担保評価とは
そもそも担保評価とは、金融機関が貸付債権の保全のために設定した抵当権などの設定の目的となる不動産の評価を担保評価と言っています。不動産の担保評価額は、「客観的・合理的な評価方法で算出した評価額」（時価）であるべきとされています。
金融機関では土地は路線価や地価公示地価等を採用し、簡易な方法で査定し掛け目を乗じて担保物件の評価を行っているようです。
金融機関等の担保評価額は
市場価格×掛け目＝担保評価額
で担保評価額を求めています。
即ち、担保評価は与信の期間に対応する全期間において債権額を保全するに足りうる適正な価格を求めることを考えると掛け目を掛けて安全性を担保し、担保不動産としての適格性を検討する必要があります。掛け目は、金融機関によって異なります。しかしながら、市場価格はしっかりと把握する必要があります。
金融庁は賃貸ビル等の収益不動産については原則収益還元法に基づく価格にすべきであるとか、ゴルフ場、野球場等合理的・客観的に担保評価額を求めることが難しい特殊な物件は市場性を考慮すべきであると述べています。
金融検査マニュアルの廃止
金融機関が担保評価を行う場合には「金融検査マニュアル」に基づいていましたが、チェックリスト形式の検査マニュアルは平成30年度終了後（平成31年4月1日以降）を目途に廃止すると発表されました。
金融庁によれば、法定鑑定については、検査マニュアルにおいて「『鑑定評価額』とは、不動産鑑定評価基準(国土交通事務次官通知)に基づき評価を行ったものをいい、簡易な方法で評価を行ったものは含まない」とされた事に留意することと述べています。
しかし、適切な担保価値の評価や担保不動産の鑑定評価の重要性については、重要であることに変わりはありません。
【参考】：金融庁 「担保評価の厳正な検証について」はこちらをクリック＞＞＞
担保評価と鑑定評価
不動産を担保に融資するにあたり、その不動産の担保価値を見極めるために信頼できる不動産鑑定士の鑑定評価書を採用すれば、金融機関等にとってはその不動産の担保価値を見極めることが出来るとともに担保適格性をもつことになります。
不動産を担保にお金を借りる側である法人・個人としては、しっかりした信頼できる不動産鑑定士による不動産鑑定評価書を金融機関に提出することによって融資額の予想が可能となります。
弊社において共同住宅等の鑑定評価は、価格等調査ガイドライン・国土交通省の定めた不動産鑑定評価基準及び担保不動産の鑑定評価に関する実務指針（日本不動産鑑定士協会連合会作成）等に基づき鑑定評価書を作成し、刻々と変化する市況を反映した不動産の資産価値を的確に把握しておりますので、色々な場面で鑑定評価書を活用して頂けます。
なお、価格等調査ガイドライン及び不動産鑑定評価基準に則ることができない時は、価格等調査ガイドラインに従って価格調査を行います。
たとえば金融機関等からご依頼があった場合において債務者との関係がうまくいっていない場合に賃貸契約内容の詳細情報を入手できないとか、現地調査が建物の外観のみで内部への立入りが難しい場合、それに見合う合理的な資料により不動産鑑定評価基準に則った鑑定評価として対応できるか否か、価格等調査ガイドラインの要件を満たすことにより則らない価格調査として対応すべきかを適正に判断し対応しております。
担保評価額（たんぽひょうかがく）とは、客観的、合理的な評価方法で算出した評価額（時価）をいう。担保評価額は市場価値概念と軌を一にしている。 また、算出した担保評価額（時価）を踏まえ、当該担保物件の処分により回収が確実と見込まれる額を「処分可能見込額」という。この場合、債権保全という性格を十分考慮する必要がある。 なお、担保評価額の精度が十分に高い場合には、担保評価額と処分可能見込額が等しくなる。
【引用】フリー百科事典『ウィキペディア（Wikipedia）』より
金融機関の担保不動産と不動産担保適格性について
金融機関における担保不動産は、一般的に被担保債権の弁済が長期に及ぶため、その他の債権担保に比べて管理や処分が困難となります。また、物件の存する地域の地域要因の変化によって不動産の価値が上下に変化することがあります。さらに同一の不動産に複数の担保権や用益権をつけることが可能です。
したがって担保不動産に担保適格性があるか否かの判断基準は、安全性、市場性（流通性）、確実性の3つです。
【安全性】
担保期間は長期に及ぶことが多いので、目的不動産は、所有権に関しあるいは維持・管理面からみて長期的な安全性を有するものでなければならない。
【市場性】
担保期間中はいつでも換価処分が容易にできる可能性をもったものでなければならない。
【確実性】
担保不動産は将来長期にわたって価格や収益が確実性をもったものでなければならない。
（担保不動産の鑑定評価（平成18年1月改訂版）社団法人 日本不動産鑑定協会より参照）
以上の3つの判断基準をもっているか否かが担保となる不動産の適格性の優劣が決まります。
不動産の担保評価の鑑定をする場合
②担保不動産の任意売却時の物件の評価
③担保不動産の再評価
このような不動産の適正な価値把握には手慣れた不動産鑑定士である弊社をご指名下さい。
不動産を担保に融資を受けるには
不動産を担保に金融機関等の融資を受けようとする場合、不動産の価値を知っておくことは必須です。不動産の鑑定評価書があれば、どの程度の金額の融資が可能かが分かります。
共同住宅やテナントビル等の収益不動産の時価は、収益還元法を適用して収益価格を求めるのは不動産鑑定士としては一般的です。
それは収益物件(例えば貸家及びその敷地)の不動産鑑定をする場合、収益価格を重視する事を不動産鑑定評価基準等で定められているからです。その結果的に収益不動産の現況に即した精度の高い時価が求められます。
金融機関の不動産融資の評価は、路線価や公示価格等を活用し不動産の概算価格を出しているため不動産の価格の精度が劣りますし、価格も低く求められる傾向があります。
担保物件としての価値、建物を含めた収益性に着目して価値を査定すると共に担保物件に担保価値が十分にあるか否かの判断ができるのは不動産鑑定士による不動産鑑定です。 不動産の適正な価値については利害関係を持たない不動産鑑定をご活用下さい。
つまり不動産を担保に金融機関から融資を受ける場合は、
不動産鑑定を活用する方が多くの融資を受けることが可能になります。
是非、不動産の融資の疎明(そめい)資料として不動産鑑定をご活用ください。メリットがあります！！
金融機関様の場合
不動産の鑑定評価書があれば融資可能な金額が分かり、その不動産の担保価値を見極めることが可能となり万全を期して融資が可能になるからです。
金融機関にとって担保不動産は、債権保全の最後の拠り所ですので、担保不動産の評価は重要です。
したがって金融機関が貸付債権を保全するための担保評価は、貸付債権を保全するに足りる適正な価格を把握することが大切です。特に不動産の場合、個別性が強く法的規制等を不動産の価格に反映させて、不動産の適正な価値の把握することが必要です。
そのためには不動産の専門家である不動産鑑定士の不動鑑定をおすすめします。
不動産鑑定書は担保に取る不動産の適格性を判定するにおいて役に立ちますし、信頼性を確保し、万全を期して融資が可能です。
弊社では数多くの経験、実績を生かし、エリア特性や担保物件の特性、個別性、市況等を的確に把握することで担保評価の精度を高めておりますので、刻々と変化する市況を反映した的確な担保評価を行っております。
したがって、様々な場面に鑑定評価書を疎明(そめい)資料としてご活用頂けます。
最近の評価依頼実績
| 大阪市城東区 | 380㎡ | 共同住宅 |
| 枚方市 | 340㎡ | 共同住宅 |
| 大東市 | 1,400㎡ | 事業所 |
| 神戸市灘区 | 900㎡ | 共同住宅 |
| 豊中市 | 450㎡ | 戸建分譲用地 |
鑑定評価書は下記のような場合に役立ちます。
- 担保価値の評価（金融機関から融資を受ける場合等）
- 不動産の売買・交換等（適正時価把握の参考等）
- 遺産分割（相続における不動産の時価評価等）
- 離婚等の財産分与等
- 税務対策（役員・関連会社・親族間売買等）
- 法人所有不動産の売却価格の役員会での検討資料等
- 法人が購入したい物件の役員会での検討資料として等
- 隣接地購入に当たりその価格の検討資料として
- 訴訟の資料として（疎明資料等）
- 会社設立の現物出資として
- 民事再生・会社更生のため
- 立退き交渉のための資料として
- 証券化不動産の取得・時価算定のため
- 減損会計のため
- 賃貸等不動産の時価算定のため
ご依頼目的に応じ、お急ぎの場合、土・日対応等も、柔軟に行っておりますのでお問い合わせはフリーダイヤル、メール、FAX(06-6315-5125)等をご活用下さい。
期間間近の大量案件でも短期間で対応処理可能です。お気軽にお問い合わせください。
【運営者】株式会社アプレイザル総研
不動産鑑定士・宅地建物取引士 小林穂積
不動産の鑑定・相続コンサルならお任せ下さい。皆様のお力になります
電話：0120-987-134 北浜駅より徒歩5分
著書：土地評価の実務 / 広大地評価の重要裁決事例集 / 広大地評価判定の実務
