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小林穂積のX投稿

◆賃料減額しないという特約があれば、賃料減額請求は出来ないか

最高裁は『建物の所有を目的とする土地の賃貸借契約において、賃料の減額をする事はないと言う特約がある場合でも、借地借家法(11条1項)に基づく賃料減額請求を妨げるものではない』と述べた。
地代は下げないと言う約束をしても事情が変われば地代の減額請求を主張できると言う話です。H16.6.29判決

— 大阪の不動産鑑定士事務所｜株式会社アプレイザル総研 (@appraisalsouken) February 10, 2023

◆土地の使用貸借の区分（使用貸借通達１）

土地が賃貸借か使用貸借の区分は、明確な基準がなく、公租公課以下の金銭の授受の場合は、使用貸借に該当するし、地代の授受がなくても、権利金その他地代に代わる経済的利益の授受があるものは、使用貸借に該当しないと例示されているに過ぎない。（使用貸借通達1）

— 大阪の不動産鑑定士事務所｜株式会社アプレイザル総研 (@appraisalsouken) November 22, 2023

◆当事者の一方が法人で、一方が個人の場合の相続財産の評価

本件土地は、借地権の取引慣行がないので借地権の評価は要しない。よって、使用貸借だと主張。
審判所は、当事者の一方が法人で一方が個人なので、税務上法人税の取り扱いになる。
よって使用貸借であっても、相続財産として借地権の評価を要することになるとした。H16.9.10裁決

— 大阪の不動産鑑定士事務所｜株式会社アプレイザル総研 (@appraisalsouken) June 15, 2025

◆地代増額の特例があっても、地代減額の請求は可能か

最高裁Ｈ15.6.12
土地の賃貸借で、期間を35年と定め、賃料は３年毎に見直し、1回目は15%、２回目以降は各10%増額する旨の特約は、土地が下落に転じた後に増額特約によって地代を定めることは、借地借家法の趣旨に照らして不相当になれば、地代減額請求権の行使を妨げない。

— 大阪の不動産鑑定士事務所｜株式会社アプレイザル総研 (@appraisalsouken) November 20, 2023

◆特別の事情があるので、不動産鑑定による時価評価が相当とした事例

多額の借入金により不動産を取得するのは、相続税負担の軽減を目的と推認される。多額の借入金が、評価通達による評価額を著しく上回り、請求人が負担すべき相続税を免れる結果となった。したがって、特別の事情がある認められるので、不動産鑑定による評価が相当とした。H29.5.23裁決

— 大阪の不動産鑑定士事務所｜株式会社アプレイザル総研 (@appraisalsouken) July 30, 2023

◆底地か使用貸借の判断基準

請求人は、被相続人と借地契約を結び地代を支払っているので本件土地は底地だと主張。
審判所は地代は相場の約4割であること、地代の額を上回る生活費の支払を請求人に対してなされ、親子という特殊関係に基づく使用貸借であると解されるので、本件土地は自用地であると判じた。H13.9.27

— 大阪の不動産鑑定士事務所｜株式会社アプレイザル総研 (@appraisalsouken) January 30, 2026

◆建物滅失は、地主の同意を得ず建物新築可能！

阪神・淡路大震災で全壊の木造建物を取り壊し、軽量鉄骨パイプ住宅を建てたら、借地契約解除の申立てを受けた。
大阪地裁は、建物が堅固か否かは、解体の容易性等を考慮すべきだ。
借地権存続期間中の建物の滅失は、地主の同意を得ず建物新築可能とし、建物建築を認めた。H8.8.21

— 大阪の不動産鑑定士事務所｜株式会社アプレイザル総研 (@appraisalsouken) January 10, 2024

◆土地賃貸借契約の無催告解除

YはXから土地を賃借し、建物を建て居住したが、多額の債務を抱え、Yの債権者Aに当該建物を貸し、Xに所在を知らせず退去。
Xは地代の増額をYに求めるが、所在不明のまま8年経過。
Xは土地賃貸借契約解除を求め提訴。
最高裁は、信頼関係を著しく破壊するとして、無催告解除を認めた。H3.9.17

— 大阪の不動産鑑定士事務所｜株式会社アプレイザル総研 (@appraisalsouken) July 3, 2024

◆国税不服審判所による土地評価額の算出

納税者は父との土地の売買価格は路線価を基に1253万円余とした。
税務署は公示価格・基準価格を基に土地の価格を1763万円余と主張。
審判所は、近隣地域内の取引事例・公示地を基に土地の価格を1634万円余と算定し、税務署の通知処分は違法なのでその一部を取り消すべきとした。H21.5.22裁決

— 大阪の不動産鑑定士事務所｜株式会社アプレイザル総研 (@appraisalsouken) January 15, 2026

◆借地権不存在の立証責任は、税務署にあり！

原告は、建物所有目的なので借地権を控除すべきと主張したが、税務署は更地評価と主張した。
裁判所は、土地の賃貸借契約の成立を否定する根拠なしと判断した。借地権不存在の立証責任は、税務署にあり、その立証が不十分なので、親子間の借地権を認めた。東京地裁 H3.7.16判決

— 大阪の不動産鑑定士事務所｜株式会社アプレイザル総研 (@appraisalsouken) June 30, 2023

◆公租公課を下回る賃料の支払いは、債務不履行か◆

賃借人が、土地の公租公課を下回る賃料の提供を行った場合、賃借人が当該賃料額を主観的に相当と認めても、借地法12条2項にいう相当と認める地代を支払ったことにならないと最高裁は判じた。公租公課の額を下回る賃料を支払っても債務不履行になるとした。H8.7.12判決

— 大阪の不動産鑑定士事務所｜株式会社アプレイザル総研 (@appraisalsouken) January 25, 2026

◆利害関係者は、固定資産税等の閲覧が可能◆

土地建物の固定資産税評価額や税額は、所有者しか知る事が出来ませんでしたが、H15年4月1日から所有者以外の借地人や借家人なども固定資産課税台帳の記載事項の閲覧や証明書交付が出来るようになりました。（地方税法382条の2、382条の3）

— 大阪の不動産鑑定士事務所｜株式会社アプレイザル総研 (@appraisalsouken) February 1, 2026

◆媒介業者の債務不履行責任追及◆

気管支炎を患い、緑のある閑静な場所で物件を探す事を不動産業者に依頼し、不動産を購入して住んだら、隣地で大規模造成工事が行われる事が分かった。
買主は売主と媒介業者に損害賠償請求を行った。東京地裁は、媒介業者には債務不履行責任があるので、慰謝料20万円の支払を認めた。昭和53.12.11

— 大阪の不動産鑑定士事務所｜株式会社アプレイザル総研 (@appraisalsouken) January 29, 2025

◆対象地は、路線の路線価と土地の高低差を反映しているか◆

所有者は甲土地は接面する路面と高低差があるので、利用価値の低下があるとし10%の減価を主張。
審判所は、甲土地が存する地域は、緩やかな傾斜地で、路面に面する土地に共通するもので、路線の路線価は路面と土地の高低差を反映しているので、減価を否定した。H18.12.8

— 大阪の不動産鑑定士事務所｜株式会社アプレイザル総研 (@appraisalsouken) May 22, 2025

◆国税における私道の定義◆

私道が不特定多数の者の通行の用に供されていれば、私道の価額はゼロ評価です。
具体的には
①公道から公道へ通り抜けできる私道
②行き止まり私道だが私道を介して不特定多数の者が集会所、公園、商店街等に出入りする私道などはゼロ評価となります。

— 大阪の不動産鑑定士事務所｜株式会社アプレイザル総研 (@appraisalsouken) November 13, 2025

◆借地権の及ぶ範囲◆

請求人は、建物所有を目的とする賃貸借契約が成立しているので、借地権は敷地全体に及ぶと主張。
原処分庁は本件土地は借地権は存在しないと主張。
審判所は本件土地に建物が存し、隣接の駐車場と一体となって、パチンコ店として利用されているので、借地権は敷地全体に及ぶと判じた。H15.3.25裁決

— 大阪の不動産鑑定士事務所｜株式会社アプレイザル総研 (@appraisalsouken) September 7, 2025

◆売買契約の解除、売買代金の返還が可能か◆

中古マンション（3階建）の3階の一室を3500万円で購入し入居後、1階部分を暴力団幹部が自宅として使用している事が判明。
買主は、売主に対し契約の解除と売買代金の返還等を求め争いになった。
東京地裁は、契約の解除は認めず損害賠償金350万円の支払を命じた。H9.7.7判決

— 大阪の不動産鑑定士事務所｜株式会社アプレイザル総研 (@appraisalsouken) June 26, 2025

◆相続による不動産賃借権の及ぶ範囲◆

不動産賃借権は借主の死亡により消滅しないので、相続の対象となる。
又不可分債権なので、相続により共同相続人による準共有状態となり、遺産分割手続きが必要。
最高裁は居住用建物の借地権も相続の対象だが、公営住宅の使用権は遺産の対象とならず、分割の対象とならないとした。H2.10.18

— 大阪の不動産鑑定士事務所｜株式会社アプレイザル総研 (@appraisalsouken) June 19, 2025

◆小規模宅地等の評価減による効果の活用◆

小規模宅地等の評価減は、
①特定居住用宅地(自宅)は330㎡まで、
②特定事業用宅地(事業用地)は330㎡まで
③貸付事業用宅地(賃貸物件の敷地)は200㎡まで50%減額出来ます。
①②は要件を満たせば両方の適用可能です。この制度の適用を受けると相続税負担が格段に安くなります。

— 大阪の不動産鑑定士事務所｜株式会社アプレイザル総研 (@appraisalsouken) September 14, 2025

◆不動産の低額譲渡と同族会社の株価との関係に注目◆

同族会社に不動産を低額譲渡した場合、会社の資産が増加し、各株主の所有する株の価額も増加する事になります。
この場合、株主は資産を低額譲渡した個人から増加分相当額の経済的利益の贈与を受けたものとして、税務署から贈与税が課税される事になります。要注意です。

— 大阪の不動産鑑定士事務所｜株式会社アプレイザル総研 (@appraisalsouken) August 31, 2025

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