

弊社では日々研鑽の一環として、国税不服審判所の裁決事例の研究に努め、国税庁や国税不服審判所の考え方を理解し、広大地評価・判定の実務に応用して広大地評価の判定意見書を作成し成果を上げて参りました。

広大地は改正されましたが、更正の請求をされる場合に、広大地の意見書を活用する事ができます。平成29年12月末までに相続が発生した場合、広大地の適用要件に該当する方は是非、お問合せ下さい。相続税還付のためのサポートをさせていただきます。

お問い合わせ
500㎡以上で相続した土地の広大地の事なら、お気軽にご連絡下さい
0120-987-134
  • 平日9:00~20:00
  • 土日9:00~17:00

ご安心ください このような条件でも広大地判定できました

弊社事例1 賃貸マンション(3階建)の敷地⇒広大地

地形図区画割図面積表
地形図
弊社事例1 概要
この案件は、3階建の賃貸マンションが建っていれば、広大地にならないと考えて広大地にせず、相続税の申告をされた方が、更正の請求をして広大地と認められた事例です。

本件土地は、西側幅員約4.3mの市道(一部私道負担あり)に等高に接面する間口約22.7m、奥行約78mのほぼ長方形 1,826.44㎡の土地です。

駅から1.8kmに位置し、相続開始日当日、賃貸マンション(3階建て)の敷地として利用されていました。

周辺の利用状況は、中小規模一般住宅のほかモータープール・小工場・事業所・共同住宅等が混在する地域です。

用途地域:準工場地域(建ぺい率60%、容積率200%)

※この土地はマンション適地ではありませんでした。広大地として認められました

弊社事例2 月極駐車場の敷地⇒広大地

地形図区画割図面積表
弊社事例2 概要
この案件は、学生賃貸マンション等が多い地域の物件でしたが、広大地の意見書を申告書に添付し、広大地が認められた事例です。

本件土地は、北側幅員約8mの市道、東側幅員2.1mの通路(建築基準法上の道路ではありません)に等高に接面する面積1,778㎡のほぼ台形の平坦な土地です。

駅から、1.4kmに位置し、相続開始日当日、月極駐車場として利用されていました。

周辺の利用状況は、総合大学の近くに位置し、学生寮・賃貸マンション・中小規模一般住宅・事務所・モータープール等が混在する地域です。

用途地域 第二種住居地域(建ぺい率60%、容積率200%)

相続税還付をサポート相続税還付について詳しくはこちらをクリック

 

広大地による相続税の還付をするには、当初申告していた内容を否定して税務署に広大地を認めてもらう必要があります。そのためには、その証拠資料を提出する必要があります。その証拠資料が不動産鑑定士の作成した広大地判定の意見書です。

その意見書には開発図面や開発登録簿等、税務署が納得しやすい実例に基づく資料を揃えています。広大地判定の意見書を提出することによって、相続税の還付が成功します。

広大地の無料診断を実施中ですので、お気軽にご相談下さい。

広大地に該当すれば評価額はほぼ半額 広大地無料診断受付中

広大地と評価単位

広大地評価のご依頼をお受けしておりますと、以下のようなことがありました。この土地(2,800㎡)が広大地になるのであれば、意見書を作成して欲しいというご依頼でした。

敷地2,800㎡全てが駐車場として貸しているので、本件土地が広大地になれば、大幅に評価額が減額されるので有難いと言うことでした。

現地調査してみますと、その地域は、広大地の適用要件を満たしているのですが、この土地(以下、対象地という)は、3つに区分され、Aは1,100㎡、Bは1,300㎡、Cは400㎡と区割した結果、AとBのみが広大地に該当し、Cは面積要件(500㎡以上)に当てはまらず、広大地ではないという事になりました。

広大地と評価単位

というのも、このケースの場合は、A・B・Cともに法人様への駐車場として各法人様と賃貸借契約を締結しておりますので、各法人様毎に雑種地として3つの評価単位となったためです。

本件は、対象地を広大地として申告するにしても、しっかりと調査して申告しなければならない事は、言うまでもありません。

広大地と路地状開発

「路地状敷地が一般的に行われているため広大地ではないと言えるかについて」

弊社が手掛けた広大地評価の意見書の提出にあたり、その地域において数多くの路地状敷地があって、その地域において路地状敷地が一般的に行われていると思われるその地域でも、広大地として認められた事例があります。
その時は下記のように説明しました。

『本件土地について路地状開発を考えてみますと、本件土地は西側間口約6.6m、東側間口約20.1mの二方道路に面する土地ですが、奥行が約58.3とやや帯状で不整形な土地のため、路地状開発をすることが難しい土地です。本件土地のもつ特性を生かして、経済的に最も合理的な開発行為を行うとすれば、開発道路を設けることが必要になります。 従ってその地域の標準的な宅地の標準的面積100~110㎡を基準に最有効使用の宅地分割を想定した結果、開発道路等の公共公益的施設用地の負担は生じるものと判断されます(下記「土地利用計画平面図」参照)。広大地と路地状開発 弊社事例

以上を総合的に判断した結果、対象不動産は国税庁財産評価基本通達24-4の広大地に該当するものと判断致しました。』

上記のように説明しましたら、何とか広大地として認めて頂いたようです。ほっとしました。

 

関連ページ:公共公益的施設用地について弊社事例はこちらをクリック>>>

 

なお、広大地評価において留意すべき事項について裁決事例を交えてご紹介させていただきます。

マンション適地についての判断基準

マンション適地裁決事例

広大地判定における「マンション適地」か否かの判定は、その宅地の存する地域の標準的使用の状況を参考にすることになります。平成24年12月14日付の公開裁決(仙台)では、マンション適地に該当すると判定しています。

公共公益的施設用地の負担の必要性

公共公益的施設用地裁決事例評価基本通達の「その地域」における標準的な宅地の地積に比して著しく地積が広大な土地に当たり、公共公益的施設用地の負担が必要と認められるならば、評価基本通達に定める広大地として評価することになります。国税不服審判所の裁決事例を掲載しましたので、ご覧ください。

 

広大地フローチャート

広大地フローチャート

簡易ですが、フローチャートにて広大地に該当する可能性をご確認下さい。平成29年12月末までに相続が発生した場合、広大地が適用されると更正の請求により相続税が戻ってくる場合があります。
詳しく調査が必要な場合は、お気軽にご相談ください。

 

ご依頼の流れ

STEP 1お問い合わせ
お電話またはメールにてお問い合わせ下さい。3営業日以内にご連絡しますので、その際にお伝えする「資料」をお送り下さい。
STEP 2物件の机上調査
物件の机上調査
お客様の土地が広大地に該当する可能性をまず、地図上で判定します。(ここまで無料)※70%程の正確さで広大地に該当するか分かります。
STEP 3役所調査・現地調査
役所調査
実際に現地に入り、調査を行います。また役所の資料も請求し、広大地に該当する可能性をより詳細に調べます。(※役所調査によって、90%の正確さで広大地に該当するかが分かります。)
STEP 4広大地の意見書作成
調査の結果、「広大地に該当する可能性が高い」と判断した際には、着手金のご入金後、意見書を作成致します。通常、正式なご依頼から意見書の発行まで3週間ほどお日にちを頂きます。お急ぎの場合は、お申し付け下さい。
STEP 5広大地の意見書納品
広大地の意見書を納品致します。納品が完了してから「2週間以内」に残金をお支払い下さい。

初回無料相談の流れ

Ⅰ ご用意頂くもの2 お伺いする内容3 15分~30分程
・対象地が分かる住宅地図
・公図
・不動産の登記簿
・地積測量図
・土地の概要
・相続発生の時期
・不動産のl利用状況
・その他必要に応じてお伺いします
お話しさせていただき、対象の土地が広大地に該当する可能性をお伝えいたします。
お問い合わせ
500㎡以上で相続した土地の広大地の事なら、お気軽にご連絡下さい
0120-987-134
    • 平日9:00~20:00
    • 土日9:00~17:00
不動産鑑定士 小林穂積【運営者】不動産鑑定士・宅地建物取引士 小林穂積
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著書:広大地評価の重要裁決事例集(プログレス刊)
   広大地評価判定の実務(ファーストプレス刊)

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