不動産鑑定・土地評価・底地の土地活用・賃料見直しならお気軽にご相談ください

地代・家賃の評価

 

継続地代・継続家賃の鑑定

地代・家賃交渉

土地・建物の賃貸借契約は貸主・借主各々の合意に基づき、信頼関係をベースに成立していますので、賃料が実態と大きくかけ離れた状況化にない限り、賃料の増減要求を即座に承諾する必要はありません。

改定を要求している賃料相当額が妥当性があるのか否かを、まずはその専門家である不動産鑑定士に相談する事をお勧めします。地代・家賃の改定の交渉をするにあたり、不動産鑑定士の作成した地代・家賃の鑑定書を取って、借地人・借主と交渉することをお勧めします。

地代や家賃を改定する場合に鑑定が必要な場合は、下記のようなケースがあります。

  • 地代・家賃改定するための内部資料として
  • 地代・家賃改定の交渉の基礎資料として
  • 地代・家賃の契約書の特約に定める鑑定評価による鑑定の資料として
  • 賃料改定のための基礎資料として
  • 賃料改定を求められた側の基礎資料として
  • 賃料改定のための調停の基礎資料として
  • 賃料訴訟の私的鑑定の基礎資料として

 

地代増減額請求の場合の鑑定評価について

借地借家法第11条によると、「地代又は土地の借賃(以下地代等という)が、土地に対する租税その他の公課の増減により、土地の価格の上昇もしくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は将来に向かって地代等の額の増減を請求することができる」と定めています。

※地代増減の要件(継続地代)

  1. 土地に対する公租公課の増減
  2. 地価の上昇・低下等
  3. 近傍類似の土地の地代との比較
  4. 従前の地代が不相当となったこと及び一定期間不増額の特約がないこと等

 

悩み解決

しかしながら、地主様借主様との間の揉め事は絶えず話し合いはエスカレートしていく可能性があるのが実情です。したがって、地代の改定をしたいと思われたら、地代の改定賃料請求額が妥当か否かをまず不動産鑑定士に相談することをおすすめします。
地代の値下げ、値上げの可能性があるか否かの判断は無料です。また、地代増額又は減額を請求された場合は、まずはお気軽にご相談ください。

 

お問い合わせ
地代・家賃で困ったことがありましたらいつでもご連絡下さいませ
0120-987-134
  • 平日9:00~20:00
  • 土日9:00~17:00

 

家賃増減額請求の場合の鑑定評価について

借地借家法第32条によると、「建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当になったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる」と定めています。

※家賃増減の要件(継続家賃)

  1. 土地又は建物に対する公租公課その他の増減
  2. 土地又は建物の価格の上昇・低下等
  3. 近傍類似の建物の家賃水準との比較
  4. 従前の家賃が不相当となったこと及び不増額の特約がないことの要件
    が備われば契約の条件にかかわらず増額請求権が発生する等

しかしながら、家主様と借主様との間の揉め事は絶えず、話し合いはエスカレートしていく可能性があるのが実情です。したがって、家賃の改定賃料請求額が妥当か否かをまず不動産鑑定士に相談することをお勧めいたします。

鑑定書を活用して問題解決

家賃の値下げ・値上げの可能性があるか否かの判断は無料です。また賃料増額又は減額を請求された場合はまずご相談ください。

なぜならば、鑑定評価により客観的な立場・公平な観点から問題を解決しようとする基礎資料としてお役に立つと思うからです。

 

 

 

お客様の声

VOICE 数年前に会社を設立して間がない知人に、会社所有の事務所ビルを相場より安く貸しましたが、相場の家賃へ戻すのに一苦労しました

裁判所
Y・T様
数年前に知人が新しく会社を設立するというので、ちょうど会社所有の事務所ビルの2階部分約40坪が空いていたため、相場の家賃よりも相当安くお貸ししました。会社設立当初は、物入りなので会社が順調になれば、相場の家賃に戻すという約束でした。

そしてその会社は順調に業績を伸ばして来たので、そろそろ相場の家賃に戻してほしいと伝えますと、そんな話は聞いていないと一点張りで話し合いに応じて貰えず、とうとう弁護士を入れて争うことになりました。その折、知人の紹介で、小林先生に継続家賃の鑑定書を作成して頂きました。

争いは調停から地裁へと進み、当事者間の人間関係から当初の家賃が相場よりも低かったこと、時の経過が変化していること等で提出の鑑定書が、今回の争いにとても役に立ち、ほぼ満額に近くで和解が成立しました。

VOICE 希望通りの家賃の値上げに成功しました

インバウンドによる大阪の商業地の地価上昇
U・F様(匿名希望)
インバウンドで大阪市内の商業地の地価が上昇すると共に新規家賃も急激に値上がりし、今の家賃より相当高くお貸しできる状況になったと確信しておりました。ところが、今お貸ししている店は、家賃は値上げできず、どうすればいいのかと思っていました。

借家人である社長は、『家賃は下がっている。』の一点張りで話にならず困ってしまいました。

そんな折、地価公示が発表になりました。その記事には大阪市内中心部がマンション開発やら、インバウンドやらで商業地の地価が上昇と報じていました。

さらに、オフィスビルの不足感が一段と強まっているというので、私の店の家賃も上げられるはずと期待しました。しかし、当事者間の話し合いは平行線のまま時間が経ちました。このような折、知人の紹介で不動産鑑定士の小林先生をご紹介いただき、家賃値上げの件をご相談申し上げました。

すると、調査の結果「値上げは可能です」という心強いお返事をいただき、鑑定をして頂き、訴訟を開始しました。何度となく弁護士間のやりとりはありましたが、しっかりした鑑定評価書であったので希望通り家賃の値上げに成功しました。その折はありがとうございました。

VOICE借りている土地を巡って地主との地代値上げ交渉に的確なアドバイスで有利な展開になりました

値上げ交渉に的確なアドバイス
K・M様(借地権者・個人の方)
20数年前から、借りている土地をめぐって、地主との間で争いが生じました。持ち主の祖父が高齢の為、孫の私が、地主の地代値上げ交渉に対して対処してきました。今回は、借地権付き建物という特殊な案件の鑑定を依頼するに当たり、どの鑑定士に依頼しようかと悩んでいました。 小林先生のHPは、見やすく、HPから借地権に強いという印象を持ったので、この人なら私の考えをうまく形にしてくれるかもしれないと思い、事務所にお伺いし、無料相談をして貰いました。

するととても、話がしやすく、調停中にもかかわらず、的確なアドバイスを頂き、この種の仕事に手慣れているなと感じました。そのため、相談をしているうちに、その場で仕事を依頼する事を決めました。

小林先生に安心して鑑定の仕事の依頼が出来たことに安堵しています。有難うございました。又、裁判で戦うに当たり、不動産に強い弁護士の先生を紹介していただき、思っていた以上に有利な展開になりました。

相手方の鑑定書に対する的を得たコメントは裁判を有利に運ぶ上で大いに助かったと弁護士の先生から小林先生の感想を聞き仕事を頼んでよかったと胸を撫で下ろしております。

タップするとかかります TEL0120-987-134

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