1.公示価格、大阪下落率 全国上位ミナミ 訪日客依存で苦戦
2022年の関西の商業地の公示地価(1月1日時点)は前年から改善したものの、今なお新型コロナウイルスの影響を色濃く受ける結果となった。特にインバウンド(訪日外国人)需要に沸いた大阪・ミナミの商業地は昨年に続き下落が相次いだ。一方、同じ観光地でも京都市は上昇に転じるなど、インバウンドへの依存度が明暗を分けた。
大阪府の商業地は2年連続下落のマイナス0.2%。全国の下落率上位10地点のうち、8地点を大阪市内が占め、大阪市中央区のミナミが下落する傾向は昨年とほぼ同じだ。
全国で下落率が最も高かったのも2年連続で老舗フグ料理店「づぼらや」跡地で、下落率は15.5%だった。閉店から約1年半が経過したが空き店舗のままだ。
ただ、コロナ後を見据え実際の取引は高水準だとの見方もある。不動産サービス大手のジョーンズラングラサール(JLL)の山口武リサーチデーィレクターは「コロナ後の訪日客需要の回復などを折り込み、ミナミでの実際の取引は好調だ。最近はコロナ前と遜色ない値段で取引されている」と話す。
大阪府の住宅地は0.1%の上昇となり、前年の0・5%下落から改善した。府内の上昇率上位3地点は大阪市中心部に近く、タワーマンション需要が根強い天王寺・中央・西区に位置する。
一方、市外の上昇も目立つ。堺市は0.3%下落から1.2%の上昇に転じた。不動産経済研究所の笹原雪恵・大阪事務所長は「中心地に近いタワーマンションはコロナ禍でも高所得者層に人気がある。ただ、価格が高騰しているため、大阪市内へのアクセスが良く割安感のある堺市などで需要が増している」とみている。
兵庫県では、住宅地の上昇率トップ5を神戸市灘区が独占した。JR、阪神、阪急の各鉄道駅が隣接し、良好なアクセスが支持を集める。不動産鑑定士の尾崎潤氏は「居住環境の良さ、三宮エリアに比べた割安感が評価されている」と分析する。
２１年春にはJR摩耶駅前にスーパーマーケットと病院を併設した複合施設が開業。小学校も新設されるなど、人口増加をうけて環境設備が進んでいる。（日本経済新聞2022.3.23）
２.住宅営業 日曜定休に三井不動産優秀な人材、離職防ぐ！！
三井不動産は新築住宅の営業拠点で日曜定休を本格導入する。首都圏の約40カ所の営業拠点を対象に4月以降,物件の購入者層などを見て増やす。住宅業界は顧客のため土日勤務が一般的だったが、人手不足が強まるなか人材確保には柔軟な働き方を認める必要があると判断した。
デジタル化によりオンラインで物件見学や契約が進み、業務の効率化が進んだことも背景にある。新築住宅を手掛ける子会社、三井不動産レジデンシャル(東京・中央)が東京都内などに持つ約40カ所の営業拠点を対象に順次導入していく。
住宅業界は土日がかき入れ時とされ、これまで水曜や木曜など平日定休が一般的だった。モデルルームでの対面接客が定着し、一部の中小や地場の住宅会社を除き日曜定休の事例はない。
社内では営業担当者同士で結婚したものの、日曜に保育園に子供を預けられず、悩む社員が課題となっていた。男女を問わず育休を取りやすくするなど働きやすい環境づくりが求められるなか、日曜定休を設けることで優秀な人材の離職を減らし生産性向上につなげる考えだ。
同社は2021年秋から、都内や横浜市の4ヶ所の拠点で日曜定休の実験を行ってきた。導入前は顧客を逃すことが懸念されたが「別の日に来場を促し、事前に提供する情報を増やすなど対応した」(同社)ことで、物件販売は計画通りに進んだという。（日本経済新聞2022.3.12.）
３.物流施設の賃料上昇基調に変化郊外の競争で横ばいに！！
新型コロナウイルス禍の巣ごもり生活を支えるネット通販の利用拡大で首都圏では大規模な物流施設の供給が続く。物流施設の賃料も旺盛な需要を背景に最高値圏に達しているが、ここにきて上昇基調だった相場に変化の兆しが出てきた。消費者の玄関先まで届ける「ラストワンマイル」への対応が賃料相場のカギを握り始めている。
「首都圏で物流施設の過剰感が意識され始めた」。物流不動産の調査会社、一五不動産情報サービス(東京・大田)の曽田貫一社長は指摘する。同社が不動産に関わる実務家らを対象として1月下旬に実施したアンケート(回答数95)によると、半年後の物流施設の賃料水準の見通しは「横ばい」とする回答が52.6%を占め最多。「上昇」の44.2%を上回った。「横ばい」の理由は「新規開発による供給増と物流需要の増加が均衡する」との回答が31で最も多かった。
首都圏で大規模な物流施設の開発ラッシュは勢いを増す。CBREの調べでは、22年と23年の新規供給は連続して過去最高を更新する見込み。同社の高橋加寿子シニアディレクターは「空室率はまだ低いが、これから竣工する物件のテナント誘致競争は今より厳しくなる。賃料は上がりにくい環境にある」とみる。
ヤマト運輸が毎月発表している小口貨物取扱実績をみると、21年10月からは伸び率が前年同月比10%を下回って推移する。伸び続けてはいるが、コロナ禍以降の20年4月から21年9月までほぼ10%を超えていたことを踏まえると、やや鈍化したといえる。
見込んだ運送需要の拡大ペースを超えて物流施設の開発が熱を帯びれば、賃料相場には下落圧力となる。一方、開発の新たな潮流が今後の賃料相場に影響する可能性もある。従来は郊外の幹線道路沿いに大規模な物流施設を開発する案件が多いが、最近は人口密集地に比較的小規模な物流施設を整備する動きが広がる。物流不動産大手プロロジスの「プロロジスアーバーン東京足立2」(東京・足立)はその一例だ。
プロロジスは「当日配送や日時指定配送を提供するため消費地や顧客に近接した物流施設の需要は増す」とみる。「都心部の配送拠点は、荷物の受取場所としての機能も果たせ、消費者らの様々な要望に応えやすい」ことなどを理由に挙げる。同社は今後もこうした物件の供給を急ぐ考えだ。 （日本経済新聞2022.3.10）
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