X(旧ツイッター)3

小林穂積のX投稿

◆大阪に地面師のグループ、現わる

不動産価格の高騰に沸く大阪で、地面師と見られるグループが逮捕された。
大阪ミナミの一等地にあるビル3棟と各土地を所有する会社の代表になりすまし、偽造した運転免許証や印鑑を使って法人登記簿を変更。所有者の知らぬ間に不動産を乗っ取った上売買を持ちかけて逮捕された。

— 大阪の不動産鑑定士事務所｜株式会社アプレイザル総研 (@appraisalsouken) November 9, 2025

◆不動産鑑定評価基準における正常価格とは

不動産鑑定評価基準における正常価格とは、市場性を有する不動産について合理的な自由市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格とされている。
この適正な価格とは、売買可能価格ではなく、客観的交換価値であることに留意する必要がある。

— 大阪の不動産鑑定士事務所｜株式会社アプレイザル総研 (@appraisalsouken) October 23, 2025

◆賃料延滞を理由に、賃貸契約解除の要件とは

土地の賃貸人が賃料延滞を理由として土地賃貸借契約を解除するには、賃借人に対して催告すれば足り、地上建物の借家人に対して延滞賃料の支払の機会を与えなければならないものではないと、最高裁は判断した。昭和51.12.14

— 大阪の不動産鑑定士事務所｜株式会社アプレイザル総研 (@appraisalsouken) May 11, 2025

◆相続税法7の時価とは

夫から妻と子が土地を路線価と同額の時価の78%で購入したら、税務署から著しく低い価額と言われ争いになった。
東京地裁は、相続税法7条にいう時価とは、公示価格水準を言うのであって、上記の価額は低い価格に当たるが、著しく低い価額とは言えないので、贈与税の課税を取り消した。H19.8.23判決

— 大阪の不動産鑑定士事務所｜株式会社アプレイザル総研 (@appraisalsouken) November 27, 2025

◆死亡直前の銀行借入による不動産取得は、特別の事情にあたるか

甲及びXは、甲が死亡直前に59億円余の不動産を銀行の借入で取得
Xは路線価等による評価12億7千万円余で申告
税務署は、特別の事情があるとして、不動産は取得価額採用を主張
東京地裁は、特別の事情がある場合に該当し、市場における交換価格で評価すべきとした
東京高裁は控訴棄却した H5.2.16

— 大阪の不動産鑑定士事務所｜株式会社アプレイザル総研 (@appraisalsouken) February 27, 2024

◆東京国税局資産税・審査研修資料・鑑定チェッタシート

東京国税局資産税審査研修資料 鑑定評価書チェックシート
対象地の個別的要因の格差修正率は適切か □いいえ □はい
格差修正率が150%程度を超えるもの又は65%程度を下回るものは、修正率の合理的な算定根拠を示さずに査定している場合は、評価通達の画地調整率及び土地価格比準表により検証する。

— 大阪の不動産鑑定士事務所｜株式会社アプレイザル総研 (@appraisalsouken) March 19, 2023

◆遺産分割による換価処分

遺言書で換価の分割方法、遺言執行者が指定され、相続開始後、不動産業者に土地を売却し、換価処分。
相続人は、売買価格で申告したが、課税庁は土地は公示価格と著しく低く乖離するので、路線価を採用した
審判所は、土地の価格は特定の者同士の取引で客観性がないので、路線価が相当とした H24.8.16

— 大阪の不動産鑑定士事務所｜株式会社アプレイザル総研 (@appraisalsouken) June 2, 2024

◆鑑定における賃貸事例比較法・不採用の可否!!

鑑定では賃貸事例比較法を不採用だが、本件建物はJR山手線渋谷駅徒歩12分の住商混在地域である。そして築後37年のRC６階建の1階店舗の継続賃料において、賃貸事例を入手することは困難と考えられる。
よってこの方式が不採用だからといって、鑑定の結果を不合理とは言えないと判じた。東京地裁H23.1.27

— 大阪の不動産鑑定士事務所｜株式会社アプレイザル総研 (@appraisalsouken) August 24, 2023

◆建物を建築せず、用法違反と言えるか!!

建物所有目的の土地賃貸借で、賃借人が契約以来19年も建物を建築せず、駐車場として使用していた。
これは用法違反だが、土地を整地した以外、何ら変更を加えていない。
又、賃貸人は何ら意義を述べていない。
よって、用法違反を理由に契約解除の効力はないと東京地裁は判じた。H4.7.16判決

— 大阪の不動産鑑定士事務所｜株式会社アプレイザル総研 (@appraisalsouken) September 11, 2023

◆地代自動改定特約の効力について

地主と借地人との間で「新たな賃料は地主が負担する公租公課の3倍相当額と定める」と地代自動改定特約を合意。
そしてH9.5からH21.6まで11年間地代が見直され改定されなかった。
東京地裁は「H21年頃には地代自動改定特約の効力を既に失ったと解するのが相当である」とした。東京地裁 H22.8.31判決

— 大阪の不動産鑑定士事務所｜株式会社アプレイザル総研 (@appraisalsouken) April 10, 2023

◆低額譲渡

親族間の不動産売買で価格を時価の半分程度なら低額譲渡にならないから大丈夫だと思って取引すると時価よりも著しく低い価格だとして課税対象になった国税不服審判所の事例(H13.4.27裁決)がある。
特別な理由がない限り路線価を下回らないように注意すべきですね。
必要に応じて不動産鑑定書の活用を

— 大阪の不動産鑑定士事務所｜株式会社アプレイザル総研 (@appraisalsouken) October 17, 2022

◆お客様の要求は、宝の山

「こういうものはできませんか」と言われて出来ないと言えず「何とかしましょう」と受けた案件多々。その1つがゴルフ場です。何とか期限内に鑑定書を納品しました。
それ以降ゴルフ場案件を8件受注。
何とかしましょうが、新しい市場の開発や客様の開拓にも繋がりました。
お客様の要求は宝の山ですね

— 大阪の不動産鑑定士事務所｜株式会社アプレイザル総研 (@appraisalsouken) October 19, 2022

◆総則6項の適用と路線価評価の争い

タワーマンション2物件（区分）を13億8千万円余で購入し相続が発生したので、相続人は評価通達に基づき3億3千万円で申告。
国税は2物件で鑑定12億7千万円余が時価だと主張。
最高裁は租税負担の公平に反するので総則6項を適用を認め国税の12億7千万円余を支持した　相続税は2.4億円　R4.4.19判決

— 大阪の不動産鑑定士事務所｜株式会社アプレイザル総研 (@appraisalsouken) November 23, 2025

◆評価単位の争い

請求人は、『土地は、幼稚園児のための菜園部分と駐車場であるので、1画地として評価すべき』と主張。
審判所は、菜園部分と駐車場部分は別々の目的に供されている雑種地なので、別々の評価単位として評価すべきと判断した。H26.7.8裁決

— 大阪の不動産鑑定士事務所｜株式会社アプレイザル総研 (@appraisalsouken) November 20, 2025

◆低額譲渡と時価評価

法人が法人へ4万㎡の土地を14億円で売却したが安すぎると税務署から指摘を受け争いに。
税務署は38億円余が時価と主張、審判所は土地の時価を算定するに当たり近隣の土地の取引事例より38億円余と評価、売買価額との差額24億円余を寄附金とする課税をしました。安すぎるのは要注意ですね。H3.5.29裁決

— 大阪の不動産鑑定士事務所｜株式会社アプレイザル総研 (@appraisalsouken) December 15, 2022

◆相続税法7条にいう時価に対し、著しく低い価額か否か

親族から土地の持分を購入したら、税務署から著しく低い価額の対価にあたるとして贈与税の課税処分を受けたので争いに…。
東京地裁は、相続税評価額に0.8を乗じた価額での売買は、著しく低い価額の対価による譲渡とはいえないので、本件は相続税法7条を適用出来ないと判じた。H19.8.23裁決

— 大阪の不動産鑑定士事務所｜株式会社アプレイザル総研 (@appraisalsouken) December 29, 2025

◆埋蔵文化財包蔵地の発掘費用の請求は、正当か否か

ビル建設を目的に土地を掘削していたら、市から対象地は埋蔵文化財包蔵地だと指摘され、発掘届け出をして発掘調査を行った。
開発者は、財産的負担のある行政指導は違法だとして市に損害賠償を行った。東京高裁は、違法ではなく損害賠償の請求を認めなかった。昭和60.10.9
現在は公費負担が一般的

— 大阪の不動産鑑定士事務所｜株式会社アプレイザル総研 (@appraisalsouken) May 18, 2025

◆土地の無償返還届出書の提出された土地の評価

相当地代通達(S60.6.5)では、土地の無償返還に関する届出書が提出されている場合の借地権の価額は、零として取り扱う事としている。
他方、無償返還届出書が提出されている当該土地に係る貸宅地の価額は、自用地としての価額の100分の80に相当する金額によって評価するとしている。

— 大阪の不動産鑑定士事務所｜株式会社アプレイザル総研 (@appraisalsouken) February 21, 2024

◆敷地内の建築廃材等の修復工事費の負担

個人が不動産業者に土地を売却したが、建物の基礎や建築廃材はないと説明した。買主から転売で取得したAが敷地を調査したら、コンクリート塊・建築廃材等があることが判明したので、買主は修復工事費を売主に請求し争いに。東京地裁は修復工事費の請求を認めた。Ｈ23.1.20判決

— 大阪の不動産鑑定士事務所｜株式会社アプレイザル総研 (@appraisalsouken) August 10, 2025

◆評価通達総則6項の適用と路線価評価の対立

甲及びXは、甲が死亡直前に59億円余の不動産を銀行の借入で取得
Xは路線価等による評価12億7千万円余で申告
税務署は、特別の事情があるとして、不動産は取得価額採用を主張
東京地裁は、特別の事情がある場合に該当し、市場における交換価格で評価すべきとした
東京高裁は控訴棄却した H5.2.16

— 大阪の不動産鑑定士事務所｜株式会社アプレイザル総研 (@appraisalsouken) February 27, 2024

◆賃料減額しないという特約があれば、賃料減額請求は出来ないか

最高裁は『建物の所有を目的とする土地の賃貸借契約において、賃料の減額をする事はないと言う特約がある場合でも、借地借家法(11条1項)に基づく賃料減額請求を妨げるものではない』と述べた。
地代は下げないと言う約束をしても事情が変われば地代の減額請求を主張できると言う話です。H16.6.29判決

— 大阪の不動産鑑定士事務所｜株式会社アプレイザル総研 (@appraisalsouken) February 10, 2023

◆土地の使用貸借の区分（使用貸借通達１）

土地が賃貸借か使用貸借の区分は、明確な基準がなく、公租公課以下の金銭の授受の場合は、使用貸借に該当するし、地代の授受がなくても、権利金その他地代に代わる経済的利益の授受があるものは、使用貸借に該当しないと例示されているに過ぎない。（使用貸借通達1）

— 大阪の不動産鑑定士事務所｜株式会社アプレイザル総研 (@appraisalsouken) November 22, 2023

◆当事者の一方が法人で、一方が個人の場合の相続財産の評価

本件土地は、借地権の取引慣行がないので借地権の評価は要しない。よって、使用貸借だと主張。
審判所は、当事者の一方が法人で一方が個人なので、税務上法人税の取り扱いになる。
よって使用貸借であっても、相続財産として借地権の評価を要することになるとした。H16.9.10裁決

— 大阪の不動産鑑定士事務所｜株式会社アプレイザル総研 (@appraisalsouken) June 15, 2025

◆地代増額の特例があっても、地代減額の請求は可能か

最高裁Ｈ15.6.12
土地の賃貸借で、期間を35年と定め、賃料は３年毎に見直し、1回目は15%、２回目以降は各10%増額する旨の特約は、土地が下落に転じた後に増額特約によって地代を定めることは、借地借家法の趣旨に照らして不相当になれば、地代減額請求権の行使を妨げない。

— 大阪の不動産鑑定士事務所｜株式会社アプレイザル総研 (@appraisalsouken) November 20, 2023

◆特別の事情があるので、不動産鑑定による時価評価が相当とした事例

多額の借入金により不動産を取得するのは、相続税負担の軽減を目的と推認される。多額の借入金が、評価通達による評価額を著しく上回り、請求人が負担すべき相続税を免れる結果となった。したがって、特別の事情がある認められるので、不動産鑑定による評価が相当とした。H29.5.23裁決

— 大阪の不動産鑑定士事務所｜株式会社アプレイザル総研 (@appraisalsouken) July 30, 2023