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地上権と賃借権

ところで地上権賃借権って、そもそも、どう違うんでしょうか? 土地の賃借権は、何となく分かりますが・・・?

 

 

 

地上権は「物権」ですので、土地所有者(地主)の承諾なく自由に売ることが出来ます。地上権が設定されると土地所有者(地主)に登記の義務が発生します。地上権は、新所有者にも権利を主張できます。

賃借権は「債権」ですので、契約した賃貸人にしか権利は主張できません。地主の承諾なしに勝手に譲渡することは、できません。承諾なしに第三者に譲渡した場合、賃借権の契約を解除される原因にもなります。土地の賃借権も登記ができますが、地主には登記義務はありません。地上権と比較して、土地の賃借権の方が、権利は弱いですね。

 

では、賃借権は契約で発生するのは、分かりますが、地上権は、どうして発生するのですか?

 

 

 

地上権は、建物と土地の所有者が同じだったのに強制的に建物と土地の所有者が、異なってしまった場合に(法定)地上権は発生します。例えば、競売で土地の所有者が建物の所有者と異なってしまう場合ですね。

もし(法定)地上権がなければ、もともと建物を所有していた人は、土地が第三者に渡ってしまうと、建物を取り壊さないといけないという事になります。

相続で揉めた末、裁判の結果、土地だけを長男が相続し、建物は次男が相続することとなり、建物と土地の所有者が異なってしまった事例もあります。

でも実際は、建物所有を目的とする場合は、ほとんどが賃貸借です。 建物以外の工作物や竹林等の場合も地上権となります。例えば、電力会社の電柱の場合に地上権が設定されます。

 

地上権と、土地の賃貸借の違い、すごくよく分かりました!

相談者

 

 

 

そして、借地権は「普通借地権」「定期借地権」に分けられます。 旧借地借家法での借地権は、建物の所有を目的とする場合には、法定更新権や契約の更新を拒否するための「相当な理由」が容易に認められませんでした。そのため、建物が存在する限りにおいては、事実上半永久的に存在する事になっていました。このため土地の有効利用が阻害されることになっていました。

そこで、平成4年8月に施行された新借地借家法において、借地契約の更新を認めない「定期借地権」が創設されるなど、地主と借地権者間の権利関係を合理的に調整し、より利用されやすいように改正されました。ただし、新借地借家法施行日前に設定された借地権には新法の適用がなく、更新や建物の滅失等の規定は旧借地法が適用されます。

 

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