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【レストランバーを経営する賃借人にとって建物使用の必要性は大きく解約申入れの正当事由を補完するには立退料1,000万円の支払を要するとした事例】
東京地判平28・1・12(平25(ワ)30653)
本件ビルは、平成25年の時点で建築後48年余りが経過し、鉄筋コンクリート造であることを考慮しても残存する耐用年数はわずかであると認められ、構造耐震指標が所定の値を満足しておらず耐震補強等の対策が必要であるとされたほか、使用を継続するためには壁面設備の越境部分の修繕やエレベーターの改修等を行う必要があり、これらを修繕するために多額の費用を要することからすると、修繕を行った上で使用を継続することが現実的であるとは認められない。
また、歌舞伎町のまちづくりの誘導に関する方針として、隣接するビルの建築に伴い周辺の歩道をセットバックして広い歩行空間を確保することが提案され、歌舞伎町発展への貢献を活動目的とするX(賃貸人、商店街振興組合)としては、この提案に沿う形で本件ビルの管理を行うことが期待されている。
そして、本件ビルの敷地部分でこのセットバックを行った場合は容積率の緩和が見込まれ、その緩和された容積率を前提に本件ビル敷地に新しい建物を建築する内容の事業計画が可決されている。
これらからすると、Xが本件建物の明渡しを求めることについて一定の必要性があると認められる。
他方、Y(賃借人、外国人)は、平成11年6月以降、本件建物においてレストランバーを営み、その収益が平成25年分のYの収入金額の約半分を占め、Y及びその家族の生活が本件店舗の経営に大きく依存していることが認められ、Yが本件建物を使用する必要性もまた大きいと認められる。
そうすると、本件建物の現況、Xが本件建物の明渡しを求める必要性、Yが本件建物を使用する必要性を考慮しても、本件賃貸借契約について直ちに解約申入れの正当事由が認められることはできないが、相当額の立退料の支払により解約申入れの正当事由を補完することができるというべきである。
不動産鑑定士が本件建物の老朽化に伴う立退料について鑑定評価額を705万円としたこと、Yが本件建物以外の場所において本件店舗と同様の営業をする場合に相当額の営業上の損失及び移転費用を要することが見込まれること等の諸般の事情を考慮すると、解約申入れの正当事由が認められるための立退料としては、1,000万円が相当と認められる。
【運営者】株式会社アプレイザル総研
不動産鑑定士・宅地建物取引士 小林穂積
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著書：土地評価の実務 / 広大地評価の重要裁決事例集 / 広大地評価判定の実務
