新大阪駅のイメージ1. 公示価格、大阪キタ以北をけん引!訪日客効果のミナミ変調!

2020年大阪市の公示価格様子国土交通省は3月18日発表した2020年1月1日時点の公示価格の全国平均は5年連続の上昇となった。

2020年の公示地価(1月1日時点)で、関西の商業地は大阪のキタ(梅田エリア)以北の地点の伸びが目立った。キタのオフィス需給の逼迫を受け、JR新大阪駅付近までオフィス建設が拡大。千里ニュータウンは居住地として再び注目が集まる。一方、訪日客の増加で上昇してきたミナミ(難波・心斎橋エリア)や京都市では変調の兆しが見え始めた。新型コロナウイルスの影響で先行きは不透明だ。

新大阪駅を出て徒歩5分。関西地盤のデベロッパー、サムティが今秋開業する地上8階建てのオフィスビルの工事が進む。この場所を選んだのは「新大阪駅に近く賃料水準が上がっているため」(同社)。テナント募集の反応は想定以上だという。近隣の新大阪第一生命ビルディングは上昇率で全国8位(38.2%)。

背景にあるのはキタのオフィス不足だ。三鬼商事(東京・中央)によると同地区のオフィス空室率は19年12月、バブル期以来久々に1%を割り込んだ。キタは関西の上昇率トップ10のうち4地点を占める。大型オフィスビルの新規供給は22年まで予定がなく、逼迫感は続きそうだ。

梅田に近く賃料も梅田より割安な新大阪には、交通の面でも追い風が吹く。31年に開業予定のなにわ筋線により関西国際空港へのアクセスが向上。長期的にはリニア中央新幹線との接続が計画される。不動産サービスのCBRE(東京・千代田)の山口武氏は「主要なオフィスエリアのなかで、梅田に次いで上昇率が高く推移する可能性がある」と話す。新大阪から地下鉄でさらに北へ15分、千里中央駅(豊中市)の百貨店「千里阪急」付近は上昇率が41.3%で全国6位。19年の29.9%から上昇幅が拡大した。エイチ・ツー・オーリテイリングは千里阪急など2つの商業施設の再開発を計画する。

千里は日本で最初の大規模ニュータウン。大阪府や都市再生機構(UR)が建て替えを進め、東急不動産などのマンション開発も進む。居住人口は19年10月時点で10万人を回復した。
北大阪急行電鉄は23年度に千里中央から大阪府箕面市まで延伸開業する。沿線には大阪大学の新キャンパスが21年度に移転開校し、さらなる人口流入も期待できる。

一方、訪日客需要への依存度が高いミナミは様相が異なる。住友商事心斎橋ビルが上昇率44.9%で全国3位に入ったのは例外的な動きで、黒門市場付近などで上昇幅が縮小。不動産鑑定士の真里谷和美氏は「19年後半からインバウンド(訪日外国人)需要の勢いが鈍っている」と指摘し、日韓関係の悪化に伴い韓国人観光客が減った影響が大きいと見る。

(日本経済新聞 2019.3.19)

 

引っ越しのイメージ
2. 引っ越し難 減る賃貸成約 不動産仲介 首都圏で倒産増加!

引越推移、グラフ賃貸住宅の入居契約が減っている。不動産情報サイトに登録された物件の首都圏の成約数は1年以上マイナスが続く。
既存物件の入居率は高いものの、転勤の減少や人手不足による引っ越し難が影を落とす。
身軽に移れる月決め契約物件の増加など、賃貸住宅市場の変化も背景にある。仲介する不動産業者の倒産も目立ち始めた。

不動産情報サービス大手のアットホーム(東京・大田)がまとめた2019年12月の首都圏(1都3県)の居住用賃貸物件の成約数は1万3846件と、前年同月比で17.1%減った。前年に対する落ち込みは18年12月から続く。東京23区は6218件で19.1%下落した。
19年をみると、年度末で入学や転勤といった需要が増える3月でも前年同月比で13.5%減った。

12月も首都圏で物件の新築・中古、マンション・アパートの区分を問わず、いずれも成約数は前年実績に対し2ケタの減少が続いている。不動産事業者の収益源である、賃貸住宅の入居者への物件仲介の落ち込みは顕著だ。
もっとも物件の稼働率は下がっていない。
不動産業者らでつくる日本賃貸住宅管理協会などが19年12月にまとめた19年度上半期(4~9月)の「賃貸住宅市場景況感調査」によると、入居率は95.7%。
前の年の同時期から0.2ポイント下がったものの、ほぼ満室に近い状態が続く。
半面、物件仲介につながる人の移動は落ち込む傾向がみられる。
働き方改革の一環で、転勤のあり方を見直す動きが広まりつつある。
都市部の不動産価格が上昇するにつれ、新たな入居者向けの家賃は上がりやすくなっている。
「住み替えを諦め、現状の住まいの契約更新を繰り返すケースが増えている」(アットホーム)。
季節要因で生じる転居者自体が減りつつある。家具・家電付きで敷金など初期費用を抑えられる月決めマンションの広がりも、普通賃貸借や定期賃貸借の契約が減る一因とみられる。

特にインドの格安ホテル運営会社、OYO(オヨ)ホテルズアンドホームズの参入の影響を指摘する声が目立つ。
同社はスマートフォンで簡単に申し込め

る個人向け短期賃貸住宅サービスを19年3月に始め、若年層の取り込みを狙う。

この形態の部屋はオヨなど提供会社と直接契約を結ぶ。不動産業者にとって収益機会の減少につながる。
信用情報機関の帝国データバンクがまとめた19年の「不動産業」の倒産件数(首都圏)は104件と、前の年に比べ約6%増えた。
他業種の中でも増加率は高めだ。

(日本経済新聞 2020.2.27)

固定資産税の減税拡大

3. 固定資産税の減税拡大 中小向け、納期期限も延長!

税金のイメージ画像

政府・与党は4月の緊急経済対策に盛り込む減税措置の調整に入った。
まず新型コロナウイルスの感染拡大で打撃を受ける中小企業を主な対象にした施策から検討する。
固定資産の減税措置の対象を広げて恩恵を受けやすくするほか、税金の納付期限の延長を認めて資金繰りを支援する。
中小企業が生産性向上に必要な機械や検査工具、空調設備などに投資すると、固定資産税が3年間ゼロになる制度がある。
この対象範囲を拡大し、建物にかかる固定資産税も減税対象にする案が有力だ。固定資産税は赤字企業であっても納めるため、減免できれば負担軽減効果が大きいと見込む。

固定資産税は地方税で、地方自治体の重要な財源になっている。減税によって減る地方の税収を穴埋めする方策も練る。
中小企業の資金繰り支援の一環で、税金を納付する期限を延長する案も検討している。
現在も新型コロナウイルスの感染拡大で大きな損失が発生した企業や医療費がかかる感染者が税金の支払いを猶予できるようにしている。
猶予では、納めていない日数に応じてかかる利息に相当する延滞税が発生するケースもある。
納付期限そのものを当面延長することで負担がかからないようにする。延長期間などの詳細は今後詰める。

(日本経済新聞 2020.3.18)

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著書:土地評価の実務 /  広大地評価の重要裁決事例集 / 広大地評価判定の実務

 

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