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相続税法22条「時価」の意義

時価評価にすべきとした裁決事例

不動産鑑定士による時価評価によるべきとした裁決事例

相続税法22条は、相続財産の価額は、特別に定める場合を除き、当該財産の取得時の時価によると規定していますが、本件裁決は、特別に定める場合に該当するか否か争いになった貴重な裁決事例です。

相続税法上の時価について要点を東裁(諸) 平9第86号 平成9年12月11日裁決(非公開)より引用しました。

【引用】:東裁(諸) 平9第86号 平成9年12月11日裁決(非公開)はこちらをクリック>>>

 

財産評価基本通達に定められた評価方法により算定される価額が時価を上回る場合、同通達の定めにより難い特別な事情があると認められることから、他の合理的な評価方法により評価する事が許されるとした事例です。

※借地権は分譲マンションの底地の評価は路線価評価によらず、不動産鑑定士による時価評価によるべきとした裁決事例

【事例の概要等】

(1)本件土地の概要

(イ)本件宅地には賃借権が設定され、その存続期間は昭和52年2月1日から60年である。

(ロ)本件宅地の上には、鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根、地下1階付10階建の借地権付分譲マンションが昭和52年に建築され、本件相続開始日の現在84名により区分所有されている。

借地権付分譲マンションの底地の評価において、路線価に基づき評価せず、特別の事情があるとして不動産鑑定評価書による評価を採用した裁決事例です。

 

(2)事例の概要

相続人は不動産鑑定士による不動産鑑定書に基づく評価200,000,000円をもって時価と判断し申告しましたが、原処分庁は路線価に基づく時価724,944,665円をもって時価であると判断し、争いになりました。

その結果、本件の場合、審判所は「借地権付の分譲マンションの敷地であることから多数の借地権者が存在しており、かつ、当該借地権は建物の区分所有権とともに独立した市場を有していると認められることからみて、本件宅地と当該借地権とが併合し、完全な土地所有権となる可能性は著しく低いものと認められること及び契約条件からすれば、将来において名義書換料等の一時金の取得が期待できないものと認められるところ、これらの特別の事情は底地が、地代徴収権に加えて将来借地権を併合して完全所有権となる潜在的価値に着目して価格形成されると認め難い場合に該当するとみることができるから、本件宅地については、その価額を借地権価額控除方式のみによって評価することは相当でないと認められる。」という理由により審判所の依頼した不動産鑑定士の評価した鑑定評価額60,000,000円が妥当な価額であると判断しました。

まとめ▼

上記内容をまとめると、争いの結果、審判所は60,000,000円を本件底地の時価としました。知らないと危うく損するところでしたね。

相続人の主張する時価(鑑定評価額)     …200,000,000円

原処分庁の主張する時価(路線価に基づく評価)…724,944,665円

審判所が依頼した鑑定評価額         … 60,000,000円

相続人の主張する時価200,000,000円、原処分庁の主張する時価724,944,665円、審判所が依頼した鑑定評価額60,000,000円とありますが、こんなに価額差があっていいのでしょうかというのがこの裁決事例に対する感想ですね。何も文句を言わなければ724,944,565円で決まりですか!納得いかないですね。

 

不動産鑑定士 小林穂積【運営者】
株式会社アプレイザル総研
不動産鑑定士・宅地建物取引士 
小林穂積
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電話:0120-987-134 北浜駅より徒歩5分
著書:広大地評価の重要裁決事例集 / 広大地評価判定の実務

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