1.旧耐震基準のマンション、改修・建替え進まず！都は16％
旧耐震基準で建設された分譲マンションの改修や建て替えが進まない。17日で28年となる阪神大震災では被害が深刻化したうちの約９割を旧基準の建物が占めた。首都直下地震が懸念される東京都も2021年末時点で、旧基準の１６％でしか耐震性が確認されていない。工事の要否をはかる耐震診断の実施でさえ全国的に低調だ。診断結果が資産価値に与える影響への懸念が根強い。
不動産関連調査会社「東京カンテイ」(東京・品川)の調査では阪神大震災で構造部分に致命的な損傷受けて「大破」と判定された分譲マンションは兵庫県内で約８０棟ある。９割近くは耐震基準を強めた1981年より前に建てられていた。
阪神大震災を契機に耐震化への意識は高まったが、十分に進んでいるとはいえない。国土交通省によると、全国の分譲マンションは住戸数で約686万戸（2021年末時点）に上りうち約103万戸（推計）を旧基準が占める。18年度の抽出調査では、改修などで耐震性を満たすと確認された建物は２割。東京都でも、旧基準のマンション約6900棟のうち21年末で16％にとどまる。
阪神大震災で一部損壊した神戸市内のマンションでは、昨年12月に改修が始まった。約19億円に上る総工貴は補助金と金融機関からの借り入れ、各戸の自己負担で賄った。「多額の資金負担に理解を得るのは容易ではなかった」（住民）という。
政府は合意条件の緩和を検討するが、工事の要否を判断するための耐震診断もおぼつかない。18年度の抽出調査で診断を実施済みだったのは約3割にすぎない。(日本経済新聞2022.1.15)
2.住宅ローン金利上げ、メガ銀行10年固定2～0.3％
三菱UFJ銀行やみずほ銀行が2023年1月の住宅ローン金利について、10年固定で前月比0.2～0.3％程度の引き上げを検討していることが分かった。三菱UFJは0.2％弱引き上げて3.7％とする方向だ。3.7％台に乗れば.13年10月(3.75％)以来の水準となる。
みずほ銀行も0.3％引き上げて3.5％程度とすることを検討している。2011年以来の高水準となる。日銀の緩和修正で長期金利が上昇しており、他行も追随する可能性が高い。
大手各行は30日、1月の金利を公表する見通しだ。各行は基準金利から一定の優遇をもうけており、実際に住宅ローンを借りる人が支払う適用金利は1％前後となりそうだ。
一方、変動金利は3メガバンクとも据え置く見込みだ。短期金利に連動するため、今回の日銀の決定の影響を受けない。（日本経済新聞2022.12.29）
３.不動産ID普及後押し、間取りや過去の取引状況 国交省、災害情報など連携!!
国土交通省は国内のあらゆる不動産に識別番号を割り振る「不動産ＩＤ」の普及に乗り出す。間取や過去の取引状況を把握しやすくなる半面、オープンな情報システムを警戒する事業者もおり、浸透できるかが課題となっている。災害リスクの掲載や火災保険料の算出などとのデータ連携を支援し活用例を広げる。
不動産ＩＤは戸建てや分譲マンション、商業ビルの各部屋などすべての不動産を17ケタの番号で識別する。2022年春に本格導入した。国交管は不動産の登記簿に載せる「不動産番号」13ケタと、部屋番号など「特定コード」4ケタで構成するといった運用ルールづくりを進めてきた。
狙いのひとつが中古不動産の取引拡大だ。不動産会社は物件ごとに間取り図や面積、修繕の履歴などの情報を集める。法務局や自治体などに分散し、データ形式もバラバラだった。ＩＤで情報をひも付け、簡単に検索、閲覧できるようにする。
民間の不動産情報サイ卜は同じ物件を複数掲載することも多い。ＩＤにより同一物件を整理し、利便性を高める。不動産業者は情報収集の手間が省ける利点があるが、自分たちだけが持つ情報がオープンになることでビジネス機会を失いかねないとの懸念もある。活用が広がらない要因となる可能性もある。
国交省は幅広い分野で活用実績を増やし、利用を後押しする。23年度に活用方法の改善に向けた検証に着手する。企業や自治体に使ってもらい、環境整備を進める。
例えば、自治体の再開発計画や災害ハザードマップなどの情報をＩＤにひも付け、提供することを想定する。不動産価値の変化を予想したり、災害リスクの高い場所を避けたりしやすくなる。保険会社の火災保険料の算出や、ロボツトを使った自動配送先の指定などでもＩＤを使う利点があるとみている。（日本経済新聞2022.12.11）
↓↓↓続きは下記よりPDFをご覧ください↓↓↓
【運営者】株式会社アプレイザル総研
不動産鑑定士・宅地建物取引士 小林穂積
不動産の鑑定・相続コンサルならお任せ下さい。皆様のお力になります
電話：0120-987-134 北浜駅より徒歩5分
著書：土地評価の実務 part2(プログレス刊)
土地評価の実務 (プログレス刊)
