1.路線価による評価認めず、鑑定評価額を支持 追徴課税は適法 最高裁判決！！
路線価などに基づいて算定した相続マンションの評価額が実勢価格より低すぎるとして、再評価し追徴課税した国税当局の処分の妥当性が争われた訴訟の上告審判決で、最高裁第3小法廷長嶺安政裁判長は4月19日、国税当局の処分を適法とし、相続人側の上告を棄却した。国税当局の処分を妥当した一、二審の判断を是認し、相続人側の敗訴が確定した。過度な不動産節税に警鐘を鳴らす司法判断と言える。
相続税法は、不動産の相続税に基づいて「時価」に基づく算定を求めている。国税庁は時価の算定基準として取引価格の８割程度とされる路線価などを示している。ただ算定額が「著しく不適当」な場合は、国税当局が独自に再評価できるとする例外規定があり、訴訟では適法の是非が争われた。
第3小法廷は、国税当局の算定方法について「路線価などによる画一的な評価を行うことが実質的な租税負担の公平に反する事情がある場合は(例外規定を用いる)合理的な理由がある」との初判断を示した。
その上で本件では相続税の負担軽減を意図して不動産の購入などが行われ、実際に相続税額がゼロになったことなどを指摘。「他の納税者との間に看過しがたい不均衡が生じ、租税負担の公平に反する」として例外規定の適用を認めた。裁判官5人全員一致の結論。
判決によると、相続人は2012年、父親から東京都内などのマンション2棟を相続し、路線価を基に評価額を計約3億3千万円とした上で、購入時の借り入れと相殺して相続税を0円と申告。国税当局は評価額を計約12億7千万円と見直し約3億円を追徴課税した。(日本経済新聞2022.4.20)
2.大阪駅前に大規模タワー、オフィス大量供給9年ぶりの水準！！
大阪中心部のオフィス供給量は2022年、約15万㎡と9年ぶりの高い水準になる。大阪駅の南側で3月24日に.開業した「大阪梅田ツインタワーズ・サウス」のオフィスは、契約率が約8割と好調だ。1フロアで500人近く収容できる広さが特徴で、開発を担当した阪急阪神不動産の森永純常務は「大阪駅前の好立地が受け入れられた」と話す。コロナ前から営業を進めていたことも功を奏し、ダイキン工業や東洋紡が本社移転を決めた。
淀屋橋でも8月に日本生命の「日本生命淀屋橋ビル」が完成する。22年の大阪中心部のオフィス供給量はグランフロント大阪などが開業した13年の17万㎡に並ぶ水準になる見通しだ。
大阪では国際博覧会(大阪・関西万博)や統合型リゾート(IR)計画追い風に、25年まで大型ビルの完成が続く。ザイマックス不動産総合研究所(東京・港)によると、22～25年の4年間に供給されるオフィス面積は18～21年の6.5倍に上る見通しだ。
大阪駅北の「うめきた2期」の一部やJR西日本の「大阪駅西北ビル」が開業する24年の供給量は24万㎡に達する。
オフィス仲介の三鬼商事(東京・中央)によると、大阪市中心部では20年2月まで空室率は2%を切る水だったが、22年2月は5.15%と供給過剰の目安となる5%を約5年ぶりに上回った。
不動産各社はテナント獲得競争の激化を見据えて対応を急ぐ。梅田や中之島など一等地でビルを所有するダイビルは、顧客企業の規模に合わせて面積の広いフロアを分割して貸し出している。同じ賃料で好立地のビルに移転したいという企業の需要を取り込む。
阪急阪神ホールディングスやJR西日本はターミナル駅などでサテライトオフィスの開設を進めてり、オフィスビルとセットで割り引く方針だ。（日本経済新聞2022.3.31）
３.3月の新築マンション販売統計高値でも衰えぬ購入意欲！！
不動産経済研究所は4月8日、首都圏1都3県の新築分譲マンション発売戸数を発表する。新型コロナウイルス禍から自宅での時間が増える中、快適な新居を求める人は多く、同研究所の事前予想では発売戸数は前年同月比13％増の3500戸程度の見通しだ。販売価格の上昇は続くものの、消費者の購入意欲は衰えていない。
首都圏のマンション販売は堅調だ。1月の発売戸数は前年実績を下回ったものの、2月は東京・勝どきの高額マンションなど注目物件の発売で増加に転じた。埼玉県や千葉県など郊外物件にも人気が集まり、発売初月の契約率は好調の目安とされる7割を上回る。
2021年度は2月までの発売戸数が3万380戸と、すでに20年度全体を上回る。契約の遅れなどで3月の実績は事前の予想を下回る可能性もあるが、21年度全体は2年連続で前年実績を超え、18年度以来の高水準となる見通し。
堅調な販売の背景にあるのは、消費者の間で新たなライフスタイルに合う住宅を探す動きが続いているためだ。大企業を中心に住宅勤務が定着する中、自宅で働こうにも間取りなどの面で現状の住まいに不満を持つ人は多く、新居を探す傾向が強まっている。
首都圏の新築マンションの年間発売戸数はピーク時の3分の1と供給量が絞られる中で、「販売価格は当面下がらない」との見方が、購入者の背中を押す。住宅ローンの固定金利が上昇する動きも見られるが、不動産大手の営業担当者は「金利の先高観による販売減速の兆しは見られない」と話す。
ニッセイ基礎研究所の渡辺布味子准主任研究員は「値下げして早期完売を目指していた不動産大手も今は(値引きせずに)時間をかけて売る方針に変わった」と指摘し、価格が下落に転じる兆しはみられない。ただ、生活必需品の度重なる値上げで家計が圧迫される中、購意欲が続くか不透明だ。（日本経済新聞2022.4.17）
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【運営者】株式会社アプレイザル総研
不動産鑑定士・宅地建物取引士 小林穂積
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著書：土地評価の実務 / 広大地評価の重要裁決事例集 / 広大地評価判定の実務
