南海鉄道、ニュータウン再生に100億円 泉が丘駅に複合施設！！
南海電気鉄道は大阪南部、泉北ニュータウンの再生へ約100億円を投じて商業などの複合施設を整備する。同社は2031年の「なにわ筋線」開業で悲願の梅田進出を果たすが、主力の難波駅以南の鉄道利用者は減少傾向が続き、沿線人口のつなぎ留めは喫緊の課題だ。泉北地域の住みやすさ向上へ堺市や大阪ガスなどと協力体制の構築にも乗り出す。
泉北ニュータウンは1960年代から堺市を中心としたエリア(約1600㌶)に開発された西日本最大級の住宅地だ。約12万人(2020年末時点）が住み、同エリアには南海電鉄グループが運営する泉北高速鉄道が通る。
今回、同鉄道泉ケ丘駅(堺市)の駅前施設を建て替え、25年10月開業を目指して地上4階地下1階、延べ床面積約1万6000平方㍍の施設を整備する。事業費は100億円。低層階の商業施設には店舗の8割にスーパーや持ち帰り専門店など食品関連をそろえ、駅利用者はじめ周辺住民の中食需要に応える。
上層階はクリニックなど医療や金融、教育関連のほかオフィス機能も備える。沿線の中堅・中小企業やスタートアップの誘致に加え大阪市内の企業のサテライトオフィス需要も取り込み、「泉北エリアでの生活を包括的にサポートする」(まち共創本部の森田浩之課長)機能を備える。
泉ケ丘駅近辺には25年11月に近畿大学病院が移転を予定しているほか、都市再生機構(UR)も再開発を進めている。南海電鉄では堺市なと近大病院への通路も含めた大規模な駅前広場も整備する。
ターミナルである難波駅、和歌山市駅を除く沿線主要駅では過去最大の投資案件となる。（日本経済新聞2022.5.11）
２.ホテル投資回復外資強気目立つ着工６ヵ月連続増、既存物件も取引活発！！
新型コロナウィルス禍で低迷していたホテルや旅館市場に投資マネーが戻り始めた。全国の宿泊施設の着工棟数は2月まで6カ月連続で前年同月を上回り、既存物件の取引も活発になっている。今後見込まれる旅行需要の本格回復に備えた動きで、海外投資家の強気の姿勢が目立つ。足元で進む円安で海外勢の投資はますます活発化しそうだが、感染動向によっては旅行需要の回復が遅れ、むしろ施設の供給過多に拍車がかかるリスクもある。
ホテルの新規開発は回復してきている。国土交通省によると、2月の宿泊施設の着工棟数は前年同月比87%増の183棟で、2020年4月以来の高水準になった。前年比プラスは6カ月連続だ。ホテル開発は訪日客の増加を見込んで15年ごろから盛り上がり始め、19年半ばのピーク時には、月200棟超が着工していた。新型コロナが広がった20年春以降は減少基調が続き、21年初めには月100棟未満になっていた。
既存物件の取引も21年秋ごろから盛んになっている。目立つのが海外投資家による購入だ。香港拠点の投資ファンド、BPEAリアルエステートは同年11月、大阪市の約300室のホテルを取得したと発表した。売り手は東京建物で、金額は100億円超とみられる。取得とあわせて英インターコンチネンタル・ホテルズ・グループ(IHG)のブランドに切り替え、集客力を高める。足元で進む円安は海外勢の投資にとって追い風になる。従来よりも不動産を格安に購入できるためだ。（日本経済新聞2022.4.28.）
３.企業のオフィス回帰の動き、指摘の声も！！
新型コロナウイルス禍の長期化に伴う企業のオフィス戦略の見直しが、ビル賃貸市場に幅広く影響している。
大阪のオフィスビルの賃料は徐々に下落傾向にある。新築ビルの賃料を示す指数は187.86で前年同時期に比べ9.4ポイント低下。既存ビルも145.06と10ポイント下がった。新型コロナウイルスの感染が広がってもしばらくは上昇傾向だったが、オフィスの解約や新築ビルの竣工が続いて空室率が上がるにつれ、賃料下落が顕著になっている。
三鬼商事(東京・中央)によると3月の大阪中心部のオフィス空室率は前月より0.07ポイント高い5.22％で、8カ月連続で上昇した。梅田はオフィス転に伴う解約が続き、約6年ぶりに5%台に到達した。
今後の賃料の変調が予想されるのは新大阪だ。22年になり「新大阪第3NKビル」や「新大阪第ビル5ドイビル」などの大型ビルが相次ぎ竣工。テナント獲得競争も激しくなった。三幸エステート(東京・中央)の斉藤典弘大阪支店長は「新築が出そろい、賃料が見直される」とみている。
一方で、企業のオフィス回帰の可能性を指摘する声もある。パーソル総合研究所が2月に全国の正社員に実施した調査によると、自宅やサテライトオフィスなどで仕事をするテレワークの実施率は大阪で27.8%と、東京に比べて20ポイントほど低い。本社が集中する東京に比べて、支社が多い大阪では在宅勤務の環境が整っていないという事情も影響しそうだ。
三鬼商事の小畑大太大阪支店長は「オフィスは縮小ばかりではなく、拡張する企業もある」と指摘している。ビルの供給数に加え、オフィス需要の変動も注視する必要があるだろう。
（日本経済新聞2022.5.5）
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