小林穂積のX投稿
◆不動産業者が試算した価格は、通達評価額より説得力があるのか！
納税者は、相続税評価額は不動産業者が試算した価格を上回るので、違法があると主張。
審判所は、不動産業者の試算価格は本件土地の客観的交換価値とは認められないので、本件通達評価額が時価であるという推認は覆えることなく、通達評価額は時価を上回る異法はないとした。R1.5.29— 大阪の不動産鑑定士事務所｜株式会社アプレイザル総研 (@appraisalsouken) July 31, 2024
◆使用貸借でも法人は借地権があるとした事例！
被相続人と法人Aとの土地の賃貸について請求人は、土地の賃貸関係は使用貸借だから借地権は存在しないと主張。
審判所は、税法上は法人は営利追及を目的とするので、使用貸借であっても、法人Aには借地権相当額の認定課税と認めるとし、借地権相当額があるとした。H9.2.17— 大阪の不動産鑑定士事務所｜株式会社アプレイザル総研 (@appraisalsouken) August 4, 2024
◆代金の支払いと損害賠償について
借地権付建物に住む高齢者は借地契約更新手続き時に資金が無く、地主の勧めで建物を地主に売却する事にしたが、具体的な取り決めはなし。
地主は建物の明渡しをしないので、損害賠償の請求を行い争いに…。
東京高裁は代金を支払うまで住む事が出来るとし、損害賠償は認めなかった。昭和58.6.30— 大阪の不動産鑑定士事務所｜株式会社アプレイザル総研 (@appraisalsouken) September 5, 2024
◆地代の減額請求における地代の支払額と賃貸契約の解除
借地人の方が、地代の減額請求された場合、新しく地代が決まる迄は従前の地代を支払うようにしましょう。
借地人が、一方的に自分が思う地代を支払うのは、好ましくありません。
その金額が固定資産税額以下であったりした場合、地主から賃貸契約解除を申し立てられたりします。注意しましょう。— 大阪の不動産鑑定士事務所｜株式会社アプレイザル総研 (@appraisalsouken) August 25, 2024
◆低額の地代の社殿の敷地は更地の30％が相当だ！
土地は氏子が管理する社殿の敷地で、年間地代12000円、賃貸契約書、権利金等は無い。
審判所は、他の用途への転換が難しく使用制限があるので、評価通達24ー8の重要文化財に指定の建造物の敷地の評価に準じて、土地は、自用地の価額の30%相当とした。H19.6.22— 大阪の不動産鑑定士事務所｜株式会社アプレイザル総研 (@appraisalsouken) April 7, 2024
◆法人間不動産売買で低額譲渡と認定された事例
法人が法人へ4万㎡の土地を14億円で売却したが安すぎると税務署から指摘を受け争いに。
税務署は38億円余が時価と主張、審判所は土地の時価を算定するに当たり近隣の土地の取引事例より38億円余と評価、売買価額との差額24億円余を寄附金とする課税をしました。安すぎるのは要注意ですね。H3.5.29裁決— 大阪の不動産鑑定士事務所｜株式会社アプレイザル総研 (@appraisalsouken) December 15, 2022
◆法人・役員間の土地売買、著しく低い価額だとした事例
法人が役員に対して土地(1337㎡)を3700万円余で売却。税務署はこの価格は著しく低額の譲渡とみなし争いに
裁判所は鑑定評価書を採用し土地の時価は8911万円と判断。そして時価と譲渡額との差額5211万円余を法人の譲渡益と認定した。このような争いになる前に鑑定を取りましょう。名古屋地裁H4.4.6判決— 大阪の不動産鑑定士事務所｜株式会社アプレイザル総研 (@appraisalsouken) December 23, 2022
◆親子間の不動産売買、著しく低い価額だとした事例
親子間で不動産を6億円余で売買したら時価に比べて著しく低い価額による売買だと税務署から指摘され争いになりました。
東京地裁は相続税評価額12億円余を時価とみなし取得価額と時価との差額6億円余を贈与と認定した。
親子間での不動産の売買価額は時価を事前に把握しておくべきです。H10.5.28判決— 大阪の不動産鑑定士事務所｜株式会社アプレイザル総研 (@appraisalsouken) January 13, 2023
◆法人が役員から著しく低い価額で譲り受けた事例
法人は役員等共有の土地を990万円余で譲受けた。税務署は土地の時価を1800万円余と認定し、取得価格と時価との差額810万円余を受贈益として課税。その後争いに！
宇都宮地裁は税務署側鑑定(1817万円)が納税者側鑑定(1200万円)より合理性があると判断し、税務署の課税処分を適法と認めた。 H4.2.12判決— 大阪の不動産鑑定士事務所｜株式会社アプレイザル総研 (@appraisalsouken) January 19, 2023
◆医療法人が前理事長から著しく安く譲り受けた事例
医療法人は、前理事長から土地を3千万円余で譲受けた。税務署は取得価格は低額譲渡に該当するので、取得価格と時価(6338万円余)との差額7098万円余は受贈益となるので課税処分を行ったら争いになった。
そして審判所は取引事例に基づき時価は7千万円余と認定。課税処分は適法と判断した。 H1.5.26裁決— 大阪の不動産鑑定士事務所｜株式会社アプレイザル総研 (@appraisalsouken) February 8, 2023
◆地代の値上げ・値下げは調停全治主義を採用中!!
地主と借地人間での地代の値上又は値下の話合いがつかない時は、いきなり裁判をする事は出来ず、調停に持ち込むようになりました
調停は２名の調停委員(1人は不動産鑑定士です)が、双方の意見を聞き、又積極的に見解を述べます。これで合意すれば迅速かつ、費用も殆どかかりません。是非とも活用を！— 大阪の不動産鑑定士事務所｜株式会社アプレイザル総研 (@appraisalsouken) May 2, 2023
◆私道の評価
相続人は、公道と公道を結ぶ私道なので、評価は零であると主張
審判所は私道は不特定多数の者の通行の用に供されている時は評価しないが、特定の者の通行の用に供されると認められるので、私道の用に供されていない場合の価額に60/100を乗じた価額で評価とするとした。なお現在は30/100 H13.8.13裁決— 大阪の不動産鑑定士事務所｜株式会社アプレイザル総研 (@appraisalsouken) March 13, 2023
◆賃料の増額は差額配分法とスライド法の7対3の比率で!!
賃料鑑定において差額配分法、利回り法、スライド法による試算賃料を算出し、現行賃料を下回った利回り法は参考程度に止めて、差額配分法とスライド法を7対3のウエィトで鑑定評価額を決定した鑑定書は、バランスのとれたものだとして、賃料の増額を認めた。東京地裁H19.6.28
— 大阪の不動産鑑定士事務所｜株式会社アプレイザル総研 (@appraisalsouken) August 6, 2023
◆土地の売買、覚書で契約成立
土地を売渡すという覚書を交換し、買主は銀行融資を申し込んだがうまく行かず、その後地価は下落を続け、買主は土地の値引き等を申し出たが、一方的に契約を解除した買主に対し、売主は損害賠償を請求し、争いに…
東京地裁は覚書によって契約は成立しているので、売主に代金支払いを命じた。H6.2.23— 大阪の不動産鑑定士事務所｜株式会社アプレイザル総研 (@appraisalsouken) July 24, 2024
◆建物建たず、契約解除で報酬なし
Xの媒介でＹ2は、Ｙ1の土地を購入したが、建物は建たず、建てるためには膨大な費用が必要だと分かった。
Xは、Ｙ2に建物は建つと説明していた。
Ｙ1Ｙ2は、売買契約を解除し、新たな売買契約を結んだ。
東京地裁は、媒介行為不十分な為、契約解除されたので報酬請求権はないとした。S57.2.22— 大阪の不動産鑑定士事務所｜株式会社アプレイザル総研 (@appraisalsouken) March 18, 2024
◆建物内での殺傷事件と心理的瑕疵(かし)
Xは、建売目的で土地を1500万円余で、購入したが、建物内で８年前に殺人事件が判明。
Xは、750万円余の損害賠償を請求した。
大阪高裁は、新聞で報道されたが、期間の経過と建物が取り壊されており、心理的欠陥も風化しているので、Xの損害額は75万円と認めるのが相当とした。H18.12.19— 大阪の不動産鑑定士事務所｜株式会社アプレイザル総研 (@appraisalsouken) January 20, 2024
◆賃料減額訴訟による和解の後の賃料減額請求
賃料減額訴訟により和解したが、その5ヶ月後に再び賃料減額請求をすることは、訴訟上の和解により紛争を終了させた趣旨を没却するものであり、それ自体信義則に反し、権利濫用にあたる。よって、本物件の適正賃料について判断するまでもなく、請求は棄却すべきとした。東京地裁H13.2.26
— 大阪の不動産鑑定士事務所｜株式会社アプレイザル総研 (@appraisalsouken) October 6, 2024
◆使用貸借の土地の土地明け渡し請求
Yは、昭和49年上司甲から土地を使用貸借し、建物を建て居住。
H2年転勤で建物を去り、妹がH27年、死亡後は空家。
甲がH30年1月に死亡。相続人XがYに対し、同年5月をもって相当の期間が経過したとして建物収去、土地明渡請求訴訟を提起した。
東京地裁はXの訴訟を認めた。R1.12.16— 大阪の不動産鑑定士事務所｜株式会社アプレイザル総研 (@appraisalsouken) October 20, 2024
◆遺留分とは
慰留分とは、一定の相続人に留保される遺産の一定割合のことをいいます。相続財産に対する最低限の相続割合を法律で保障しています。遺言で慰留分を侵害できません。
配偶者 法定相続分1/2 慰留分1/4
子 法定相続分1/2 慰留分1/4
配偶者のみ 法定相続分全部 慰留分1/2慰留分に注意しましょう。
— 大阪の不動産鑑定士事務所｜株式会社アプレイザル総研 (@appraisalsouken) January 23, 2025
◆宅地業者による重要事項説明と損害賠償請求について
Ｘは、宅建業者Yの媒介で山林を取得したが、古墳がある事が判明し、宅地造成が困難となり、Ｘは損害賠償請求を行った。大阪地裁は、媒介業者は委託者に対し一般的な注意義務はあるが、目的物件の隠れた瑕疵の調査や鑑定まで要求されないとして損害賠償請求を棄却した。昭和43.6.3
— 大阪の不動産鑑定士事務所｜株式会社アプレイザル総研 (@appraisalsouken) November 3, 2024
【運営者】株式会社アプレイザル総研
不動産鑑定士・宅地建物取引士 小林穂積
不動産の鑑定・相続コンサルならお任せ下さい。皆様のお力になります
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著書：土地評価の実務 part3 ／ 土地評価の実務 part2
