遺留分侵害額（減殺）請求権を行使するにあたって大切な事は、不動産の評価が重要なポイントだと言うことです。
遺留分に不動産がある場合、相続不動産の評価額次第で遺留分の額が大きく変わってきます。
遺留分を請求する側は相続不動産の評価額が高ければ高い程、遺留分額が高くなりますが、逆に遺留分を請求される側は不動産の評価額が低ければ低い程、遺留分額が低くなるので、不動産の評価方法や評価額について争いになるケースがあります。
不動産の評価方法は、下記の通りです。
路線価
地価公示価格
都道府県・地価調査基準地価格
不動産業者の査定書
一般的には不動産の評価は、固定資産税評価額や路線価がよく使われていますが、固定資産税評価額は時価よりも安く地価公示価格の70％程度の価格です。又、路線価もまた時価よりも安く地価公示価格の80％程度の価格です。
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時価公示価格や都道府県地価調査基準地価は時価に近い価額と言われていますが、相続不動産そのものの価格とどう比較検討して価格を算出するか難しい一面があります。
不動産業者の査定書は仲介する時の価格であって依頼者の都合の良い価格であることが多く、争いの場に持ち込んでも役に立たないケースが多いようです。
鑑定評価書に基づく不動産鑑定評価額は費用はかかりますが、合理的な市場で形成される正常な価格を把握しているので、有力な説明資料となります。したがって調停や裁判所にも通用する資料です。
不動産鑑定を活用することによるメリット
例えば賃貸マンション（共同住宅）の評価の場合、固定資産税評価額や路線価では全室満室の場合でも半分しか入居していない状況でも不動産の価額は同じになります。収益性があるか否かが価格に反映しません。
その点、不動産鑑定を活用すれば、収益性を反映させた価額が求められるので実勢価格即ち時価を把握することができるため、当該価額をもって遺留分の評価を行えば遺留分を少しでも多く獲得することが可能です。
【運営者】株式会社アプレイザル総研
不動産鑑定士・宅地建物取引士 小林穂積
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著書：土地評価の実務 / 広大地評価の重要裁決事例集 / 広大地評価判定の実務
