不動産鑑定書の作成にどれくらい時間が、かかりますか？

通常は受注から納品まで二週間程度と考えておりますが、お急ぎの場合はご連絡下さい。個別に対応致します。

同族法人間、同族法人・個人間等の不動産の売買になぜ不動産鑑定書が有効なのですか？

税務署から不動産の価格が安すぎる、もしくは高すぎるのではないかとの指摘を受けるリスクを回避するために、同族法人間等の不動産売買に不動産鑑定が有効です。

関西以外の物件も鑑定をしてもらえますか？

日本全国どちらの不動産でも鑑定を致します。

電話相談をしたら必ず依頼をしなければいけないのですか？

内容やご希望をお伺いし、税理士先生・クライアント様共にご納得頂いた場合のみお仕事をさせて頂きます。強引な勧誘等は一切致しませんのでご安心下さい。

借地権付建物を第三者に売却する場合、地主の承諾が必要ですか？

借地権が賃借権の場合、賃借権の譲渡・転貸に地主の承諾が必要となります。また、土地の賃貸借契約書に譲渡禁止の特約がなくても、土地の賃貸借の場合、地主の承諾が必要です。

親子間、兄弟間、親族間の不動産の取引（売買）は低すぎても高すぎてもダメ、とはどういう事ですか。

親子間、兄弟間、親族間等の間で不動産の売買価格は、第三者（他人）との取引ではないので、自分達の思いのままに自由に売買価格を決めうる立場にあっても、自由に不動産の価格を決めて売買するのではなく、適正な時価で取引する必要があります。

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Q: 借地権付建物を第三者に売却する場合、地主の承諾が必要ですか？

借地権が賃借権の場合、賃借権の譲渡・転貸に地主の承諾が必要となります。 また、土地の賃貸借契約書に譲渡禁止の特約がなくても、土地の賃貸借の場合、地主の承諾が必要です。

小林穂積のX投稿

◆賃料減額しないという特約があれば、賃料減額請求は出来ないか

最高裁は『建物の所有を目的とする土地の賃貸借契約において、賃料の減額をする事はないと言う特約がある場合でも、借地借家法(11条1項)に基づく賃料減額請求を妨げるものではない』と述べた。
地代は下げないと言う約束をしても事情が変われば地代の減額請求を主張できると言う話です。H16.6.29判決

— 大阪の不動産鑑定士事務所｜株式会社アプレイザル総研 (@appraisalsouken) February 10, 2023

◆土地の使用貸借の区分（使用貸借通達１）

土地が賃貸借か使用貸借の区分は、明確な基準がなく、公租公課以下の金銭の授受の場合は、使用貸借に該当するし、地代の授受がなくても、権利金その他地代に代わる経済的利益の授受があるものは、使用貸借に該当しないと例示されているに過ぎない。（使用貸借通達1）

— 大阪の不動産鑑定士事務所｜株式会社アプレイザル総研 (@appraisalsouken) November 22, 2023

◆当事者の一方が法人で、一方が個人の場合の相続財産の評価

本件土地は、借地権の取引慣行がないので借地権の評価は要しない。よって、使用貸借だと主張。
審判所は、当事者の一方が法人で一方が個人なので、税務上法人税の取り扱いになる。
よって使用貸借であっても、相続財産として借地権の評価を要することになるとした。H16.9.10裁決

— 大阪の不動産鑑定士事務所｜株式会社アプレイザル総研 (@appraisalsouken) June 15, 2025

◆地代増額の特例があっても、地代減額の請求は可能か

最高裁Ｈ15.6.12
土地の賃貸借で、期間を35年と定め、賃料は３年毎に見直し、1回目は15%、２回目以降は各10%増額する旨の特約は、土地が下落に転じた後に増額特約によって地代を定めることは、借地借家法の趣旨に照らして不相当になれば、地代減額請求権の行使を妨げない。

— 大阪の不動産鑑定士事務所｜株式会社アプレイザル総研 (@appraisalsouken) November 20, 2023

◆特別の事情があるので、不動産鑑定による時価評価が相当とした事例

多額の借入金により不動産を取得するのは、相続税負担の軽減を目的と推認される。多額の借入金が、評価通達による評価額を著しく上回り、請求人が負担すべき相続税を免れる結果となった。したがって、特別の事情がある認められるので、不動産鑑定による評価が相当とした。H29.5.23裁決

— 大阪の不動産鑑定士事務所｜株式会社アプレイザル総研 (@appraisalsouken) July 30, 2023

◆底地か使用貸借の判断基準

請求人は、被相続人と借地契約を結び地代を支払っているので本件土地は底地だと主張。
審判所は地代は相場の約4割であること、地代の額を上回る生活費の支払を請求人に対してなされ、親子という特殊関係に基づく使用貸借であると解されるので、本件土地は自用地であると判じた。H13.9.27

— 大阪の不動産鑑定士事務所｜株式会社アプレイザル総研 (@appraisalsouken) January 30, 2026

◆建物滅失は、地主の同意を得ず建物新築可能！

阪神・淡路大震災で全壊の木造建物を取り壊し、軽量鉄骨パイプ住宅を建てたら、借地契約解除の申立てを受けた。
大阪地裁は、建物が堅固か否かは、解体の容易性等を考慮すべきだ。
借地権存続期間中の建物の滅失は、地主の同意を得ず建物新築可能とし、建物建築を認めた。H8.8.21

— 大阪の不動産鑑定士事務所｜株式会社アプレイザル総研 (@appraisalsouken) January 10, 2024

◆土地賃貸借契約の無催告解除

YはXから土地を賃借し、建物を建て居住したが、多額の債務を抱え、Yの債権者Aに当該建物を貸し、Xに所在を知らせず退去。
Xは地代の増額をYに求めるが、所在不明のまま8年経過。
Xは土地賃貸借契約解除を求め提訴。
最高裁は、信頼関係を著しく破壊するとして、無催告解除を認めた。H3.9.17

— 大阪の不動産鑑定士事務所｜株式会社アプレイザル総研 (@appraisalsouken) July 3, 2024

◆国税不服審判所による土地評価額の算出

納税者は父との土地の売買価格は路線価を基に1253万円余とした。
税務署は公示価格・基準価格を基に土地の価格を1763万円余と主張。
審判所は、近隣地域内の取引事例・公示地を基に土地の価格を1634万円余と算定し、税務署の通知処分は違法なのでその一部を取り消すべきとした。H21.5.22裁決

— 大阪の不動産鑑定士事務所｜株式会社アプレイザル総研 (@appraisalsouken) January 15, 2026

◆借地権不存在の立証責任は、税務署にあり！

原告は、建物所有目的なので借地権を控除すべきと主張したが、税務署は更地評価と主張した。
裁判所は、土地の賃貸借契約の成立を否定する根拠なしと判断した。借地権不存在の立証責任は、税務署にあり、その立証が不十分なので、親子間の借地権を認めた。東京地裁 H3.7.16判決

— 大阪の不動産鑑定士事務所｜株式会社アプレイザル総研 (@appraisalsouken) June 30, 2023