1. 相続財産の算定評価基準、「路線価」否定判決に波紋!

「路線価に基づく相続財産の評価は不適切」とした東京地裁判決が波紋を広げている。国税庁は路線価などを相続税の算定基準としているが、「路線価の約4倍」とする国税当局の主張を裁判所が認めたからだ。路線価は取引価格の8割のため節税策として不動産を購入する人もいる。だが相続税の基準となる路線価と、取引価格に大きな差があれば注意が必要だ。

8月末の判決で東京地裁が路線価に基づく相続財産の評価を「不適切」としたのは、2012年6月に94歳で亡くなった男性が購入していた東京都内と川崎市内のマンション計2棟。

購入から2年半~3年半で男性が死亡し、子らの相続人は路線価などから2棟の財産を「約3億3千万円」と評価。銀行などからの借り入れもあったため、相続税額を「ゼロ」として国税側に申告した。

だが男性が購入した価格は2棟で計13億8700万円で、路線価の約4倍だった。国税当局の不動産鑑定でも2棟の評価は約12億7300万円で、路線価とはかけ離れていた。

このため国税側は「路線価による評価は適当ではない」と判断。不動産鑑定の価格を基に「相続税の申告漏れにあたる」と指摘し、相続人全体に計約3億円の追徴課税処分を行ったが、相続人らは取り消しを求めて提訴していた。

土地や家などの相続財産は「時価」で評価すると法律で決められている。ただ、国税庁は「納税者が時価を把握することは容易ではない」として主要道路に面する土地について「路線価」を毎年発表し、相続税や贈与税の算定基準としている。

路線価は土地取引の目安となる公示地価の8割。このため現金よりも不動産を購入して相続した方が税金が安くなる傾向があり、”節税”目的での不動産取得は広く行われている。

今回の判決では「特別の事情がある場合には路線価以外の合理的な方法で評価することが許される」と指摘。今回は「近い将来に発生することが予想される相続で、相続税の負担を減らしたり、免れさせたりする取引であることを期待して実行した」と認定し、国税の主張する不動産鑑定の価格が妥当とした。

原告の相続人らは不服として控訴している。

  (日本経済新聞 2019.11.19)

オフィス不足

2. 大阪中心部 物件不足 需要の逼迫続く オフィスビル!!

大阪中心部は東京都心5区に比べて大規模なオフィスビルの供給が極端に少ない。三鬼商事によると、9月の空室率は2%まで低下。新築に限ると、1年前の2018年9月は15.37%だったが、19年6月から8月まで0%となり、9月は供給がなかった。

昨秋開業した「なんばスカイオ」への移転などで空いたオフィスに入居する動きがあるなど、既存ビルの空室も減少している。採用に積極的なIT(情報技術)企業や人材サービス会社に加えて、メーカーや建設業といった幅広い業種にもオフィスを拡張する意欲が高まっているようだ。

旺盛な需要が募集賃料の上昇につながっている。大阪中心部の9月の平均賃料(3.3㎡当たり)は前月から13円高い1万1670円となり、33カ月連続で上昇中だ。

次に大阪中心部で大規模なオフィスが供給されるのは、20年1月の「オービック御堂筋ビル」。以降は22年の「大阪梅田ツインタワーズ・サウス」や周辺で最高層に建て替える「日本生命淀屋橋ビル」などまでほとんどない。これらの物件では、すでにテナントの募集が始まっており、引き合いは多いという。

三幸エステートは「かつてない物件不足のなかで新規供給は限られる。受給の逼迫した状況は今後も続きそうだ」と指摘する。

  (日本経済新聞 2019.11.5)

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