不動産鑑定士は「不動産の鑑定評価に関する法律」に基づき制定された国家資格であり、不動産の経済的な価値を判定し、その価値を価格として表示するのが不動産鑑定士の主な仕事です。
又、不動産鑑定の評価業務は高度に専門的な知識を要求される不動産の専門家であるため、不動産の鑑定評価業務に関して独占的地位を与えられ保護されています。従って不動産鑑定士以外の者はその業務をしてはならないとされています。
参照：不動産鑑定士とは 【公益社団法人 日本不動産鑑定士協会連合会】
不動産の鑑定評価とは
不動産の鑑定評価に関する法律に基づき、不動産鑑定士が対象不動産の経済価値を判定し貨幣額で表示することを言います。また、これを書面にしたのが不動産鑑定書です。
不動産鑑定評価業務は、高度に専門的な知識を必要とするため、「不動産の鑑定評価に関する法律第2条、第36条」により、不動産鑑定士、不動産鑑定士補以外の者がしてはならないと記されています。
不動産の価格は、経済の動向、立地の変化等と共に複雑・多様化し不動産の専門家でなければ不動産の価格を立証することは難しい作業です。しかしながら、国家資格として不動産の評価を公に認められた不動産鑑定士が算出した価格は適正価格として様々な場面に疎明(ソメイ)資料として活用して頂けます。
不動産会社の無料査定と不動産鑑定との違い
(１)不動産業者による価格査定とは
不動産を売却するときに売れそうな値段を知るために不動産業者の価格査定を使います。通常無料です。不動産の査定価格は「仲介をすればこの程度の金額で売却できる」という売却予定価格を示すものです。
不動産を売るときにはゴルフ場などの特殊物件や超高額物件でないかぎり不動産会社の無料査定を受ければ十分です。
不動産を適正に査定しようと思ったら登記簿等の取得、役所調査、現地の確認などコストがかかります。宅建業者にとって、『無料サービス』とうたってはいますが、物件売却のための仲介契約が欲しいなどの意味があることを知っておくべきでしょう。
(2)不動産鑑定について
不動産鑑定は有料のため気軽に利用できるものではありません。
しかし、必ずしも不動産の売却のみならず、何らかの理由で不動産の適正な価格を知りたい、またはその価格の根拠を第三者に説明するために利用するのが不動産鑑定です。
不動産鑑定は対外的に証拠能力を発揮すると共に、不動産鑑定士に重い責任が伴います。
特に同族会社間の不動産売買をはじめ、関連会社間、法人と代表者間又は親子間の不動産売買、相続申告の際における不動産の時価評価などの鑑定評価など、税務当局に対する疎明(そめい)資料等として不動産鑑定を活用すると効果があります。
不動産鑑定評価書（一般鑑定または本鑑定）と簡易鑑定の違いについて
（１）不動産鑑定評価基準等
国土交通省では不動産鑑定士が不動産の鑑定評価を行うに当たっての基準等を定めています。
国土交通省の「ガイドライン」に即して不動産鑑定士が発行する文書は下記の３種類です。
- 不動産鑑定評価書
- 価格等調査報告書
- 意見書
（２）不動産鑑定書とは
不動産鑑定評価書とは、不動産の鑑定評価に関する法律第39条に基づいて、不動産鑑定業者が依頼者に対して交付する文書であり、不動産鑑定士が作成します。
又、不動産鑑定評価書は、不動産鑑定評価基準に則ったものを不動産鑑定書（一般鑑定または本鑑定という）といいます。不動産の鑑定評価に関する法律第3条第1項に基づく不動産鑑定書です。
不動産の鑑定評価とは、合理的な市場があったならばそこで形成されるであろう正常な市場価値を表示する価格を不動産鑑定士が把握する作業です。
（3）価格等調査報告書
不動産鑑定評価基準に則らないで、あるいは評価手法を選択適用して行う価格又は賃料の調査書面を価格等調査報告書と言います。
したがって不動産鑑定評価書に比べて簡易で、報告書には鑑定又は評価という用語が使えないので、使い方には注意が必要です。
簡易鑑定については、平成22年1月の国土交通省の価格等調査ガイドラインにより、鑑定評価基準に則らない価格等調査の不動産に関する報告書をいいます。従って「評価」又は「鑑定」という言葉は不動産鑑定書以外には使えなくなりました。
又、簡易鑑定という言葉はなくなり、現在では「価格調査書」「意見書」「調査報告書」等と呼ばれて使用されています。
（4）不動産の意見書
国土交通省が平成21年8月に発表したガイドライン即ち「不動産鑑定士が不動産に関する価格等調査を行う場合の業務の目的と範囲等の確定及び成果報告書の記載事項に関するガイドライン」に基づく意見書です。
- 意見書…価格の表示がある場合
- 意見書…価格の表示のない場合
この意見書は「不動産の鑑定評価に関する法律」第3条第2項の規定に基づいて発行されます。
不動産鑑定書の効果
不動産の鑑定評価はこのような時に役に立ちます。
| 売買 | ・同族法人間、同族会社とその役員間で売買する時 ・親子間で不動産を譲渡する時 ・土地・建物を一括購入し、その価格を区分とする時 |
| 相続 | ・相続の申告で時価が相続税評価額を下回っている時の時価を証明する時 ・遺産分割をする時 ・相続人の遺留分を知りたい時 ・地積規模の大きな宅地のうち1,000㎡超の土地を相続した時 ・旧広大地で相続税還付を行う時 |
| 資産評価 | ・現在の資産価値を知りたい時 ・M＆Aのために不動産の資産価値を知りたい時 |
| 借地権 | ・第三者への譲渡、地主・借地人間での取引で適正価格を知りたい時 |
| 賃料の評価 | ・家賃・地代の改定に当たり適正賃料を知りたい時 |
| 現物出資 | ・会社の設立にあたり、資本増加の出資額の証明をしたい時 |
| 土地建物の交換 | ・税法上の要件を満たすための時価を求める時 |
| 債権者への説明 | ・会社更生法、民事再生法などの企業再生手続きのための鑑定が必要な時 |
個人資産の税務処理目的（相続・売買・分割等）にも鑑定評価は、節税対策につながりますので、ご活用下さい。
②不動産の等価交換（無税）のための鑑定評価
③売掛債権確保のための資産評価
④不良債権処理のための評価
⑤同族間・同族法人間、同族法人・個人間の売買のための評価
⑥相続財産分割のための評価
⑦会社合併時（被合併赤字会社）の資産（時価）評価
⑧借地権（定期借地権）設定のための権利金・保証金・地代の評価
不動産鑑定士の役割、効用
不動産の諸々の問題解決にあたり、その不動産が争うに値する価値があるか否かです。そのためには、まず不動産の価値を知ることが先決です。
その点、不動産鑑定士は、「不動産の経済価値を判定し、その結果を価額に表示すること」を専門にするスペシャリストなので、不動産の客観的な価値を一早く知る立場にあるので、不動産の有効活用や相続時の財産の配分についての具体的な分け方や、相続財産の評価減額の仕方について提案も可能です。
不動産鑑定士とは「不動産の鑑定評価に関する法律に基づき制定された国家資格であり、不動産の経済価値に関する高度な専門家」です。また、不動産鑑定評価とは、「不動産の経済価値を判定し、その結果を価額に表示すること」をいいます。
（ウィキペディア・フリー百科事典による定義）
大阪市内の不動産鑑定評価
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不動産鑑定士・宅地建物取引士 小林穂積
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著書：土地評価の実務 / 広大地評価の重要裁決事例集 / 広大地評価判定の実務
