建物所有を目的に土地を貸す場合の注意点【後編】

1.建物所有を目的に土地を貸す場合の注意点

借地権の種類

土地を借りた方が、その土地上に建物所有を目的に建物を建てると、借地借家法の適用を受けます。借地借家法に定める土地の賃貸借(借地権)には下記の4種類があります。

土地を貸す理由によって借地契約の内容は異なる

自ら所有する土地を貸すことにしたが、土地を取られたくない場合は、定期借地契約が相当と判断します。普通借地契約にすれば、借地契約が超長期に及び土地を手放さざるを得なくなる場合もある事を考慮すべきかと考えます。

定期借地契約の中で建物譲渡特約付借地権の場合、建物を買取らなければならない可能性がありますので、借地契約内容をよく検討すべきかと思います。

また誰に土地を貸すかも重要ですね。個人に貸すのか、法人に貸すのか。

法人の場合、会社が続く限り、貸せる場合があります。個人に貸すよりも法人の方が安定性があるかもしれません。

土地を貸すにしても、一定の制限を設けて、借り手に規制、借り方を決めてから土地を貸すという方法もあります。店舗・事務所・住宅・建物の階数等を決めて、借り手を探す方法です。

そうなると貸す土地の特性をよく理解し、立地・環境・接道等を生かしていく借り手を探すことになります。

市街化区域又は、市街化調整区域内の土地・商業地・住宅地・工場用地など、又土地の面積が大きい土地、幹線道路に面している土地、8～6ｍの幅員に面する土地等色々あります。貸す土地の特性を生かし良い条件で土地を貸す方法を選ぶことが大切かと思います。

土地の賃貸借契約について

新たに土地の賃貸借契約をする場合には借地借家法で色々な契約内容を準備していますので、所有地をどうしたいのかを確認しながら土地を貸すべきかと思います。借地権の種類については上記に記載の通りです。

土地を貸す場合には、その使用目的を例えば、事務所用地として貸す場合、それ以外の店舗・居住用として使用できないとか、その使用目的は詳細に定めておく事が大事です。

規約に反した場合は、契約を解除すると明記しておけば、使用違反があれば借地人に対し契約解除を申入れる事も可能かと思います。

地代の値上げについて

地代の値上げ交渉の時期(タイミング)は、次の通りです。

なお、地代の値上げをしたい旨を伝えるにあたり。その根拠となる資料等を整えておくことは言うまでもなく、又、そのタイミングを逃さないように地代の値上げ交渉をする事が重要であると考えます。

土地の賃貸借契約書に特約を付ける

無断増改築を防ぐため、借地の建物を増改築する場合は地主の許可が必要という特約をつける事をお勧めします。

無断で増改築した場合は借地契約解除の旨や、それに合わせて承諾料が必要な旨を付けるようにしましょう。

契約解除時の取り決めを下記のように定めておくことでトラブルを未然に防ぐ事ができます。

賃貸借契約の更新の有無を明確にしておく事をお勧めします。例えば、建物を建てるなら一般定期借地権の契約とし、期限を定めておくと良いでしょう。その際、更新料について有る無しを明記しましょう。

土地の賃貸借契約書を締結する

口頭契約はダメです。トラブルの元になります。出来れば公正証書による契約書にしましょう。

契約書チェックリスト

2.一般定期借地権契約で土地を貸す時の注意点

一般定期借地権とは

建物譲渡特約付借地権または事業用定期借地権以外の定期借地権を言います。

一般定期借地権は、借地権なので購入するよりも安く一定期間、土地を利用できる権利です。その契約期間は50年以上と定め、期間満了後建物を取り壊して地主に更地として返す事になります。したがって地主は確実に土地を取り戻す事が可能となります。

注意点

(イ)	一般的借地権として契約する期間は50年以上ですので、期間に注意です。
(ロ)	本件は、借地期間満了後、更地の引き渡しとなります。
(ハ)	この契約書は、公正証書等の書面による契約となります。
(ニ)	建物買取請求権を原則認めない定めとなっております。

この契約によるメリット

この契約によるデメリット

50年以上の長期契約になりますので、地主としては長期間土地を直接利用できないというデメリットがあります。

この契約による利用状況

なお、契約の更新や延長はありませんが、新たに一般定期借地権を契約することが出来ます。

3.事業用定期借地権を介して土地を貸す時の注意点

事業用定期借地権とは

賃借人が事業用建物を所有する目的とした定期借地権を言います。契約期間は10年以上50年未満です。

注意点

契約は公正証書であること

公正証書契約の前に「覚書」を作成し、建物建築のための準備調整(造成・許認可・地権者全員の合意取り付けなど)する場合があります。事業用定期借地権の要件を満たしているかのチェックが必要です。 また、事業用定期借地権の要件を満たしていなければ、普通の土地賃貸借契約(普通借地権)になりますので注意してください。

建物内に居住用部分の存在はNG

また、敷地内に社宅や居住兼事務所の建物が存するのもダメです。

契約期間

10年未満はダメです。

記載内容

存続期間の延長がないこと、建物買取請求権の記載が無いことが記されているか確認してください。

賃料増減請求権の記載

「契約期間中、賃料増減はしない」の記載は無効です。賃貸人の賃料増額請求権、賃借人の賃料減額請求権は排除できません。注意が必要です。

4.建物譲渡特約付借地権契約で土地を貸す時の注意点

建物譲渡特約付借地権とは

30年以上の期間を定めている借地権で、借地契約満了後に土地所有者が、賃借人の建物を買い取るという特約をした借地権(借地借家法24条)を言います。

土地を貸す場合の注意点

(イ)期間満了と共に借地権は消滅しますが、建物入居者を強制的に退去させられません。借地権者と借家人との借家契約を地主が引き継ぎ、建物を使用させなければなりません。

(ロ)地主は相当の対価で建物を買い取る必要があります。

(ハ)建物の譲渡については書面による契約は不要ですが、30年後の事なので契約書を作成し、その旨を記載すると共に建物譲渡の仮登記をしておくと安心です。

(ニ)一般の定期借地権や事業用借地権の場合には書面による合意が必要ですが、建物譲渡特約付借地権の設定の場合は、書面による合意は必要ありませんが、30年の期間は長いので契約書を作成をしておく方がいいでしょう。

5.普通借地権契約で土地を貸す時の注意点

(イ)借地借家法に言う普通借地契約は、その契約期間は30年以上とすること。初回の契約更新は、その期間から２０年以上、２回目以降の更新は10年以上の更新となります。したがって、建物が存在する限り更新していける権利なので注意が必要です。

普通借地権契約にすると、地主としては契約を解除するだけの正当な理由がなければ契約を一方的に解除できません。したがって正当な理由がなければ、契約更新しなければなりませんので、その点もご注意下さい。

(ロ)事業用定期借地権は公正証書による契約でなければならないのに比べて、普通借地権は契約方法に制限はありません。又、利用目的にも特別な制限はありません。

(ハ)地主が更新を拒否するにあたり正当事由が認められた場合は、借地人は地主に対して当該建物を時価で買い取り請求することができますので注意が必要です。なお、借家関係は継続されます。

また正当事由が弱い場合には、立退料が必要となる場合がありますので、この点も注意が必要です。

(ニ)したがって、普通借地契約で土地を貸すとなった場合、地主が契約更新を拒絶する場合、正当事由・建物買取・立退料の3つが地主の負担となりますので注意が必要です。